Wielu przedsiębiorców prowadzi działalność gospodarczą we własnych mieszkaniach. W związku z tym często ponoszą oni wydatki na adaptację mieszkania, które przybierają postać ulepszenia. W naszym dzisiejszym artykule zastanowimy się, jakie wywołuje to skutki w zakresie podatku PIT.
Podatkowe rozliczenie ulepszenia nieruchomości
Jak podaje art. 22g ust. 17 ustawy o PIT, jeżeli środki trwałe uległy ulepszeniu w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji, wartość początkową tych środków powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.
Zatem jeżeli wydatki na ulepszenie przekraczają 10 000 zł w danym roku, to stanowią ulepszenie środka trwałego – wydatki te zwiększają wartość początkową środka trwałego i podlegają sukcesywnemu odliczaniu w ciężar kosztów w postaci odpisów amortyzacyjnych.
Natomiast jeżeli wydatki na ulepszenie nie przekraczają 10 000 zł w danym roku, to nie są traktowane jako ulepszenie środka trwałego i obciążają koszty bieżącego okresu.
W kontekście powyższych informacji kluczowe jest również odróżnienie wydatku na ulepszenie od wydatków na remont nieruchomości.
Remontem jest wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Tak więc wyroby użyte do wymiany zużytych elementów środka trwałego na nowe, wykonane z nowocześniejszych materiałów, nie zmieniają charakteru wykonanych prac, należy bowiem uwzględniać zmieniającą się rzeczywistość gospodarczą i postęp techniczny.
Natomiast z ulepszeniem mamy do czynienia, gdy następuje:
- przebudowa, tj. powiększenie (rozszerzenie) składników majątkowych w szczególności budynków i budowli, linii technologicznych itp., istotna zmiana struktury wewnętrznej obiektu już istniejącego bez zwiększenia powierzchni – kubatury;
- adaptacja, tj. przystosowanie (przerobienie) składnika majątkowego do wykorzystania go w innym celu niż ten, do którego był pierwotnie przeznaczony albo nadania mu nowych cech użytkowych;
- rekonstrukcja – odtworzenie (odbudowanie) zużytych całkowicie lub częściowo składników majątkowych;
- modernizacja, tj. unowocześnienie środka trwałego.
Jeżeli zatem poniesione przez przedsiębiorcę wydatki nie mają charakteru odtworzeniowego, przywracającego pierwotną zdolność użytkową, lecz są to wydatki adaptacyjne, to skutkiem jest to, że na gruncie prawa podatkowego stanowią ulepszenie.
Problematyczne ulepszenie mieszkań w 2022 roku
W aktualnym stanie prawnym powyższe zagadnienie rodzi bardzo wiele pytań oraz wątpliwości.
Otóż w myśl art. 22c pkt 2 ustawy o PIT wprowadzonego w ramach Polskiego Ładu, nie podlegają amortyzacji budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy.
Dodatkowo zmianie uległa także treść art. 22f ust. 4 ustawy o PIT, który podaje, że jeżeli tylko część nieruchomości lub lokalu użytkowego jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowana lub wydzierżawiana, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości lub lokalu.
W kontekście powyższej problematyki rozpatrzmy 2 przypadki.
Podatnik ponosi wydatki na adaptację nieruchomości mieszkalnej w kwocie 9000 zł. W takim przypadku wartość ulepszenia nie przekracza limitu 10 000 zł, zatem poniesiony wydatek nie zwiększa wartości początkowej mieszkania. Nie ulega on zatem amortyzacji. W kontekście aktualnych przepisów wydaje się, że podatnik tego rodzaju wydatek może ująć w kosztach podatkowych.
Drugi przypadek to sytuacja, w której podatnik ponosi wydatki na adaptację nieruchomości w wartości 11 000 zł. Tego rodzaju wydatki stanowią ulepszenie nieruchomości, które zwiększa wartość początkową. Aktualne przepisy nie dają możliwości dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych, co oznacza, że w tym przypadku poniesiony wydatek nie może stanowić kosztu podatkowego.
Jak widać, powyższe przepisy w takim kształcie wprowadzają niejednolite kryteria. Art. 22c ustawy o PIT wyraźnie bowiem mówi o braku możliwości amortyzacji nieruchomości mieszkalnych, natomiast nie wyklucza z kategorii kosztów podatkowych wydatków na remont czy też wydatków na ulepszenie poniżej 10 000 zł.
Wydatki na adaptację mieszkania w zakresie jednego pokoju
Problematyczne okazuje się również rozliczenie wydatków na ulepszenie tylko 1 pokoju.
Czy jeżeli podatnik ponosi wydatki wyłącznie na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, to wydatek powinien ująć w całości, czy też proporcjonalnie do powierzchni nieruchomości?
Np., jeżeli podatnik ponosi wydatki na adaptację 1 pokoju 20m2 na potrzeby prowadzonej działalności o wartości 9000 zł w mieszkaniu o 100m2, to wydaje się, że jeżeli jest to wydatek stricte związany z potrzebami firmowymi i w żaden sposób nie wiąże się z prywatnymi potrzebami osoby fizycznej, to, z uwagi na zachowanie związku przyczynowo skutkowego, należy przyjąć, że całość wydatku stanowić będzie koszt uzyskania przychodu.
Natomiast z inną sytuacją będziemy mieli do czynienia, jeżeli podatnik ponosi np. wydatki na montaż klimatyzacji w pokoju 20m2, który jest w mieszkaniu 100m2. W takim przypadku tego rodzaju wydatek będzie służył zarówno potrzebom firmowym, jak i prywatnym, co oznacza, że trzeba przyjąć proporcjonalne rozliczenie w kosztach. Jeżeli wartość klimatyzacji to przykładowo 8000 zł, to w kosztach podatnik będzie mógł ująć kwotę 1600 zł (1/5x8000 zł).
Z przedstawionej analizy wynika zatem, że na chwilę obecną ponoszone wydatki na adaptację mieszkania na potrzeby prowadzonej działalności pozostają niejasną kwestią. W celu uzyskania pewności stosowania prawa, do czasu ukształtowania się jednolitego stanowiska ze strony fiskusa, podatnicy powinni rozważyć wystąpienie z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji.
