Rynek nieruchomości cechuje zróżnicowana dynamika powiązana nie tylko z tempem wzrostu wynagrodzeń, ale i z możliwościami inwestycyjnymi deweloperów. Zarówno kupujący i zbywający nieruchomości chcą jak najkorzystniej przeprowadzić każdą transakcję. Jedną z opcji ustawowych korzyści zwolnienia z podatku jest ulga mieszkaniowa w PIT. Jednak w wielu przypadkach nie jest ona łatwa do zastosowania. Warto więc przeanalizować konkretne przypadki, które mogą okazać się takie same albo bardzo zbliżone do wielu sytuacji, w których znajdują się lub znajdą podatnicy zbywający i nabywający nieruchomości niekomercyjne.
Ulga mieszkaniowa w PIT
Podatnik, który nabył całość lub część nieruchomości i dokona jej sprzedaży w ciągu 5 lat może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opodatkowania podatkiem PIT danej sprzedaży (całości lub części), jeżeli wyda środki z niej uzyskane (w części lub w całości) na tzw. własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat (2 lata - stan prawny do końca 2018 r.) liczonych od końca roku, którym nastąpiła sprzedaż.
Problemy identyfikacji wydatków uprawniających do zwolnienia z podatku
Ulga mieszkaniowa w PIT - specyfika wydatków na własne cele mieszkaniowe
Prawodawca ustalił w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ogólny katalog rodzajów wydatków stanowiących tzw. wydatki na własne cele mieszkaniowe dla zastosowania zwolnienia ze sprzedaży nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą.
Niestety katalog jest na tyle ogólny, że ogrom podatników ma spore problemy z właściwym rozróżnieniem czy dany wydatek będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe czy też nie.
Wątpliwości może być wiele, np. kwestia położenia nieruchomości, zakupu gruntów, otrzymanie starych majątków spadkowych, przyszłe cele zarobkowe nowo nabytej nieruchomości i masę innych.
Problem implikuje również mały, jeśli mowa o rynku nieruchomości okres czasu na wydatkowanie środków ze zbycia nieruchomości, który od stycznia 2019 r. wynosi 3 lata a do końca grudnia 2018 r. – 2 lata.
Przykład 10
Podatnik po śmierci żony sprzedał w 2018 r. dom jednorodzinny. Środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczył na zakup dwóch mieszkań także w 2018 r. Jednak po nabyciu prawa własności do mieszkań podatnik nie zdecydował się zamieszkać w żadnym z nich a pozostał w domu swoich rodziców. Podatnik nie zamierza wynajmować zakupionych mieszkań. Cel, w jakim zostały one nabyte to inwestycja w przyszłość, czyli lokata kapitału. Czy w tym wypadku wydatek na te mieszkania będzie realizować własny cel mieszkaniowy? Czy podatnik może w ramach ulgi mieszkaniowej nabyć dwie nieruchomości mieszkalne?
W tym przypadku występuje spora wątpliwość czy cel wydatkowania środków ze sprzedaży domu będzie uznany za własny cel mieszkaniowy z uwagi na to, że podatnik nie do końca realizuje cel mieszkaniowy, nie zamieszkuje żadnego mieszkania a cel ich nabycia pozostaje w charakterze inwestycyjnym (lokaty, przyrostu wartości, itp.). Natomiast realizacja własnego celu mieszkaniowego winna skupiać się na nabyciu nieruchomości bądź jej budowie celem zamieszkania w niej. Niezależnie od powyższego, podatnik ma prawo w ramach skorzystania z ulgi mieszkaniowej nabyć dwie nieruchomości mieszkalne jednak realizacja tego prawa w powyższych okolicznościach nie będzie możliwa.
Przykład 11
Podatnik wraz z siostrą otrzymał w marcu 2016 r. na drodze darowizny po 50% udziału w mieszkaniu. Podatnik do końca roku 2016 sprzedał swój udział w mieszkaniu i przeznaczył je na podział budynku należącego do teściów na dwa mieszkania, z czego w jednym ma zamieszkiwać podatnik z żoną. Rozbudowa została zakończona w marcu 2019 r., jednocześnie teściowie dokonali darowizny całego budynku na rzecz podatnika. Podatnik ma wątpliwości, co do możliwości zastosowania ulgi mieszkaniowej.
Niestety, podatnik nie będzie mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej z tytułu wydatkowania środków na rozbudowę budynku teściów, który następnie w 2019 r. roku otrzymał w formie darowizny.
Podatnik w ciągu 2 lat (dotyczy zbycia przed 2019 r. obowiązywał jeszcze stan prawny na 31.12.2018 r.) miał obowiązek wydatkować środki uzyskane ze sprzedaży 50% udziału w mieszkaniu, jeżeli chciałby skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Dokonał rozbudowy budynku teściów. Jednak w tym samym okresie 2 lat, licząc od końca roku, w którym nastąpiło zbycie 50% udziałów w nieruchomości podatnik nie stał się właścicielem wyodrębnionego lokalu. Zatem w tej sytuacji podatnik nie skorzysta z przedmiotowej ulgi.
Warto podkreślić, że gdyby zbycie udziału do nieruchomości następowało w 2019 r., wówczas podatnik miałby 3-letni okres na stanie się właścicielem rozbudowanego budynku lub jego części.
Przykład 12
Podatnik nabył wraz żoną w 2015 r. mieszkanie, którego zakup sfinansowany był kredytem we frankach szwajcarskich. W 2018 r. podatnik razem z małżonką zdecydowali jednak o jego sprzedaży z powodu pogarszającej się sytuacji materialnej. Czy środki uzyskane ze sprzedaży danego mieszkania podatnik będzie mógł przeznaczyć na spłatę kredytu we frankach szwajcarskich?
Niestety nie. Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnej lub udziału w niej winny być przeznaczone np. na nabycie innej nieruchomości, spłatę kredytu dotyczącego innej nieruchomości niż zbywanej, nabycie innego gruntu niezwiązanego z celami rekreacyjnymi a z przeznaczeniem na cele mieszkalne (np. budowa domu) czy nawet na spłatę kredytu zaciągniętego przed sprzedażą nieruchomości na spłatę kolejnego kredytu dotyczącego nabycia nowej nieruchomości mieszkalnej.
Tak, więc środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania podatnik nie może przeznaczyć na spłatę kredytu dotyczącego tego, zbywanego mieszkania.
Przykład 13
Podatnik nabył w 2010 r. mieszkanie. Zakup został sfinansowany oszczędnościami podatnika. W 2017 r. otrzymał on w spadku kolejne mieszkanie po zmarłej siostrze. Postanowił jednak jeszcze w tym roku sprzedać te mieszkanie. Środki z tej sprzedaży chce przeznaczyć na remont mieszkania, w którym mieszka oraz zakupu gruntu i budowę domu. Na ten cel podatnik przed sprzedażą mieszkania brata wziął kredyt hipoteczny. W toku spłacania kredytu podatnik, reguluje również składki ubezpieczeniowe dotyczące ochrony budowanej nieruchomości od zdarzeń losowych jak i od utraty jej wartości. Podatnik powziął wątpliwość czy poza kredytem i odsetkami od niego, będzie mógł ująć składki ubezpieczeniowe, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe?
Niestety nie. W art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ustawodawca nie wymienia składek na ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości ani żadnej innej, jako wydatek przeznaczony na własne cele mieszkaniowy i zarazem pomniejszający podstawę opodatkowania zbywanej nieruchomości.
