Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości przez małżonków - praktyczne wskazówki

Wspólność majątkowa pozwala na użytkowanie majątku zgromadzonego przez każdego z małżonków przed powstaniem małżeństwa. Sprzedaż nieruchomości z majątku wspólnego wprowadzonego do ewidencji środków trwałych jednego z małżonków wykorzystywanych w działalności opodatkowanej skutkuje zróżnicowaniem zasad opodatkowania podatkiem dochodowym. Sprawdźmy, jak przebiega sprzedaż nieruchomości przez małżonków!

Definicja majątku wspólnego

Zgodnie z art. 31 § 1 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa), obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Współwłasność istniejąca między małżonkami pozostającymi we wspólności majątkowej jest tzw. współwłasnością łączną. Nie istnieje w związku z tym możliwość rozporządzania udziałami w tej współwłasności.

Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku osobistego każdego z małżonków zalicza się:

  • przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;
  • przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć, albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa).

Sprzedaż nieruchomości przez małżonków a zasady opodatkowania

W zakresie sprzedaży nieruchomości Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje, iż – zgodnie z dyspozycją art. 10 ust. 1 pkt 8 – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów;
  4. innych rzeczy

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Wyjaśnić równocześnie należy, iż w sytuacji gdy następuje rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej poprzez włączenie do majątku wspólnego nieruchomości wchodzącej uprzednio w skład majątku osobistego jednego z małżonków, dla drugiego z małżonków posiadanie nieruchomości nie stanowi jej nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Datą nabycia nieruchomości wprowadzonych z majątku odrębnego jednego z małżonków do majątku wspólnego małżonków jest data nabycia przez tego małżonka, który nieruchomość włączył do majątku wspólnego (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 września 2018 roku, 0115-KDIT2-1.4011.267.2018.2.AS). Tożsame stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 marca 2017 roku, II FSK 465/15, w którym stwierdził, iż za datę nabycia takiej nieruchomości należy uznać datę jej nabycia do majątku osobistego pierwszego z małżonków, równocześnie przychód, uzyskany ze sprzedaży przedmiotu wchodzącego w skład wspólności ustawowej, wchodzi niepodzielnie do majątku wspólnego, a zatem opodatkowanie jego połowy obciążałoby w równym stopniu każdego z małżonków.

Przykład 1.

Pani Anna zakupiła dom mieszkalny w 2010 roku. Pięć lat później wyszła za pana Jarosława. Mając na uwadze, iż małżonkowie posiadają ustawową wspólność majątkową, pan Jarosław jest posiadaczem domu od 2010 roku w rozumieniu przepisów Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W przypadku gdy pan Jarosław wykorzystuje w prowadzonej działalności gospodarczej wspólną nieruchomość, późniejsza jej sprzedaż nie będzie podlegała indywidualnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym przez małżonków.

Analogiczne stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 5 czerwca 2017 roku, 0115-KDIT2-3.4011.15.2017.1.JG.

Sprzedaż nieruchomości przez małżonków a przychód z działalności gospodarczej

Zgodnie z dyspozycją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku dochodowym przychodem podlegającym opodatkowaniu jest zbycie tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego i podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Przez środek trwały rozumie się:

  • stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
  • budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
  • maszyny, urządzenia i środki transportu;
  • inne przedmioty;
  • w przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok;
  • wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

Reasumując, przychód z prowadzonej działalności gospodarczej stanowi, co do zasady, zbycie środków trwałych przez podatnika, niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził, czy też nie wprowadził składniki do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, jak również od tego, czy zaliczał do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej.

Zbycie nieruchomości mieszkalnej i niemieszkalnej – różnice w opodatkowaniu

Składniki majątku wspólnego wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków stanowią jego przychody z działalności gospodarczej. Sprzedaż tych składników nie będzie podlegała indywidualnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym przez małżonków.

Ustawodawca w ramach sprzedaży składników wykorzystywanych przez podatnika w prowadzonej działalności gospodarczej rozróżnia nieruchomości mieszkalne i niemieszkalne. Normuje to, wskazując, iż do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Przykład 1.
Pan Zbigniew wniósł do wspólnego majątku małżeńskiego dom mieszkalny i budynek biurowy. Obie te nieruchomości są obecnie wykorzystywane przez panią Małgorzatę w prowadzonej przez nią działalności gospodarczej. Małżonkowie zamierzają dokonać zbycia obu nieruchomości.

Implikacje podatkowe w przypadku zbycia składników majątku wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej należących do majątku wspólnego przedstawiać się będą następująco:

Nieruchomość niemieszkalna Nieruchomość mieszkalna
Zbycie budynku biurowego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej powodować będzie konieczność opodatkowania osiągniętego przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Zbycie nieruchomości w postaci budynku mieszkalnego wykorzystywanego w prowadzonej działalności gospodarczej, stanowiącego składnik majątku wspólnego, powodować będzie powstanie przychodu do opodatkowania na zasadach ogólnych.
Ustawodawca przewiduje wyłączenie z opodatkowania składników majątku wycofanych z prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności a dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi wówczas przychodu z działalności gospodarczej. Podatnik, który sprzeda prywatną nieruchomość w 5-letnim okresie, może skorzystać ze zwolnienia podatkowego (z tzw. ulgi mieszkaniowej) zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Warunkiem skorzystania z tego zwolnienia jest przeznaczenie – w ciągu trzech lat – środków uzyskanych z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.
Odpłatne zbycie nieruchomości stanowiącej przedmiot majątku wspólnego małżonków, wykorzystywanej w działalności gospodarczej przez jednego z małżonków, stanowi w całości przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, jedynie tego podmiotu, który faktycznie przedmiotową nieruchomość wykorzystywał dla celów prowadzonej działalności gospodarczej.
Analogicznie: interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 września 2018 roku, nr 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ.
 

Podsumowując, skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości z majątku wspólnego wykorzystywanego przez jednego z małżonków w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej uzależnione są od statusu nieruchomości:

  • w przypadku nieruchomości mieszkalnej sprzedaż jej stanowi przychód opodatkowany na zasadach ogólnych, przy spełnieniu określonych warunków przychód ten będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania;
  • sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej będzie stanowiła przychód z działalności gospodarczej u podatnika, który wykorzystywał ten środek w prowadzonej działalności gospodarczej.