Odliczenie VAT od usług pośrednictwa nieruchomości przy zakupie mieszkania w ramach działalności

Przedsiębiorca nabywający nieruchomość, która ma służyć w ramach prowadzonej działalności, ponosi różnego rodzaju koszty dodatkowe. Wyjaśniamy, czy podatnik ma szanse na odliczenie VAT od usług pośrednictwa nieruchomości przy zakupie mieszkania zakupionego na cele firmowe.

Prawo do odliczenia podatku VAT

Zasady odliczenia podatku VAT przez przedsiębiorców określone zostały w art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Czynnemu podatnikowi VAT co do zasady przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli takich, których następstwem jest określenie podatku należnego. Zasada ta wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia VAT związanego z towarami lub usługami, które nie są wykorzystywane do realizowania czynności opodatkowanych. Oznacza to, że w przypadku gdy dany towar bądź usługa nabywane są w celu wykorzystania ich do czynności zwolnionych z podatku VAT lub niepodlegających opodatkowaniu, podatnik nie ma wówczas prawa do odliczenia podatku VAT.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

1. nabycia towarów i usług;
2. dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Odliczenie VAT od usług pośrednictwa nieruchomości przy zakupie mieszkania

Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia wielu dodatkowych kosztów, takich jak opłaty notarialne, koszty prawne czy usługi pośrednictwa nieruchomości. Jeżeli nabyte usługi pośrednictwa nieruchomości są związane z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług, to wówczas czynnemu podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jeżeli zatem przedsiębiorca zamierza wykorzystywać nieruchomość, z nabyciem której związane są usługi pośrednictwa nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, to przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków związanych z jej nabyciem, w szczególności od usług pośrednictwa nieruchomości.

Dokonując odliczenia podatku VAT od usług pośrednictwa nieruchomości, trzeba mieć na uwadze art. 86 ust. 10 oraz art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Prawo do odliczenia podatku naliczonego powstaje bowiem w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy. Tworzy się on zgodnie z ogólną zasadą, czyli z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, chyba że podatnik otrzymał całość lub część zapłaty przed dokonaniem dostawy lub wykonaniem usługi – w takiej sytuacji obowiązek podatkowy w VAT powstaje w momencie otrzymania całości lub części zapłaty. Dodatkowo prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Faktura powinna dokumentować rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział.

Odliczenie VAT od usług pośrednictwa nieruchomości przy zakupie mieszkania w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest możliwe wówczas, gdy łącznie spełnione są następujące warunki:

• nabywca jest czynnym podatnikiem VAT;
• zakupione mieszkanie ma być wykorzystywane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli takich, których następstwem jest określenie podatku należnego;
• po stronie sprzedawcy powstał obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabytych przez podatnika usług pośrednictwa nieruchomości;
• podatnik otrzymał fakturę VAT dokumentującą rzeczywisty przebieg zdarzeń gospodarczych.

Przykład 1.

Pani Małgorzata jest czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Dotychczas przedsiębiorczyni wynajmowała od właścicieli lokale mieszkalne i odpłatnie udostępniała je osobom trzecim w celu zapewnienia pobytu turystom przebywającym w danej miejscowości. W związku z rozwojem działalności pani Małgorzata w celach inwestycyjnych planuje zakup apartamentu położonego w Ustrzykach Dolnych. Mieszkanie ma być wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej, przedsiębiorczyni zamierza udostępniać je odpłatnie turystom w ramach najmu krótkoterminowego. Pani Małgorzata planuje skorzystać z usług pośrednika nieruchomości i zastanawia się, czy przysługuje jej prawo do odliczenia VAT od usług pośrednictwa nieruchomości przy zakupie apartamentu.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje czynnemu podatnikowi VAT w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Pani Małgorzata może zatem odliczyć podatek VAT od usług pośrednictwa nieruchomości przy zakupie mieszkania, ponieważ mieszkanie ma być wykorzystywane przez nią na cele prowadzonej działalności gospodarczej w ramach najmu krótkoterminowego, a najem krótkoterminowy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość wykorzystywana w części do czynności opodatkowanych a odliczenie VAT od usług pośrednictwa nieruchomości

W praktyce gospodarczej możemy spotkać się z sytuacją, że nieruchomość, której nabyciu towarzyszy zakup usług pośrednictwa nieruchomości, będzie wykorzystywana w działalności gospodarczej w części do czynności opodatkowanych, a w części do czynności zwolnionych z VAT. Jak zostało wspomniane, czynny podatnik VAT może odliczyć podatek naliczony w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do realizowania czynności opodatkowanych. Jeżeli dany zakup służy zarówno działalności opodatkowanej VAT, jak i zwolnionej z VAT, odliczenie podatku naliczonego przysługuje jedynie w tej części, w której zakup podlega pod czynności opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

W razie gdy podatnik nie jest w stanie wyodrębnić kwoty podatku VAT związanego z poszczególnymi rodzajami działalności, to wówczas zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy o VAT może pomniejszyć kwotę podatku należnego o taką część kwoty podatku naliczonego, którą można proporcjonalnie przypisać czynnościom, w stosunku do których przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego. Proporcję ustala się jako udział rocznego obrotu z tytułu czynności, w związku z którymi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego w całkowitym obrocie uzyskanym w związku z czynnościami, od których podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, oraz takich, w związku z którymi mu ono nie przysługuje.