Obniżona, 8% stawka podatku VAT na remont budynków mieszkalnych to preferencja, z której korzysta wielu przedsiębiorców. Wątpliwości pojawiają się jednak w przypadku budynków zbiorowego zamieszkania. Wyjaśniamy, jaka jest prawidłowa stawka podatku VAT na remont akademików i od czego zależy jej zastosowanie.
Stawka podatku VAT na remont budynków mieszkalnych
W myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT 8% stawkę podatku stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i z niepełnosprawnościami, z zastrzeżeniem ust. 12b.
W myśl art. 41 ust. 12b ustawy – do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, określonego w ust. 12a nie zalicza się:
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
- lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
Według art. 41 ust. 12c ustawy – w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy – przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Należy w tym miejscu wskazać, że dla celów podatku VAT stosuje się przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 roku w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB), która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.
Zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.
Według podziału obiektów budowlanych na sekcje i działy w PKOB w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne, natomiast w dziale 12 budynki niemieszkalne. Dział 11 PKOB obejmuje trzy grupy:
- Budynki mieszkalne jednorodzinne – 111,
- Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe – 112,
- Budynki zbiorowego zamieszkania – 113.
Analiza powołanych wyżej przepisów prowadzi do wniosku, że warunkiem zastosowania 8% stawki, na podstawie art. 41 ust. 12 ustawy o podatku od towarów i usług, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze, zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy budynków lub ich części. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Niespełnienie chociażby jednej z ww. przesłanek powoduje, że transakcja nie może korzystać z preferencyjnej 8% stawki podatku.
Natomiast w przypadku budownictwa nieobjętego społecznym programem mieszkaniowym (budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2 oraz lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2) preferencyjną stawkę VAT w wysokości 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej te obiekty do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.
Stawka podatku VAT na remont akademików
Odnosząc się do kwestii poprawnej kwalifikacji domu studenckiego, należy wskazać, że taki budynek jest sklasyfikowany w PKOB w klasie 1130. Zgodnie z PKOB klasa 1130 – Budynki zbiorowego zamieszkania obejmuje:
- budynki zbiorowego zamieszkania, w tym domy mieszkalne dla ludzi starszych, studentów, dzieci i innych grup społecznych, np. domy opieki społecznej, hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, domy dziecka, domy dla bezdomnych itp.;
- budynki mieszkalne na terenie koszar, zakładów karnych i poprawczych, aresztów śledczych;
- budynki rezydencji prezydenckich i biskupich.
Głównym wyznacznikiem zaliczenia danego obiektu do klasy budynków zbiorowego zamieszkania jest jego użytkowanie i warunki samego obiektu do potrzeb zbiorowego zamieszkiwania określonej grupy ludzi przez określony czas, przy czym okres ten i charakter grupy w ten sposób zamieszkującej powinny być ze sobą ściśle związane. Należy wskazać, że cele zbiorowego zamieszkania w zakresie osób zamieszkujących określony obiekt charakteryzują się jednolitością podmiotową osób go zamieszkujących. Natomiast w przypadku domów studenta zakres ten obejmuje wyłącznie słuchaczy studiów wyższych.
Nadto wspólnym dla katalogu obiektów zamieszkania zbiorowego pozostaje fakt wykorzystywania tego obiektu wyłącznie przez osoby w określonym dla obiektu czasie, lecz zawsze poza miejscem swojego stałego miejsca zamieszkania.
Dyrektor KIS w wiążącej informacji stawkowej z 22 czerwca 2023 roku (nr 0111-KDSB1-1.440.29.2023.8.WF) wskazał, że aspekty techniczne, w tym sposób konstrukcji, ustalenie, czy dany budynek daje możliwości wykorzystywania go w celach mieszkalnych, nie są wystarczające do określenia, czy jest budynkiem mieszkalnym zaliczonym do społecznego budownictwa mieszkaniowego.
W świetle powyższego budynek zamieszkania zbiorowego (dom studencki) nie będzie przeznaczony do stałego zamieszkania, tym samym nie można go zaliczyć do obiektów objętych społecznym budownictwem mieszkaniowym. Ostatecznie Dyrektor KIS stwierdził, że akademik nie jest budynkiem mieszkalnym stałego zamieszkania, w związku z czym nie stanowi obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zatem usługa remontu nie korzysta z preferencyjnej, 8% stawki podatku VAT.
Należy jednak zauważyć, że zupełnie inne stanowisko w tej kwestii prezentowane jest przez sądy administracyjne. Przykładowo NSA w wyroku z 10 października 2024 roku (I FSK 802/24) wskazał, że usługi dotyczące domu studenckiego podlegają opodatkowaniu stawką podatku w wysokości 8%.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie ulega wątpliwości, że pokój na cel mieszkalny dla studentów znajdujący się w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Nie można się zgodzić, że stałe zamieszkanie należy utożsamiać z „pobytem stałym” rozumianym jako zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania.
Zamieszkanie trzeba bowiem przeciwstawić pobytowi w danym lokalu w celach innych niż mieszkalne, w szczególności w celach wypoczynkowych czy rekreacyjnych. O ile bowiem pobyt w hotelu czy ośrodku wypoczynkowym nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zamieszkiwanie w lokalu w domu studenckim zaspokaja tego rodzaju potrzeby. Zwłaszcza że co do zasady wiąże się z zamieszkiwaniem przez zasadniczą większość roku, nawet przez kilka lat.
Biorąc zatem powyższe pod uwagę, należy wskazać, że w przeciwieństwie do organów podatkowych sądy administracyjne prezentują korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym usługi wykonywane w akademikach studenckich – w tym usługi remontowe – korzystają z obniżonej 8% stawki podatku VAT.
