Nierzetelnie wykonany remont - co zrobić?

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Właściciel czy najemca lokalu nieczęsto decyduje się na przeprowadzenie remontu we własnym zakresie. Zazwyczaj zleca się go firmom remontowo-budowlanym czy nawet osobom fizycznym trudniącym się tego rodzaju działalnością, często bez zawarcia pisemnej umowy. Jeżeli remont jest przeprowadzony nieprawidłowo, niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej lub z poczynionymi przez strony ustaleniami, zlecającemu przysługują określone roszczenia względem wykonawcy prac. Sprawdź co zrobić, gdy przytrafi się nierzetelnie wykonany remont!

Remont jest dziełem

Umowa o przeprowadzenie remontu jest tzw. umową rezultatu, co oznacza, że dobre chęci wykonawcy remontu nie mają żadnego znaczenia – liczy się wyłącznie efekt rozumiany jako wykonanie zleconych prac zgodnie z zawartą przez strony umową. Ten rodzaj umowy należy odróżnić od umowy zlecenia, w której przypadku chodzi o staranne, często cykliczne, działanie.

Art. 627 Kodeksu cywilnego
Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia.

Remont jest dziełem w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że podmiot zlecający przeprowadzenie remontu, nazywany zamawiającym, jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia, natomiast zadaniem podmiotu przyjmującego zamówienie jest wykonanie dzieła. Remont – jako dzieło – podlega przepisom Kodeksu cywilnego (przepis art. 627 kc), niezależnie od tego, jaki jest status podmiotów będących stronami umowy. Ponadto obowiązująca w Polsce zasada swobody umów pozwala stronom na dowolne ukształtowanie stosunku prawnego, co oznacza, że wykonawca remontu i zamawiający mogą w miarę dowolnie (z poszanowaniem obowiązujących przepisów oraz zasad współżycia społecznego) ukształtować postanowienia umowy, ustalając między innymi inne sposoby dochodzenia roszczeń związanych z nieprawidłowo wykonaną umową.

Remont musi zostać wykonany bez wad i zgodnie z umową

W przypadku remontu wiele jego elementów może zostać wykonanych nierzetelnie. Jeżeli strony nie zmodyfikowały zasad ogólnych i nie postanowiły inaczej, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego. 

Jeżeli remont zostanie wykonany w sposób:

  • wadliwy (tj. sprzeczny z zasadami sztuki budowlanej i powodujący powstanie usterek w zamówionym dziele)

lub

  • sprzeczny z umową (tj. w sposób niezgodny z ustaleniami poczynionymi przez strony i rozsądnymi oczekiwaniami zamawiającego),

podmiot zlecający przeprowadzenie prac może:

  1. wezwać wykonawcę do naprawienia usterek, wyznaczając w tym celu odpowiedni termin;

  2. po upływie terminu – odstąpić od umowy 

albo

  1. powierzyć naprawienie usterek i dokończenie prac innemu wykonawcy.

Jeżeli dokładne wyliczenie kosztów usunięcia wady jest niemożliwe, zamawiający może żądać odszkodowania w wysokości obliczonej szacunkowo, opartej na przepisie art. 322 Kodeksu postępowania cywilnego (por. wyrok Sądu Najwyższego z 8 marca 2019 r. wydany w sprawie o sygn. III CSK 106/17).
Opisane powyżej uprawnienia nie wyczerpują katalogu praw przysługujących zamawiającemu – zgodnie z przepisem art. 638 Kodeksu cywilnego wykonawca remontu ponosi odpowiedzialność za wady remontu na podstawie przepisów o rękojmi obowiązujących w przypadku umowy sprzedaży. Jedynym odstępstwem od tej zasady jest sytuacja, w której wady powstały wyłącznie z przyczyn tkwiących w materiale dostarczonym przez zlecającego prace (np. pęknięcia w podłodze wystąpiły wyłącznie z powodu wady paneli zakupionych przez właściciela lokalu).
Termin przedawnienia roszczeń wynikających z umowy o wykonanie remontu wynosi 2 lata i jest liczony od daty oddania dzieła albo od daty, w której dzieło miało zostać oddane.
W szczególności zamawiający może domagać się usunięcia dostrzeżonych wad, a jeżeli wady są istotne – ma prawo odstąpienia od umowy. Koszty ewentualnej naprawy obciążać będą nierzetelnego kontrahenta. Jeżeli wady są istotne, zlecający remont nie musi odbierać dzieła i płacić wykonawcy jego wynagrodzenia (por. postanowienie Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2015 r. wydane w sprawie o sygn. III CZP 8/15).
Wykonawca remontu może udzielić zamawiającemu gwarancji na wykonane przez siebie prace. Do udzielonej gwarancji stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące gwarancji przy umowie sprzedaży.

Nierzetelnie wykonany remont - co zrobić, gdy zaplanowany remont się opóźnia?

Mimo że remont jest dziełem i z uwagi na charakter zawartej pomiędzy stronami umowy najistotniejsze znaczenie ma osiągnięty przez wykonawcę rezultat, sam przebieg prac również podlega kontroli zamawiającego. Podmiot zlecający przeprowadzenie remontu może sprawdzać przebieg prac i przysługuje mu prawo do reakcji w razie opóźnienia prac.

Przepis art. 635 Kodeksu cywilnego
Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.

W takim przypadku podmiot zlecający przeprowadzenie prac może odstąpić od umowy – nawet przed upływem terminu do odbioru remontu. Prawo do odstąpienia przysługuje niezależnie od tego, czy wykonawca przystąpił do wykonywania robót. Najważniejszym warunkiem jest brak realnego prawdopodobieństwa ukończenia remontu w przewidzianym terminie. Z tego względu każda umowa o prace remontowe winna zawierać termin oddania dzieła – tak, aby w razie opóźnienia zamawiający miał możliwość wykazania umówionego terminu i w rezultacie odstąpienia od umowy.

Odstąpienie od umowy ma ten skutek, że umowa jest traktowana, jakby nigdy nie została zawarta. Strony są zobowiązane zwrócić sobie wzajemnie to, co otrzymały przy zawarciu umowy (np. ekipa remontowa musi zwrócić uiszczoną kwotę na poczet prac).
Dla prawa odstąpienia od umowy nie ma znaczenia, z jakiej przyczyny nastąpiło opóźnienie, o ile jest ono spowodowane zachowaniem wykonawcy remontu, a nie zamawiającego. Jak wskazano w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 8 grudnia 2017 r. wydanym w sprawie o sygn. I ACa 540/17:

nie ma znaczenia, czy brak prawdopodobieństwa zakończenia dzieła w czasie umówionym jest skutkiem okoliczności, za które przyjmujący zamówienie ponosi odpowiedzialność. Zamawiający może więc odstąpić od umowy nawet wówczas, gdy opóźnienie nie jest skutkiem braku należytej staranności przyjmującego zamówienie. Istotne jest jednak, aby zagrożenie lub uchybienie terminowości wykonania dzieła nie wynikało z przyczyn leżących po stronie zamawiającego polegających na braku jego współdziałania w wykonaniu dzieła. W takiej bowiem sytuacji w ogóle nie można mówić o opóźnieniu po stronie przyjmującego zamówienie, warunkującym możliwość odstąpienia od umowy przez zamawiającego”.

Jak ustrzec się błędów przy zlecaniu remontu?

W przypadku każdego stosunku zobowiązaniowego kluczowe znaczenie będzie miała zawarta przez strony umowa. Kodeks cywilny nie nakłada na strony obowiązku zawarcia umowy o przeprowadzenie remontu w formie pisemnej zastrzeżonej pod rygorem nieważności, jednakże umowa ta – dla bezpieczeństwa obu stron – winna zostać zawarta w takiej właśnie formie. Załączniki do umowy winny szczegółowo opisywać, jakie dokładnie prace mają być przeprowadzone oraz określać sposób i termin ich wykonania. Jeżeli wykonawca ma być odpowiedzialny za dostarczenie materiałów budowlanych, załącznik do umowy powinien zawierać ich specyfikację. Precyzyjne określenie praw i obowiązków stron pozwoli im na uniknięcie ewentualnych nieporozumień, a także ułatwi dochodzenie roszczeń w przypadku konfliktu. Zamawiający remont może również przemyśleć kwestię zawarcia w umowie postanowień dotyczących kary umownej.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów