Odpowiednie ewidencja i księgowanie sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od właściwego zakwalifikowania nieruchomości, czy to jako środka trwałego, czy też jako towar handlowy. W poniższym artykule zastanowimy się, w jaki sposób ująć zbycie nieruchomości w księdze przychodów i rozchodów, ewidencji przychodów oraz ewidencji VAT.
Sprzedaż nieruchomości w KPiR
Biorąc pod uwagę przepisy podatkowe, nieruchomość przeznaczona do sprzedaży może być zaliczona do środków trwałych lub do towarów handlowych.
Jak wynika z treści art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:
- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;
- maszyny, urządzenia i środki transportu;
- inne przedmioty
– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
Natomiast definicję towaru handlowego odnajdziemy w rozporządzeniu w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, gdzie wskazano, że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.
W sytuacji, gdy podatnik prowadzący działalność gospodarczą wykorzystuje nieruchomość jako siedzibę firmy czy też np. przeznacza ją na cele wynajmu, podlega ona kwalifikacji jako środek trwały.
Natomiast w sytuacji, gdy działalność podatnika obejmuje handel nieruchomościami, tego typu składniki majątku stanowią towar handlowy przeznaczony do dalszej odsprzedaży.
Powyższe ma znaczenie w przypadku sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z objaśnieniami do KPiR kolumna 7 „Wartość sprzedanych towarów i usług” jest przeznaczona do wpisywania przychodów ze sprzedaży wyrobów (towarów handlowych) i sprzedaży usług. Natomiast kolumna 8 „pozostałe przychody” jest przeznaczona do wpisywania pozostałych przychodów, np. przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku, otrzymanych kar umownych, wynagrodzenia płatnika.
Obligatoryjną pozycją jest w obu ww. przypadkach wskazanie daty powstania przychodu. W tym zakresie należy kierować się treścią art. 14 ust. 1c ustawy o PIT, który podaje, że za datę powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarcze uważa się dzień wydania rzeczy, zbycia prawa majątkowego lub wykonania usługi, albo częściowego wykonania usługi, nie później niż dzień:
- wystawienia faktury, albo
- uregulowania należności.
Przykład 1.
Pan Andrzej prowadzący JDG w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości 30 czerwca sprzedał lokal użytkowy, zawierając umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Fakturę dokumentującą sprzedaż wystawił 2 lipca. Całość wynagrodzenia otrzymał natomiast 2 sierpnia. Jak powinno wyglądać księgowanie w KPiR opisanej sprzedaży nieruchomości? Momentem powstania przychodu będzie tutaj najwcześniejsze zdarzenie, czyli dzień zawarcia aktu notarialnego. W konsekwencji wartość przychodu ze zbycia nieruchomości pod datą 30 czerwca należy umieścić w kolumnie nr 7 KPiR.
Sprzedaż nieruchomości a ewidencja przychodów i księgowanie sprzedaży nieruchomości
Ewidencję przychodów są obowiązani prowadzić podatnik, którzy jako formę opodatkowania działalności gospodarczej wybrali ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. W takim przypadku w prowadzonej ewidencji konieczne jest wskazanie wyłącznie daty powstania przychodu oraz odpowiedniej stawki podatkowej.
Wysokość stawek ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych została przez ustawodawcę ustalona w art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 ustawy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% przychodów ze świadczenia usług w zakresie kupna i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek (PKWiU 68.10.1).
Jednocześnie, jak stanowi art. 12 ust. 10 ustawy, w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło 6 lat.
Księgowanie sprzedaży nieruchomości a podatek VAT
Na gruncie podatku VAT sprzedaż nieruchomości zabudowanych będzie w większości przypadków korzystać ze zwolnienia od VAT. Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Jak natomiast wynika z treści art. 109 ust. 3 ustawy o VAT, podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 albo art. 113a ust. 1, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
- rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
- kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
- kontrahentów;
- dowodów sprzedaży i zakupów.
Zwróćmy uwagę, że z obowiązku prowadzenia ewidencji VAT są zwolnieni tylko ci podatnicy, którzy dokonują wyłącznie czynności podlegające opodatkowaniu. Jeżeli sprzedaż nieruchomości zwolniona z VAT jest jedną z wielu czynności, to wartość sprzedaży należy ująć w ewidencji VAT.
Mając zatem powyższe na uwadze, należy odnotować, że przypadek sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej jest zdarzeniem, które musi być ujęte w księgach podatkowych przedsiębiorcy. Jedynie na marginesie wskażmy, że inne zasady obowiązują, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość mieszkalna kwalifikowana jako środek trwały.
Polecamy:
