Żaden dochód nie umknie fiskusowi. Nawet jeżeli sprzedajemy stare mieszkanie w bloku z wielkiej płyty, odziedziczone po babci (która swoją drogą musiała za nie zapłacić), musimy odprowadzić odpowiedni podatek. Każda transakcja, której przedmiotem jest nieruchomość i jednocześnie nie jest związana z działalnością gospodarczą, została opodatkowana podatkiem dochodowym. Jedynym sposobem na uniknięcie tego obowiązku jest przeznaczenie zysku ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Ulga mieszkaniowa, bo tak nazywa się ta preferencja podatkowa, może być również stosowana, kiedy uzyskane środki zostaną przeznaczone na nieruchomość wspólną małżonków. Co jeśli przynajmniej częściowo pokryją oni inwestycję budowy domu posadowionego na działce należącej tylko do jednego z małżonków? Jak wygląda budowa wspólnego domu na działce małżonka w kontekście ulgi mieszkaniowej?
Kiedy zapłacimy podatek od sprzedaży nieruchomości?
Jak wspomnieliśmy na wstępie, sprzedaż nieruchomości wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia odpowiedniego podatku dochodowego. Nie każda taka sprzedaż będzie jednak opodatkowana. Aby tak się stało, spełnione muszą zostać ustawowe przesłanki określone w ustawie o PIT.
Przedmiotem opodatkowania są:
- nieruchomości lub ich części oraz udziały w nieruchomości;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- prawo wieczystego użytkowania gruntów.
Jednocześnie PIT jest odprowadzany, jeżeli odpłatne zbycie powyższych nieruchomości:
- nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej;
- zostało dokonane przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie zbywanej nieruchomości bądź prawa majątkowego.
Jak możemy się domyślić, patrząc na akt prawny, w jakim regulacja została zawarta, daninę zapłacimy od dochodu (nie od przychodu). Co za tym idzie, jedynie różnica między kwotą zakupu a sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu.
Przykład 1.
Pan Arkadiusz w 2020 roku kupił mieszkanie 50 m2 w cenie 6500 zł/m2. W 2023 roku sprzedał je już za 10 000 zł/m2. W związku z tym, że w ciągu 3 lat (tj. przed upływem 5 lat) nieruchomość podrożała o 175 000 zł, pan Arkadiusz powinien odprowadzić PIT właśnie od tej kwoty (od zysku).
Jak liczyć 5-letni termin?
Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia jest opodatkowana PIT. Sposób wyliczania tego terminu może jednak nastręczać pewne problemy. Otóż w przypadku zakupu lub wybudowania nieruchomości (budynku) termin ten liczyć należy od końca roku kalendarzowego, w którym miało to miejsce. Jeżeli zatem mieszkanie zostało nabyte 18 sierpnia 2020 roku, 5 lat liczymy od 1 stycznia 2021 roku. To oznacza, że termin upłynie 31 grudnia 2025 roku o godzinie 24.00.
Z kolei w przypadku zbycia nieruchomości nabytych w drodze spadku 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę. Jeżeli zatem w 2021 roku odziedziczony został dom wybudowany w 1990 roku i sprzedany w 2022 roku, obowiązek podatkowy nie powstanie. Omawiany termin minął bowiem z końcem 1996 roku (biorąc pod uwagę aktualne przepisy).
Przy nieruchomościach nabytych do majątku wspólnego małżonków lub wybudowanych w trakcie trwania wspólności majątkowej, lub nabytych do majątku wspólnego małżonków praw majątkowych po ustaniu wspólności majątkowej małżeńskiej, 5-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie do majątku wspólnego lub ich wybudowanie w trakcie trwania wspólności majątkowej. W tym wypadku liczenie terminu jest tożsame jak przy „zwykłym” nabyciu – małżonkowie kupili działkę budowlaną 2 lutego 2022 roku. Aby nie zapłacić podatku, sprzedać ją będą mogli dopiero w 1 stycznia 2028 roku.
Ulga mieszkaniowa – kiedy można z niej skorzystać?
Prawodawca uznał, że nie zawsze obowiązek odprowadzania 19-procentowego podatku od dochodu ze sprzedaży nieruchomości będzie celowe. Jeśli bowiem podatnik sprzedaje swoje stare mieszkanie, aby kupić nowsze i większe, np. dlatego, że spodziewa się potomka, to obciążanie go tak wysokim podatkiem byłoby całkowicie społecznie nieuzasadnione. Stąd też w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT została uregulowana ulga mieszkaniowa. Zgodnie z nią zwolnione od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Jednakże, począwszy od dnia odpłatnego zbycia i nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub prawa majątkowego musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Przy czym udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Wskazany 3-letni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie. Jeżeli zatem stare mieszkanie zostało sprzedane 25 marca 2020 roku, wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe powinny mieć miejsce do 31 grudnia 2023 roku.
Własne cele mieszkaniowe – jak to rozumieć?
Chcąc uniknąć podatku, należy przeznaczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Aby dokładnie zrozumieć, czym są owe cele, należy sięgnąć do art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o PIT. Znajduje się tam katalog wydatków, które uznawane są za poniesione na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z przepisem są to wydatki poniesione na:
- nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu, lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3-letnim grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego;
- rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
– położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się:
- budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika, lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, oraz
- niestanowiący własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w terminie ponoszenia wydatków na własne cele mieszkaniowe (aktualnie termin 3-letni) podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Nie tylko zakup innych nieruchomości będzie stanowił cele mieszkaniowe. Ustawa na równi z nimi traktuje wydatki poniesione na:
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na własne cele mieszkaniowe;
- spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki);
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki);
– w banku lub w SKOK-u mających siedzibę w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do EOG, lub w Konfederacji Szwajcarskiej.
Ulga mieszkaniowa – jak ją wyliczyć?
Planując sprzedaż nieruchomości oraz zakup nowej, warto wiedzieć, jak wyliczana jest ulga mieszkaniowa. Mając taką wiedzę, można zaplanować przyszłe wydatki. W przepisie regulującym ulgę możemy przeczytać o zwolnieniu od podatku kwoty dochodu odpowiadającego iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Oznacza to, że nie zawsze pełny dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie mógł skorzystać z ulgi. Będzie tak wyłącznie, gdy przychód uzyskany ze sprzedaży będzie równy lub wyższy niż kwota przeznaczona na cele mieszkaniowe.
Przykład 2.
Pan Jan sprzedał mieszkanie za 350 000 zł. Cena, za jaką je nabył, wynosiła 250 000 zł. Następnie kupił on dom za 300 000 zł. Wyliczenie wysokości ulgi wygląda następująco:
- cena nabycia mieszkania – 250 000 zł;
- cena sprzedaży mieszkania – 350 000 zł;
- dochód ze sprzedaży mieszkania – 100 000 zł;
- cena zakupu domu – 300 000 zł.
100 000 zł × (300 000 zł / 350 000 zł) = 85 715 zł.
Z powyższego wynika, że pan Jan uzyskał ulgę mieszkaniową na kwotę dochodu w wysokości 85 715 zł. Dochód, jaki uzyskał ze sprzedaży mieszkania, wynosi natomiast 100 000 zł. Oznacza to, że będzie on musiał zapłacić podatek (19%) od kwoty 14 285 zł, tj. 2714,15 zł.
Ulga mieszkaniowa a budowa wspólnego domu na działce małżonka
Omówiliśmy pokrótce, czym jest ulga mieszkaniowa, w jaki sposób można z niej skorzystać oraz jak ją wyliczyć. Przejdźmy zatem do odpowiedzi na pytanie postawione we wstępie, mianowicie, czy budowa wspólnego domu na działce należącej do majątku osobistego jednego z małżonków będzie pozwalała na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej?
W takiej właśnie sprawie 14 grudnia 2023 roku wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (sygn. akt: I SA/GI 414/23). Sprawa była oparta na sporze między podatnikiem a urzędem skarbowym w kwestii możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Podatnik zwrócił się do organu skarbowego z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej z następującym problem: podatnik w drodze darowizny nabył prawo własności do niezabudowanego gruntu. Nieruchomość sprzedał w ciągu pierwszego roku od dokonania darowizny. Mężczyzna cały przychód przeznaczył na budowę domu mieszkalnego, w którym miał zamieszkać on wraz z małżonką.
Budowa domu została zrealizowana na nieruchomości gruntowej będącej wyłączną własnością żony (darowizna wchodząca do majątku osobistego). Po zakończonej budowie małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, na mocy której rozszerzyli wspólność ustawową małżeńską między innymi na nieruchomość, na której posadowiony został budynek.
Podatnik następnie zwrócił się do organu z prośbą o wyjaśnienie, czy w takim wypadku może on skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w indywidualnej interpretacji z 3 stycznia 2023 roku (znak: 0115-KDIT2.4011.655.2022.2.KC) stwierdził, że ulga podatnikowi się nie należy. W opinii Dyrektora KIS warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest zawarcie umowy rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską przed upływem wymaganego przepisami 3-letniego okresu. Dla przyznania zwolnienia nie jest wystarczające poniesienie nakładów na budowę budynku mieszkalnego. Zakres zwolnienia ograniczony został do budynków, do których podatnik posiada odpowiedni tytuł prawny pozwalający na uznanie budynku mieszkalnego za własność podatnika, który poniósł nakłady na jego budowę. Zdaniem Dyrektora KIS z wykładni językowej przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT wynika, że niezbędną przesłanką zastosowania jest legitymowanie się przez podatnika prawem własności (lub udziałem w takim prawie) budynku, na który poniesiono wydatki. Zastosowanie wykładni gramatycznej uzasadnia twierdzenie, że nabycie tego prawa musi nastąpić przed upływem 3-letniego terminu. Spełnienie tego warunku jest bowiem konieczne dla uznania, że nakłady poniesione zostały na czynności związane z „własnym” budynkiem mieszkalnym podatnika.
Interpretacja została zaskarżona do WSA. Sąd uznał decyzję organu za nieprawidłową i uchylił zaskarżoną interpretację. WSA zgodził się z podatnikiem i stwierdził, że wobec zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową małżeńską mężczyzna nabył nieruchomość już w dacie nabycia jej przez małżonkę do majątku osobistego, a tym samym na moment wydatkowania pieniędzy ze zbycia przez niego nieruchomości na budowę budynku mieszkalnego wydatkował je już na własny cel mieszkaniowy, tj. na budowę budynku, który należał do jego wspólności majątkowej małżeńskiej, co uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej.
