Sprzedaż działki to spore wydarzenie, szczególnie ze względu na jej wartość. Kluczowym czynnikiem wpływającym na zysk jest obowiązek podatkowy, który wygląda inaczej dla osób prywatnych i przedsiębiorców. Zbycie nieruchomości jako osoba prywatna jest znacznie bardziej opłacalne, gdyż może być całkowicie zwolnione z podatku. Jednak sprzedaż działki na której prowadzono firmę często budzi wątpliwości fiskusa, który może zakwestionować prywatny charakter transakcji i naliczyć 23% VAT. Czy organy skarbowe zawsze mają rację? Wyjaśniamy, jakie jest stanowisko sądów.
Sprzedaż działki na której prowadzono firmę a podatek dochodowy
Podatek dochodowy dotyka każdego, niezależnie od tego, czy mowa tu o osobach prywatnych, czy tych prowadzących działalność gospodarczą. Jeżeli uzyskały przychód, będą musiały (po odliczeniu kosztów) zapłacić PIT. Przy sprzedaży gruntu jest jednak kilka elementów, które będą pozwalały zwolnić się od tego obciążenia.
Od razu rozwiejemy nadzieje przedsiębiorców – jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło w ramach działalności, podatek dochodowy będzie występował zawsze, nie ma od tego wyjątków.
Inaczej jest już jednak z osobami prywatnymi. Tutaj sprzedaż nieruchomości gruntowej przez osobę fizyczną jest opodatkowana pod warunkiem, że następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym ją nabyto. Po jego upływie sprzedaż zostaje zwolniona od podatku dochodowego, o ile grunt nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, a sprzedaż nie nastąpiła w ramach takiej działalności.
Ponadto do zwolnienia z PIT dochodzi w sytuacjach, gdy sprzedawca przeznaczy środki uzyskane ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Ma na to jednak jedynie 3 lata, licząc od końca roku podatkowego (kalendarzowego), w którym nastąpiła sprzedaż. Jest to tzw. ulga mieszkaniowa. Podatek nie zostanie naliczony również w sytuacji, gdy cena sprzedaży jest niższa lub równa kosztom pierwotnego nabycia nieruchomości.
Przykład 1.
Pan Jan w 2020 roku odziedziczył nieruchomość gruntową. W 2022 roku sprzedał ją za 600 tys. zł. W 2024 roku za środki uzyskane ze zbycia działki kupił mieszkanie za 500 tys. zł. Czy w takim wypadku będzie musiał płacić podatek dochodowy?
Sprzedaż działki nastąpiła przed upływem 5 lat od uzyskania do niej praw własności. Co do zasady powinien zatem zapłacić PIT. Jednak w ciągu 3 lat od sprzedaży dokonał on zakupu innej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Dlatego też zapłaci podatek jedynie od różnicy między ceną sprzedaży działki i zakupu mieszkania, tj. od 100 tys. zł (licząc w uproszczeniu).
Sprzedaż działki „jak handlowiec” – co z VAT?
Przedsiębiorca, który sprzedaje nieruchomość gruntową wykorzystywaną dotychczas przez niego do prowadzenia na niej działalności gospodarczej, jest uznawany za podatnika VAT. Wydaje się to dosyć logiczne. Działka wchodziła bowiem w skład majątku jego przedsiębiorstwa, co więcej, prowadząc na niej swoje biuro czy też zakład produkcyjny (lub inny rodzaj przedsiębiorstwa), używał jej do osiągania przychodu, mógł ją również amortyzować.
Problem polega na tym, że organy skarbowe prowadzą dosyć agresywną interpretację tego, kiedy sprzedaż ma charakter sprofesjonalizowany, a kiedy nie. Jeżeli uznają, że sprzedawca, nawet jeśli sprzedaje nieruchomość należącą do jego prywatnego majątku, działa „jak handlowiec”, wówczas nakładają na niego obowiązek zapłaty podatku VAT.
Jednym z przykładów takiego stanowiska jest pismo Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 lipca 2019 roku (znak: 0114-KDIP1-3.4012.205.2019.3.KK). Organ stwierdził wówczas, że takie okoliczności jak:
- uzbrojenie terenu,
- wydzielenie dróg wewnętrznych,
- uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy),
- wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, oraz
- działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek
– stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. To z kolei prowadzi do wniosku, że można uznać sprzedającego za podatnika VAT, ponieważ takie działania prowadzą do konkluzji, że sprzedający działa jak osoba prowadząca działalność gospodarczą.
Warto przypomnieć, że nie trzeba być zarejestrowanym w CEIDG, aby realnie prowadzić firmę i być traktowanym jako przedsiębiorca. Rejestracja jest jedynie czynnością formalną. Organy skarbowe mają zatem prawo uznać daną osobę za prowadzącego działalność gospodarczą, bez faktycznego posiadania firmy. Jednak czy aby na pewno powinny wykorzystywać swoje uprawnienie w omawianym wypadku?
Trybunał Sprawiedliwości UE nie zgadza się z fiskusem
W kontrze do wykładni przepisów podatkowych dokonywanych przez organy skarbowe stoją nie tylko sądy administracyjne, ale również Trybunał Sprawiedliwości UE. W swoim wyroku z 15 września 2011 roku (sygn. akt: C-180/10) podkreślił on, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a podlegającymi opodatkowaniu czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Także okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.
Oczywiste jest, że podatnikowi, racjonalnie gospodarującemu swoim mieniem, zależy na zbyciu niewykorzystywanej nieruchomości, co oznacza, że ze swej strony musi podejmować pewne działania, jak chociażby udzielenie pełnomocnictw celem uzyskania określonych rozstrzygnięć administracyjnych. Nie czyni on jednocześnie żadnych nakładów, gdyż wszelkie wydatki związane ze ziszczeniem się warunków umowy ponosi kupujący (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 3 czerwca 2020 roku, sygn. akt: I SA/Łd 155/20).
TSUE zauważył jednak, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców jako profesjonalistów w obrocie nieruchomościami. Takie aktywne działania mogą polegać np. na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
Co, gdy sprzedawca prowadził wcześniej na działce działalność gospodarczą?
Ciekawą z punktu widzenia podatku VAT jest również sytuacja, kiedy dana osoba fizyczna prowadziła kiedyś na nieruchomości działalność gospodarczą, lecz później jej zaprzestała lub przeniosła w inne miejsce, a teraz chce sprzedać tę działkę. Czy to zawsze będzie oznaczało, że będzie musiała zapłacić podatek od towarów i usług? Niekoniecznie.
Duże znaczenie w tej sytuacji ma to, w jaki sposób nieruchomość była używana. Jeśli działka była ujęta w ewidencji środków trwałych i podlegała amortyzacji, to nawet po zamknięciu działalności, jej sprzedaż może zostać uznana przez fiskusa za sprzedaż „firmową”. W takim wypadku sprzedaż zostanie opodatkowana nie tylko VAT, ale również PIT.
Jeśli natomiast działka nigdy nie była środkiem trwałym i nie była amortyzowana, a jedynie przedsiębiorca wykorzystywał ją pośrednio (np. składował tam materiały wykorzystywane w swojej działalności gospodarczej), istnieje większe prawdopodobieństwo uznania przez organy podatkowe, że sprzedaż takiej działki ma charakter prywatny. Wówczas czynność ta zostanie zwolniona z VAT, a jeżeli minęło 5 lat od jej nabycia – także z podatku dochodowego.
Ciekawe orzeczenie w tej kwestii wydał niedawno Naczelny Sąd Administracyjny, stawiając tezę, że sprzedaż nieruchomości gruntowej przez osobę, która wcześniej prowadziła działalność gospodarczą, ale ją zakończyła, może mieścić się w granicach zarządu majątkiem prywatnym i nie podlegać VAT.
Zbycie części działek wyodrębnionych z jednej nieruchomości gruntowej, wykorzystywanej przed laty przez jej właściciela do prowadzenia działalności gospodarczej, opodatkowanej wówczas podatkiem od towarów i usług, nie stanowi samodzielnej (wystarczającej) podstawy dla zakwalifikowania tego zbycia za dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, nawet jeśli zamiar tego zbycia został przez tego właściciela zamanifestowany w bezpłatnie umieszczonym w internecie ogłoszeniu, a do działek tych dokonano przyłącza elektrycznego w postaci tzw. posadowienia skrzynek bez zamieszczania na przedmiotowych działkach jakiejkolwiek infrastruktury energetycznej ani sieci kanalizacyjnej, o ile na gruncie danego przypadku działania te nie spełniają cech działalności gospodarczej (por. wyrok NSA z 1 października 2024 roku, sygn. akt: I FSK 397/19).
Zbycie nieruchomości – jak uniknąć ryzyka?
Sprzedaż gruntu przez osobę fizyczną może być traktowana jako sprzedaż majątku prywatnego i wówczas nie podlega ani obowiązkowi uiszczenia podatku dochodowego (po 5 latach), ani VAT. Jednakże jeśli sprzedawca dokonuje podziału, przekształceń, uzbrojenia, angażuje marketing i pośredników, organy skarbowe ochoczo uznają taką transakcję za przeprowadzoną w ramach działalności gospodarczej. Konsekwencje wówczas są poważne – należy zapłacić PIT i VAT (23%).
Chcąc uniknąć uznania sprzedaży za dokonaną w ramach działalności gospodarczej, warto rozważyć poniższe działania. Sprzedawca powinien:
- ograniczyć się do okazjonalnej sprzedaży (np. 1 lub 2 działek rocznie),
- nie dokonywać uzbrojenia,
- nie występować o zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego,
- nie korzystać ze specjalistycznego marketingu,
- unikać działań zorientowanych na zysk i powtarzalność.
Ciężko jednak jednoznacznie określić, kiedy dokładnie sprzedaż jest prywatna, a kiedy firmowa. Przepisy milczą na ten temat, a działania organów i sądów są dalece rozbieżne. Zatem przed sprzedażą większej liczby działek lub działki przekształconej pod zabudowę warto skonsultować się z doradcą podatkowym lub złożyć wniosek o indywidualną interpretację podatkową (którą następnie można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego).
