Użytkowanie wieczyste a nabycie prawa własności nieruchomości

Zgodnie definicją legalną, użytkowanie wieczyste to grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, które są położone w granicach miast oraz grunty Skarbu Państwa, które położone są poza tymi granicami ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki osobom fizycznym i osobom prawnym. Zastanawiąjąca jest kwestia jak wygląda użytkowanie wieczyste a nabycie prawa własności nieruchomości.

Czym jest instytucja użytkowania wieczystego?

Instytucja użytkowania wieczystego jest uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem podobnym do prawa własności w tym znaczeniu, że użytkownik wieczysty ma prawo korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób oraz przedmiotowym prawem rozporządzać. Na tej podstawie użytkownik wieczysty włada cudzą rzeczą w granicach przyznanych mu na podstawie treści umowy użytkowania wieczystego. 

Termin ustanowienia użytkowania wieczystego 

Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. 

Wyjątkowo, gdy cel użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, grunt może być oddany na okres krótszy minimum na czterdzieści lat. Przed upływem ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat.

Własność budynków a użytkowanie wieczyste

Zgodnie z art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego (zwanego dalej „kc”), budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego, bądź ich związków stanowią własność użytkownika wieczystego, jeżeli zostały przez niego wzniesione. Z tego zapisu wynika iż prawem głównym jest prawo użytkowania wieczystego, a prawo własności budynków jest prawem związanym z prawem własności. 

Z uwagi na powiązanie prawa własności budynków z prawem użytkowania wieczystego rozporządzanie własnością budynków bez równoczesnego zbycia, obciążenia lub zniesienia współużytkowania wieczystego jest niemożliwe. Nabycie własności budynków znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przez użytkownika wieczystego może nastąpić poprzez wzniesienie przez użytkownika wieczystego budynków na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste, lub zawarcie umowy o przeniesienie budynków istniejących już wcześniej na gruncie oddawanym w użytkowanie wieczyste.

Rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

Upływ terminu na które zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, powoduje wygaśnięcie prawa własności budynku, który znajduje się na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. 

Skutek w postaci przejścia prawa własności następuje z mocy prawa i nie ma dodatkowej umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Nie dochodzi do zawarcia dodatkowej umowy sprzedaży nieruchomości budynków znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste zgodnie z zasadą superficies solo cedit, właściciel gruntu staje się właścicielem budynków znajdujących się na nieruchomości. 

Z chwilą wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego, użytkownik nabywa roszczenie o wynagrodzenie za wybudowane przez niego budynki. 

Sposób ustalania wynagrodzenia

Wynagrodzenie ustalane jest na dwa sposoby, jeżeli oddanie gruntu następuje celem wybudowania budynków na nieruchomości wynagrodzenie jest określone w treści umowy.

W innych przypadkach wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków
i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Wynagrodzenie to ustala rzeczoznawca majątkowy. 

Forma umowy 

Umowa użytkowania wieczystego wymaga dla swej ważności zachowania formy aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej. 

Zasadą jest że za pierwszy rok użytkowania wieczystego nie pobiera się opłaty rocznej. Zgodnie z art. 238 kc, obowiązkiem użytkownika wieczystego jest uiszczanie opłaty rocznej, która jest określana w umowie. Nie można nabyć w drodze zasiedzenia gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym. 

Przesłanki wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego:

1. Upływ czasu, na jaki została zawarta umowa użytkowania wieczystego;
2. Zrzeczenie się prawa użytkowania wieczystego;
3. Rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.
   Jest to specyficzne a zarazem wyjątkowe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego czasu trwania użytkowania. Dochodzi do niego wówczas, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie trybie. Do takiej sytuacji może dojść gdy użytkownik nie realizuje celu użytkowania wieczystego poprzez nie zabudowanie nieruchomości w terminie przewidzianym w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Wypowiedziana w takim trybie dokonuje Starosta, wójt gminy lub inne zarządy jednostek samorządu terytorialnego.
4. Przejście własności użytkowania wieczystego na użytkownika;
5. W drodze administracyjnej poprzez wywłaszczenie;
   Do wywłaszczenia nieruchomości dochodzi w trybie postępowania administracyjnego. Może nastąpić tylko w celach publicznych i za odpowiednim wynagrodzeniem. Następuje przejście nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na własność Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Prawo użytkowania wieczystego wygasa z dniem w którym decyzja o wygładzeniu stała się ostateczna.
6. Poprzez jednostronne rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.
7. Odstąpienie od umowy użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste a nabycie prawa własności nieruchomości

Osoby fizyczne, które na dzień 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami mogą wystąpić z żądaniami przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje starosta lub zarząd jednostek samorządu terytorialnego wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Osoba na rzecz której nastąpiło przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nabywa prawo użytkowania wieczystego jest zobowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości opłaty z tytułu przekształcenia. Opłata ta ustalana jest przed dotychczasowego właściciela i na wniosek użytkownika wieczystego jest rozkładana na raty na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat. Do nieodpłatnego przekształcenia użytkownika wieczystego dochodzi w stosunku do osób fizycznych, które na dzień 13 października 2005 r. były użytkownikami wieczystymi nieruchomości lub na rzecz spółdzielni mieszkaniowych. Opłaty z tytułu przekształcenia są wnoszone w terminie do 31 marca każdego roku. Wysokość tej opłaty jest równa z opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązałaby w dniu przekształcenia.

Bonifikaty od opłaty przekształceniowej 

Właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty za dany rok w stosunku do gruntów stanowiących ich własność. 

Podstawa prawna:

• Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. 2022.1360);
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. 2023.344);
• Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów z 20 lipca 2018 r. ( Dz.U. 2023.904).

Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.