Poradnik Przedsiębiorcy

Ulga mieszkaniowa w PIT i jej zastosowanie - część 1

Zmiany ustaw podatkowych dotykają bardzo różnych obszarów życia gospodarczego. Jednym z nich jest płaszczyzna podatkowa prowadzonej działalności gospodarczej. W ramach zmian ustawowych prawodawca zaproponował kilka aktualizacji w zakresie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a konkretnie ulgi mieszkaniowej. Zmiany te trochę usprawniają jej stosowanie jednakże zarówno przed zmianami jak i po zmianach ulga mieszkaniowa w PIT pozostaje jedną z najtrudniejszych do zastosowania w aspekcie kwalifikacji wydatków uprawniających do zwolnienia odpłatnego zbycia nieruchomości z podatku dochodowego.

Opodatkowanie zbycia nieruchomości

Osoby fizyczne, które posiadają miejsce zamieszkania w Polsce (nieograniczony obowiązek podatkowy) jak i ci, którzy nie mają w Polsce miejsca zamieszkania mają obowiązek opodatkować dochody osiągane na terytorium RP m.in. z ze sprzedaży całości lub części nieruchomości (ewentualnie praw do danej nieruchomości) znajdującej się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości lub jej części poza działalnością gospodarczą stanowi w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą o PIT) jedno ze źródeł przychodu w ramach odpłatnego zbycia, do którego zalicza się przychody ze sprzedaży:

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

  4. innych rzeczy.

- jeżeli odpłatne zbycie nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (punkty 1,2,3) a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Podatek dochodowy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości wyszczególnionych w punktach 1,2,3 wynosi 19% podstawy opodatkowania, która to stanowi różnicę pomiędzy przychodem z ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodów powiększoną o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych dotyczących sprzedawanej nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości lub praw majątkowych dokonana w ciągu roku podlega rozliczeniu za pomocą formularza PIT-39 dopiero w roku następnym, najdalej do 30 kwietnia.

Jeżeli jednak podatnik dokona sprzedaży nieruchomości (punkty 1,2,3) po 5 latach licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie kolejnej, wówczas nie będzie miał obowiązku opodatkować danej transakcji sprzedaży.

Niestety często zdarza się, że w wyniku różnych okoliczności podatnicy nie mają możliwości czekać 5 lat ze sprzedażą nieruchomości. Tutaj pojawia się pewna możliwość pozwalająca na zwolnienie całości lub części dochodów uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat.

Koszty uzyskania przychodów ze sprzedaży nieruchomości

Ustawodawca w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości (otrzymanej także w drodze spadku, darowizny) wyszczególnia główne rodzaje kosztów pomniejszających przychód z jej sprzedaży, czyli udokumentowane:

  1. koszty nabycia,

  2. koszty wytworzenia,

  3. nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, które poniesione zostały w czasie ich posiadania,

  4. zapłata podatku od spadków i darowizn w  części, w której wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ponadto przy odpłatnej sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych do tych nieruchomości za koszty uzyskania przychodu nieruchomości nabytych w drodze spadku zalicza się także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

Z kolei ciężarami spadkowymi będą:

  1. spłacone przez podatnika długi spadkowe,

  2. zapłacone roszczenia o zachowek,

  3. wykonane zapisy zwykłe i polecenia

- także, jeżeli podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych do nich.

Istota ulgi mieszkaniowej

Podatnik, który nabył całość lub część nieruchomości i dokona jej sprzedaży w ciągu 5 lat będzie zobowiązany opodatkować daną sprzedaż podatkiem dochodowym. Może on jednak skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opodatkowania podatkiem PIT danego zbycia, jeżeli wyda środki z niego uzyskane na tzw. własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat (2 lata - stan prawny do końca 2018r.) liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż.

Należy odróżnić ulgę mieszkaniową od ulgi w podatku od spadków i darowizn z tytułu nabycia nieruchomości mieszkalnych, która to zwalnia podatników należących także do II i III grupy podatników z tytułu nabycia nieruchomości mieszkalnych lub udziałów w nich, otrzymanych w ramach dziedziczenia lub darowizny. W pewnych przypadkach umożliwia także zbycie tych nieruchomości, ale pod restrykcyjnymi warunkami ustawowymi.

Ulga mieszkaniowa w PIT - uwaga na zmianę okresu stosowania ulgi

Z uwagi na zmianę okresu skorzystania ze zwolnienia należy podkreślić, że dotyczy ona przychodów z nieruchomości osiągniętych od 1 stycznia 2019r.

Przykład 1

Podatnik nabył w 2018r. w drodze spadku po zmarłym ojcu 1/2 udziału mieszkania własnościowego. Jeszcze w tym samym roku dokonał sprzedaży udziału w mieszkaniu. Środki w całości przeznaczył w 2019r. na zakup nowego mieszkania.

Czy w tym przypadku ulga mieszkaniowa w PIT może zostać zastosowana w okresie 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż?

Niestety nie. Zmiana przepisów dotycząca okresu zastosowania ulgi do 3 lat dotyczy odpłatnego zbycia nieruchomości poza działalnością gospodarczą dokonanego od stycznia 2019r. Tak, więc podatnik będzie miał czas 2 lata na skorzystanie z ulgi (wydatkowanie środków na cele mieszkaniowe) a więc do końca 2020r.

Przykład 2

Podatnik nabył w lutym 2014r. mieszkanie własnościowe. Z uwagi na zmianę sytuacji finansowej sprzedał przedmiotowe mieszkanie we wrześniu 2019r. Środki uzyskane ze sprzedaży podatnik chce przeznaczyć na sfinansowanie kupna mniejszego mieszkania. W jakim okresie podatnik będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

W tej sytuacji podatnik uzyskał przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od okresu jej nabycia. Jednocześnie przychód ten został osiągnięty w 2019r. Z uwagi na nowelizację art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT podatnik będzie miał czas do końca 2022r. a więc 3 lata, na przeznaczenie uzyskanych środków na własne cele mieszkaniowe w celu skorzystania z ulgi mieszkaniowej.

Przykład 3

Małżonkowie zakupili dom jednorodzinny w marcu 2014r. W 2019r. planują jednak sprzedać dom i kupić mniejsze mieszkanie. Podatnicy są przekonani, że minęło przecież 5 lat i nie muszą martwić się o podatek dochodowy z tego zbycia. Czy na pewno?

Niestety jeszcze do końca 2019r. sprzedaż domu będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Okres 5 lat należy liczyć od 1 styczna 2015r. do 31 grudnia 2019r. Dopiero od stycznia 2020r. podatnicy będą mogli sprzedać prywatną nieruchomość bez konieczności opodatkowania podatkiem PIT tej transakcji.

Należy dodać, że podatnicy sprzedając nieruchomość w 2019r. mogą jeszcze skorzystać z ulgi mieszkaniowej pod warunkiem przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży (w części lub w całości) w ciągu 3 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż na sfinansowanie kupna mniejszego mieszkania.

Ulga mieszkaniowa w PIT - jak obliczyć?

Podatnik, który wydał środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości poza działalnością gospodarczą w części lub w całości na własne cele mieszkaniowe może obliczyć, jaka wielkość dochodu (lub całość) z tej sprzedaży będzie korzystać ze zwolnienia z PIT.

Dochód zwolniony z PIT = DS X WCM / P

przy czym:

DS  –>  dochód ze sprzedaży nieruchomości (przychód i koszty)

WCM  –>  wydatki zakwalifikowane, jako wydatki na cele mieszkaniowe

P  –>  przychód ze sprzedaży nieruchomości

Przykład 4

Podatnik sprzedał w 2018r. mieszkanie za 170.000zł. Koszt jego nabycia to 160.000zł Środki uzyskane z danej transakcji przeznaczył w 2019r. na zakup działki budowlanej, dla której plan zagospodarowania przestrzennego w gminie przewiduje ich wykorzystanie na budowę domu jednorodzinnego.

P -> 170.000zł

DS -> 10.000zł

WCM -> 170.000zł

Dochód zwolniony z PIT  -> 10.000zł x 170.000zł / 170.000zł = 10.000zł

Jak widać z przykładu, jeżeli całość środków ze sprzedaży danej nieruchomości podatnik przeznaczy na własne cele mieszkaniowe, wówczas całość dochodu ze sprzedaży nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku dochodowego PIT.

Przykład 5

Podatnik sprzedał w 2017r. dom za 450.000zł. Koszt jego wybudowania i ulepszenia to łącznie 350.000zł Środki uzyskane z danej transakcji przeznaczył w 2019r. na zakup mniejszego mieszkania w kwocie 250.000zł.

P -> 450.000zł

DS -> 100.000zł

WCM -> 250.000zł

Dochód zwolniony z PIT  -> 100.000zł x 250.000zł / 450.000zł = 55.556zł

Dochód do opodatkowania PIT -> 100.000 – 55.556zł = 44.444zł

Końcowo należy podkreślić, że jednym z najbardziej skomplikowanych kwestii w ramach zastosowania ulgi mieszkaniowej jest właściwa identyfikacja wydatków na własne cele mieszkaniowe, aby mogły być zakwalifikowane, jako zmniejszające dochód do opodatkowania podatkiem dochodowym w ramach odpłatnego zbycia nieruchomości, spółdzielczego prawa do lokalu czy wieczystego prawa użytkowania gruntu.