Sprzedaż mieszkania z darowizny wiąże się z konkretnymi obowiązkami podatkowymi. Zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia co do zasady skutkuje koniecznością zapłaty 19% podatku od dochodu. Podatnicy mogą jednak skorzystać z ulgi mieszkaniowej, przeznaczając środki na własne cele mieszkaniowe, np. spłatę kredytu. Co jednak w sytuacji, gdy sprzedawana nieruchomość jest obciążona hipoteką? Czy jej spłata z uzyskanych pieniędzy może zostać uznana za koszt uzyskania przychodu i pomniejszyć podatek? Wyjaśniamy kluczowe regulacje prawne w tym zakresie.
Sprzedaż mieszkania z darowizny a przychód
Na wstępie warto uściślić, że tematem niniejszego artykułu nie jest ulga mieszkaniowa, jaka przysługuje, jeśli środki ze sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę zaciągniętego kredytu hipotecznego lub na zakup innego mieszkania. Rozważamy tutaj, czy spłata hipoteki obciążającej nieruchomość z darowizny podlega pod jakiekolwiek zwolnienia lub może być uznana za koszt.
W przypadku otrzymania mieszkania w drodze darowizny kluczowe jest to, że nabycie ma charakter nieodpłatny. Nie istnieje ekwiwalent świadczeń, tj. obdarowany nie ponosi wydatków na jego nabycie. Ma to zasadnicze znaczenie przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodu przy ewentualnej sprzedaży.
Aby dobrze to zrozumieć, trzeba sięgnąć do kilku przepisów prawa podatkowego. Pierwszym z nich jest art. 10 ust. 1 pkt 8 Ustawy z 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT), zgodnie z którym źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości. Warto przypomnieć, że podatku dochodowego nie płaci się od przychodu, a od dochodu. Chcąc go wyliczyć, musimy od przychodu odjąć koszty.
Kolejnym przepisem jest art. 19 ust. 1 ustawy o PIT. Wskazuje on, czym dokładnie są przychody ze sprzedaży nieruchomości. Przychodem jest wartość nieruchomości wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Za koszty sprzedaży nieruchomości uważa się wyłącznie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód. Nie należy ich utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu.
Na końcu należy sięgnąć do art. 30e ust. 1 i 2 ustawy o PIT, który mówi, iż od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych.
Powyższe można też przedstawić w postaci równania:
1. Przychód ze sprzedaży:
Przychód = cena sprzedaży − koszty odpłatnego zbycia
Koszty uzyskania przychodu w przypadku darowizny równe są zeru, gdyż nabycie nie było odpłatne. Osoba obdarowana nie miała żadnych wydatków związanych z nabyciem.
2. Dochód do opodatkowania:
Dochód = przychód − koszt uzyskania przychodu + odpisy amortyzacyjne
3. Podatek dochodowy (19%):
Podatek = 19% × dochód
Sprzedaż mieszkania z darowizny a koszty
Wyliczenie dochodu ze sprzedaży mieszkania wymaga dokładnego obliczenia kosztów. Należy to zrobić zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o PIT. Przepis ten stanowi, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, a także kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.
To oznacza, że w przypadku sprzedaży mieszkania z darowizny, za koszt uzyskania przychodu uznaje się jedynie:
- udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub praw majątkowych;
- zapłacony podatek od spadków i darowizn, w odpowiedniej proporcji.
Z przepisu tego wynika, że ustawodawca nie przewidział uwzględnienia żadnego kosztu „nabycia” nieruchomości, ponieważ przy darowiźnie koszt taki nie występuje.
Czy zatem spłata hipoteki może zostać uznana za koszt?
Nie ma żadnych przeciwwskazań, aby darowizna dotyczyła nieruchomości obciążonej hipoteką. Będzie tak na przykład, gdy rodzice nadal spłacają kredyt na zakup mieszkania, a mimo to przekazują lokal dziecku. Obdarowany przejmuje wtedy nieruchomość ze wpisanym do księgi wieczystej zabezpieczeniem hipotecznym. Nie zawsze jednak przejmuje on sam dług. Nie jest to jednak istotne w omawianym temacie.
Sprzedaż mieszkania z darowizny obciążonego hipoteką może tworzyć sytuację, w której pieniądze uzyskane ze zbycia nieruchomości zostają w części poświęcone na spłatę kredytu. Czy taką spłatę można potraktować te wydatki jako koszty przy sprzedaży?
Co na to Naczelny Sąd Administracyjny?
Z wyżej opisaną sytuacją zmierzył się Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał on, iż przepis art. 22 ust. 6d ustawy o PIT w sposób jednoznaczny wskazuje, co może stanowić koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze darowizny. Są to wyłącznie udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w określonej ustawowo proporcji. Jednocześnie w myśl art. 22 ust. 6e ustawy o PIT wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Z powyższego wynika, że spłata kredytu hipotecznego nie mieści się w ustawowych kryteriach kosztu uzyskania przychodu zawartych w tym przepisie. Pod pojęciem nakładu rozumie się: sumę pieniędzy, ilość pracy, energii itp. włożone w wykonanie jakiegoś zadania. Ustawodawca wyraźnie wskazuje, że motywem pozwalającym zaliczyć określone wydatki do kosztów uzyskania przychodów w analizowanej sprawie jest to, by dokonane przez podatnika nakłady wiązały się ze zwiększeniem wartości lokalu. Muszą być one ponadto poniesione w trakcie posiadania takiego lokalu i zostać odpowiednio udokumentowane. Nie ma przy tym miejsca na zastosowanie art. 2a Ustawy z 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa. Przepis ten stosuje się wyłącznie w razie niedających się usunąć wątpliwości interpretacyjnych. W omawianej sprawie wykładnia art. 22 ust. 6d ustawy o PIT prowadzi jednoznacznie do wyłączenia spłaty kredytu z kosztów podatkowych. To, że rezultat wykładni jest dla podatnika niekorzystny, nie oznacza istnienia wątpliwości prawnych. (por. wyrok NSA z 14 stycznia 2025 roku, sygn. akt: II FSK 486/22).
Stanowisko organów podatkowych – tożsame z orzecznictwem sądów
Organy podatkowe jednolicie wskazują – między innymi w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 maja 2025 roku (sygn. 0112-KDSL1-2.4011.170.2025.2.AP) – że spłata kredytu hipotecznego nigdy nie jest kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży mieszkania otrzymanego w darowiźnie. Wynika to z kilku argumentów:
- koszt musi być związany z nabyciem nieruchomości – a tu nabycie jest nieodpłatne;
- spłata kredytu dotyczy długu darczyńcy, a nie ceny nabycia nieruchomości przez obdarowaną osobę;
- katalog kosztów dla darowizn jest zamknięty – ustawodawca wskazał jedynie nakłady i podatek od spadków i darowizn;
- spłata kredytu nie zwiększa wartości nieruchomości, lecz likwiduje ciężar związany z osobistym zobowiązaniem kredytowym;
- obciążenie hipoteczne jest jedynie ograniczeniem w rozporządzaniu, a nie elementem wartości przedmiotu darowizny.
Zatem spłata kredytu hipotecznego nie stanowi wydatku na nabycie rzeczy ani nakładu zwiększającego jej wartość. Jest to zobowiązanie cywilnoprawne, niebędące kosztem podatkowym przy zbyciu nieruchomości otrzymanej w darowiźnie. Wskutek tego, nawet jeśli sprzedawca spłacił kredyt w wysokości kilkuset tysięcy złotych, nie będzie mógł tej kwoty odliczyć od przychodu przy sprzedaży mieszkania przed upływem pięciu lat.
Co można ująć jako koszt przy sprzedaży mieszkania z darowizny?
Jeżeli do sprzedaży dojdzie przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku nabycia darowizny, podatnik będzie musiał opłacić podatek dochodowy w wysokości 19%. Wiemy już, że do kosztów nie zaliczy spłaty hipoteki. Są jednak takie wydatki, które mogą zostać zaliczone do kosztów. Chodzi tu w szczególności o:
nakłady zwiększające wartość:
- remonty kapitalne,
- wymiana instalacji,
- wymiana okien, drzwi,
- przekształcenie lokalu,
- prace modernizacyjne
– muszą one przy tym zwiększać wartość nieruchomości, być udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych. Typowe koszty utrzymania, sprzątania czy drobnych napraw nie będą uznawane za nakłady;
podatek od spadków i darowizn – w praktyce zwykle nie występuje, gdyż darowizny w najbliższej rodzinie (0 grupa podatkowa) są zwolnione, o ile zostały zgłoszone fiskusowi w terminie 6 miesięcy.
