Odpłatne zbycie nieruchomości wiąże się z koniecznością rozliczenia dochodu/straty z tytułu kupna i sprzedaży nieruchomości. Ustawodawca przewidział jednak pewien rodzaj ulgi podatkowej, który skutkuje zwolnieniem z opodatkowania uzyskanego dochodu. Ulga mieszkaniowa, dzięki której możliwe jest niezapłacenie podatku od dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości, polega na zwolnieniu z opodatkowania dochodu pod warunkiem zadeklarowania i faktycznego wydatkowania uzyskanych środków na tzw. własne cele mieszkaniowe (w dalszej części niniejszego artykułu termin „nieruchomość” obejmować będzie także wymienione wyżej prawa majątkowe, tj. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego etc.). Z początkiem 2019 roku ustawodawca doprecyzował regulacje związane z odpłatnym zbyciem nieruchomości (m.in. otrzymanych w spadku), a dodatkowo znacząco zmodyfikował zasady stosowania ulgi mieszkaniowej, o czym w dalszej części niniejszego artykułu.
Definicja odpłatnego zbycia nieruchomości
Odpłatne zbycie nieruchomości ma miejsce w przypadku, gdy zbycie to następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie danej nieruchomości, a operacja ta nie jest realizowana w ramach działalności gospodarczej. Wówczas w świetle ustawy o PIT podatnik zobligowany jest do rozpoznania dochodu lub straty z tego tytułu i złożenia zeznania PIT-39.
Regulacje w zakresie odpłatnego zbycia nieruchomości dotyczą również części lub udziału w nieruchomości, a także praw majątkowych takich jak: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawo wieczystego użytkowania gruntów.
Ulga mieszkaniowa a dłuższy termin na wydatkowanie środków
Ulga mieszkaniowa zwalniająca z opodatkowania dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości wymaga od zbywcy spełnienia zasadniczego warunku w postaci wydatkowania środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości, na tzw. własne cele mieszkaniowe w ustawowo określonym terminie. Z początkiem 2019 roku został on przedłużony z dwóch do trzech lat, co bez wątpienia jest dla podatników korzystne. Zmiana ta jest wynikiem zmodyfikowania art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT.
Nie zmieniają się pozostałe zasady ulgi mieszkaniowej wynikające z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, zgodnie z którymi:
-
termin wydatkowania środków należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości,
-
wydatkowanie środków na własne cele mieszkaniowe w części, zwalnia dochód w proporcji odpowiadającej iloczynowi dochodu i udziału wydatkowanych środków w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości (przykładowo: przeznaczenie połowy środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe zwalnia z opodatkowania tylko połowę dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości).
Na marginesie dodać należy, że ustawa precyzuje katalog wydatków, dzięki którym może zostać zastosowana ulga mieszkaniowa (art. 21 ust. 25–30 ustawy o PIT), a pojęcie własne cele mieszkaniowe należy rozumieć wąsko, np. jako zakup lokalu mieszkalnego ściśle dla własnych potrzeb mieszkalnych, a nie np. w celu wynajmu.
Ulga mieszkaniowa i zaliczki dla deweloperów
Nie do końca precyzyjne pojęcie „wydatków na własne cele mieszkaniowe” było wielokrotnie przyczyną sporów pomiędzy podatnikami i organami podatkowymi. Fiskus bowiem uważał, że podpisanie umowy przedwstępnej i uiszczenie deweloperowi przedpłaty nie uprawnia podatnika do skorzystania z omawianej ulgi. Zdaniem organów podatkowych kluczowy jest moment przeniesienia własności, a sfinalizowanie transakcji po upływie wskazanego w ustawie okresu rodzi konieczność skorygowania zeznania i zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę, mimo że podatnik wydał środki w terminie w postaci zaliczek.
Tego typu spory bardzo często znajdowały finał w sądzie, który niejednokrotnie stawał po stronie podatników. Przykładem jest m.in. wyrok WSA w Białymstoku z 21 listopada 2018 r., sygn. I SA/Bk 591/18, gdzie skład orzekający uznał, że nie należy różnicować sytuacji podatników, którzy budują dom na własny rachunek od podatników, którzy nabywają nieruchomość za pośrednictwem dewelopera. Ci ostatni zostaliby w świetle prawa poszkodowani z uwagi na odsunięte w czasie przeniesienie własności nieruchomości, pomimo wydatkowania środków na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie w postaci zaliczek dla dewelopera, który w początkowej fazie buduje nieruchomość na własnym gruncie i we własnym imieniu.
Od 1 stycznia 2019 r. ustawodawca doprecyzował niniejszą kwestię poprzez sformułowanie dodatkowego przepisu w art. 21 ust. 25a ustawy o PIT, w którego świetle skorzystanie z ulgi mieszkaniowej będzie możliwe, jeżeli po pierwsze podatnik poniesie określone wydatki na własne cele mieszkaniowe, a po drugie przed upływem 3-letniego okresu stanie się właścicielem nieruchomości.
Mimo że termin na wydatkowanie środków uprawniających do skorzystania z ulgi mieszkaniowej został z początkiem roku wydłużony, to nowe regulacje stanowią znaczne utrudnienie dla podatników nabywających nieruchomości na rynku pierwotnym od dewelopera. Konieczne będzie odpowiednio wczesne podjęcie decyzji o zakupie mieszkania/domu w takim trybie, aby w odpowiednim terminie nabyć nieruchomość na własność. Z drugiej strony podatnicy, którzy toczą spór z fiskusem o zaliczki wpłacone do 31 grudnia 2018 r., mogą podnieść argument, że „wydatki na własne cele mieszkaniowe” w postaci zaliczek dla dewelopera są wydatkami uprawniającymi do skorzystania z ulgi, skoro ustawodawca dopiero od 1 stycznia 2019 r. zdecydował się na unormowanie przepisów w tym zakresie.
Nakłady na cudzą nieruchomość a ulga mieszkaniowa
Ustawa w dotychczasowym brzmieniu uprawniała do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, jeżeli podatnik przeznaczył środki z odpłatnego zbycia nieruchomości również na:
-
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
-
rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Z początkiem 2019 r. przepisy ustawy o PIT przewidują możliwość poczynienia ww. nakładów na cudzą nieruchomość i skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, pod warunkiem jednak, że podatnik stanie się jej właścicielem lub współwłaścicielem albo nabędzie prawo do spółdzielczego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, albo udział w takim prawie, jeżeli uprzednio mu ono nie przysługiwało przed upływem trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Omawianą sytuację zaprezentowano na poniższym przykładzie.
Przykład 1.
Pan Michał sprzedał w 2019 roku otrzymane w darowiźnie od dziadków mieszkanie. Darowizna miała miejsce w 2018 roku, stąd obowiązany będzie on do złożenia zeznania PIT-39 do 30 kwietnia 2020 roku, gdzie zadeklaruje wydatkowanie uzyskanych ze sprzedaży mieszkania środków na własne cele mieszkaniowe (celem zwolnienia z opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości).
Pan Michał umówił się z rodzicami, że wyremontuje ich dom w zamian za późniejszą darowiznę jego części. Planuje wydać środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania na remont domu rodziców jeszcze w 2019 roku. Jeżeli rodzice dokonają na rzecz pana Michała darowizny części (lub całości domu) do końca 2022 roku (tj. w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym pan Michał sprzedał mieszkanie), to wydatki na remont domu rodziców poczynione przez niego, będą uprawniać go do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, mimo że w trakcie remontowania domu rodziców nie był on jeszcze jego formalnym współwłaścicielem lub właścicielem.
Ulga mieszkaniowa - podsumowanie
Choć wydłużenie terminu umożliwiającego skorzystanie z ulgi mieszkaniowej wydaje się korzystne dla podatników, podobnie jak rozszerzenie pojęcia „własnej nieruchomości” (przykład 1.), to doprecyzowanie przepisów w zakresie obowiązku nabycia na własność nieruchomości przed upływem ustawowego terminu, zdecydowanie stawia w trudniejszej sytuacji osoby, które zdecydują się na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym od dewelopera.
Brak przeniesienia własności nieruchomości przed upływem trzech lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, spowoduje konieczność skorygowania zeznania oraz zapłaty podatku od uzyskanego dochodu wraz z odsetkami za zwłokę. Ekonomicznie uzasadnione będzie zatem stosunkowo wczesne podjęcie decyzji o takiej drodze nabycia nieruchomości, ze względu na znaczący okres pomiędzy podpisaniem przedwstępnej umowy deweloperskiej a finalnym przeniesieniem własności nieruchomości. Z uwagi na fakt, że nowe przepisy są znacznie bardziej precyzyjne w tym zakresie, dochodzenie swoich racji przed sądem w sytuacji, w której podatnik nie nabędzie na własność nieruchomości, a jedynie uiści zaliczki w ustawowym terminie, będzie bez wątpienia utrudnione.
