W momencie, kiedy dochodzi do sprzedaży mieszkania, zakres umowy może obejmować również elementy wyposażenia. W związku z tym pojawia się pytanie, jaka obowiązuje stawka VAT przy sprzedaży wyposażenia mieszkania?
Stawka podatku VAT z tytułu dostawy nieruchomości
Tytułem wstępu wskażmy, że zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT obniżoną 8% stawkę podatku VAT stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.
Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się:
- budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2;
- lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku 8% VAT stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej (art. 41 ust. 12c ustawy).
Należy zauważyć, że przy ustaleniu właściwej stawki podatku VAT decydujące znaczenie ma to, co jest przedmiotem sprzedaży, czy podatnik dokonuje dostawy towarów, czy świadczy usługę, oraz czy czynność przez niego wykonywana mieści się w zakresie czynności wymienionych w art. 41 ust. 12 ustawy, tj. dostawa, budowa, remont, modernizacja, przebudowa obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.
W sytuacji, gdy są spełnione ww. warunki, odpłatna dostawa towaru w postaci nieruchomości korzysta z obniżonej stawki VAT.
Cywilnoprawny status wyposażenia mieszkania
Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że obniżona stawka VAT ma zastosowanie do dostawy nieruchomości. Pojawia się zatem pytanie, co obejmuje nieruchomość i czy w jej skład wchodzi wyposażenie będące składnikami ruchomymi.
Aby udzielić odpowiedzi na tak postawione pytanie, należy odnieść się do regulacji cywilnoprawnych i zastanowić, czy wyposażenie może zostać uznane za część składową nieruchomości.
Zgodnie z art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.
Ponadto – w myśl postanowienia art. 47 § 1 kc – część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Aby uzyskać atrybut części składowej rzeczy nadrzędnej, w tym przypadku lokalu mieszkalnego, wyposażenie dodatkowe powinno być połączone z tą rzeczą w taki sposób, że będzie istniała:
- więź fizykalno-przestrzenna,
- więź funkcjonalna (gospodarcza)
– a połączenie będzie miało charakter trwały (nie dla przemijającego użytku). Przesłanki te muszą być spełnione łącznie. W konsekwencji takiego połączenia elementy wykończenia dodatkowego powinny stracić byt w sensie prawnym, gospodarczym i fizycznym.
Jednak stosownie do art. 47 § 3 kc przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.
Według przepisu art. 51 § 1 kc przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.
Należy zatem odróżnić pojęcie przynależności od pojęcia części składowej, ponieważ związek, jaki zachodzi pomiędzy rzeczą przynależną (pomocniczą) a rzeczą główną, jest luźniejszy niż związek pomiędzy częścią składową a rzeczą nadrzędną.
Pomiędzy rzeczą główną a przynależną zachodzi wyłącznie związek funkcjonalny. Nie ma więc ścisłej więzi fizycznej, która powoduje, że rzecz staje się częścią składową innej rzeczy. W stosunku przynależności występują 2 odrębne podmiotowe prawa własności – do rzeczy głównej i do rzeczy pomocniczej.
Stawka VAT przy sprzedaży wyposażenia mieszkania
W sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży są elementy wyposażenia, które są połączone z lokalem mieszkalnym w sposób trwały, będąc jego częściami składowymi, będą one stanowić nierozerwalną część nieruchomości. Nie można zatem przenieść prawa do rozporządzenia tymi lokalami bez przenoszenia własności ich części składowych. Czynność dostawy lokali mieszkalnych i związanych z nimi trwale elementów składowych będzie zatem jedną czynnością dostawy lokali mieszkalnych.
Przykład 1.
Jaka stawka podatku VAT obowiązuje w przypadku dostawy mebli pod zabudowę? Podatnik sprzedaje lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem obejmującym meble pod zabudowę. Tego rodzaju wyposażenie jest w sposób trwały związane z lokalem mieszkalnym i nie jest możliwe odłączenie mebli bez naruszenia substancji samej nieruchomości. W tych okolicznościach do dostawy wyposażenia można zastosować stawkę 8% VAT.
Inaczej natomiast wygląda sytuacja w przypadku dostawy elementów wyposażenia, które nie są w sposób trwały związane z bryłą lokalu.
Trwałego związku z lokalem mieszkalnym nie wykazują jednak te rzeczy, które nie są z nim połączone w sposób trwały, a jedynie dla przemijającego użytku, tj. rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy głównej, jakimi są przynależności. Elementy te nie są nierozerwalnie związane z konstrukcją lokalu, a jedynie umożliwiają czy ułatwiają prawidłowe funkcjonowanie osób w nim przebywających.
W tym miejscu warto przywołać treść interpretacji Dyrektora KIS z 12 września 2018 roku (nr 0112-KDIL1-2.4012.483.2018.1.NF), gdzie czytamy, że okoliczność, że określone towary stanowią przedmiot jednej transakcji, która z jednej strony obejmuje towar główny objęty obniżoną stawką podatku VAT, a z drugiej strony towary wyłączone z tej preferencji, nie stoi na przeszkodzie temu, aby opodatkowanie nastąpiło według stawki właściwej dla każdego z tych towarów. Zatem dostawa wyposażenia, które może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego lub wyposażenia, które nie stanowi części składowej, powinna zostać opodatkowana według przepisów właściwych, tj. według stawki właściwej dla danego rodzaju towaru.
Przykład 2.
Jaka stawka podatku VAT obowiązuje w przypadku dostawy sprzętu AGD i RTV? Podatnik sprzedaje mieszkanie wraz z przynależnościami obejmującymi wolnostojący sprzęt AGD i RTV. Tego rodzaju wyposażenie nie jest w sposób trwały związane z lokalem i może zostać w łatwy sposób wyniesione/zdemontowane. Powoduje to, że w tym przypadku obowiązuje stawka podstawowa wynosząca 23% VAT.
W świetle powyższych wyjaśnień należy zauważyć, że określenie stawki podatku VAT dla dostawy wyposażenia uzależnione jest od określenia, czy w danym przypadku mamy do czynienia z częścią składową, czy z przynależnością nieruchomości mieszkalnej.
