Niektórzy podatnicy dokonują łącznie w ciągu roku bardzo wielu transakcji zakupów czy sprzedaży nieruchomości. Często są nieświadomi, z czego mogą skorzystać sprzedając i nabywając nieruchomości niekomercyjne. Innym razem mają znaczne problemy z identyfikacją wydatków na własne cele mieszkaniowe, które obejmowałaby ulga mieszkaniowa w PIT. Dlatego warto przybliżyć poniżej przedstawione praktyczne okoliczności zastosowania tej specyficznej ulgi.
Ulga mieszkaniowa w PIT - warunek skorzystania z ulgi
Podatnik, który nabył całość lub część nieruchomości i dokona jej sprzedaży w ciągu 5 lat może skorzystać ze zwolnienia z obowiązku opodatkowania podatkiem PIT danej sprzedaży (całości lub części), jeżeli wyda środki z niej uzyskane (w części lub w całości) na tzw. własne cele mieszkaniowe w okresie 3 lat liczonych od końca roku, którym nastąpiła sprzedaż.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe a ulga mieszkaniowa w PIT
W art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ustawodawca wymienił ogólne typy wydatków uznanych jako poniesione na własne cele mieszkaniowe, czyli na:
nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, pod warunkiem, że w okresie 3 lat (okres w jakim stosowana jest ulga mieszkaniowa w PIT) grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
budowę, rozbudowę, przebudowę, remont własnego budynku lub lokalu mieszkalnego (albo jego części),
rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Warto w tym miejscu dodać, iż od stycznia 2019 r. pojawił się nowy przepis odnoszący się do tego, w jaki sposób stosowana jest ulga mieszkaniowa w PIT, który mówi, że wydatki na nieruchomości zawarte w punktach a, b, c będą zaklasyfikowane, jako wydatki na własne cele mieszkaniowe, jeżeli przedmiotowe – nabyte nieruchomości zostaną zakupione na własność w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż danej nieruchomości.
W odniesieniu z kolei do wydatków wymienionych przez ustawodawcę i zawartych w punktach d oraz e należy podkreślić, że poprzez własny budynek, lokal lub pomieszczenie niemieszkalne należy rozumieć:
budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach,
budynek, lokal lub pomieszczenie niestanowiące własności lub współwłasności podatnika, jeżeli w okresie 3 lat (będzie stosowana ulga mieszkaniowa w PIT) podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.
Pozostałe wydatki uznane za poniesione na własne cele mieszkaniowe
Oprócz powyższych wydatków występują jeszcze inne wydatki uznawane za przeznaczone na własne cele mieszkaniowe a mianowicie
- wydatki poniesione na:
- spłatę kredytu (pożyczki) wraz odsetkami, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na zakup mieszkania lub domu, gruntu, budowę nowego domu, rozbudowę, remont, adaptację lub przebudowę istniejącego, własnego lokalu mieszkalnego,
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) wraz z odsetkami zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na spłatę kredytu (pożyczki) wymienionego w punkcie a,
- spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
- gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
- gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w podpunkcie a.
Wydatki nieuważane za wydane na własne cele mieszkaniowe
W art. 21 ust. 28 ustawy o PIT można zaobserwować zapisy ustawy, w których ustawodawca nie uważa za wydatki uznane, jako wydane na własne cele mieszkaniowe:
nabycia gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku,
budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, adaptacji lub remontu budynku albo jego części
- jeżeli wydatki te służą nabyciu na cele rekreacyjne.
Przykład 1.
Podatnik wraz z żoną nabyli mieszkanie w ramach wspólności majątkowej (umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu w formie aktu notarialnego), które zostało im przekazane w październiku 2016. Małżonkowie od tej daty przeprowadzili w mieszkaniu jego wykończenie umożliwiające korzystanie z danego lokalu (instalacja wodno-kanalizacyjna, sanitarna, instalacja elektryczna, gazowa). W maju 2020 r. małżonkowie sprzedali mieszkanie, ale jeszcze przed jego sprzedażą tj. w marcu 2020 r. zaciągnęli drugi kredyt na zakup domu jednorodzinnego. Część kwoty ze sprzedaży mieszkania przeznaczyli na spłatę kredytu wziętego na nabycie domu. Podatnik zastanawia się czy spłata nowego kredytu będzie stanowić wydatek na cel mieszkaniowy? A co z wydatkami na przystosowanie do możliwości użytkowania poprzedniego mieszkania?
Podatnik oraz małżonka nie będą mogli zaliczyć do kosztów odpłatnego (i tym samym pomniejszyć dochód do opodatkowania) zbycia mieszkania wydatki poniesione na przystosowanie danego mieszkania od stanu deweloperskiego do stanu umożliwiającego korzystanie z lokalu, ponieważ środki na ten remont nie pochodzą ze sprzedaży danego mieszkania.
Przykład 2.
Podatnik w drodze spadku otrzymał w 2019 r. mieszkanie. W 2020 r. dokonał jego sprzedaży a środki pozyskane z tej transakcji przeznaczył na zakup kostki przeznaczonej na chodnik przy domu, w którym aktualnie mieszka. Chodnik nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem. Podatnik ma wątpliwości czy może ten wydatek uznać, jako poniesiony na własny cel mieszkaniowy?
Niestety nie. Zakup kostki brukowej na chodnik nie będzie uznany, jako wydatek na cel mieszkaniowy. Należy w tym wypadku zaznaczyć, że w przypadku wydatków ze sprzedaży na remont, budowę, rozbudowę, przebudowę przedmiotem lokowania kosztu jest budynek lub lokal mieszkalny natomiast chodnik nie jest w tym przypadku konstrukcyjnie związany z tym budynkiem.
Przykład 3.
Podatnik nabył w styczniu 2018 r. w drodze darowizny nieruchomość gruntową, po czym po kilku miesiącach w tym samym roku dokonał jej sprzedaży. Od 2010 r. wraz z żoną mieszka w Holandii, gdzie jest tamtejszym rezydentem podatkowym. W 2015 r. podatnik zaciągnął tam kredyt hipoteczny na nabycie domu jednorodzinnego, w którym mieszka do dziś, położonego także w Holandii (także w 2015 r. podatnik uzyskał prawo własności danego domu). Podatnik powziął wątpliwości czy przychód osiągnięty ze zbycia gruntu i przeznaczony na spłatę kredytu hipotecznego dotyczącego domu położonego w Holandii, w którym podatnik zamieszkuje i będzie nadal (wziętego przed sprzedażą ziemi) będzie wydatkiem na własne cele mieszkaniowe?
W tym wypadku jak najbardziej tak. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o PIT wydatek na nabycie domu lub lokalu mieszkalnego w całości lub w części może dotyczyć nieruchomości położonej w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
Przykład 4.
Podatnik otrzymał w grudniu 2018 r. w drodze spadku nieruchomość gruntową niezabudowaną. Jeszcze w 2016 r. wraz z małżonką wzięli kredyt hipoteczny na budowę domu jednorodzinnego, który został oddany do użytku w 2017 r. W lipcu 2018 r. podatnik rozpoczął prowadzenie działalności polegającej okresowym wynajmie krótkoterminowym dwóch pomieszczeń znajdujących się w domu stanowiących 17% jego powierzchni użytkowej. Natomiast w 2019 r. podatnik sprzedał posiadaną nieruchomość gruntową i aktualnie zastanawia się, czy środki z tej sprzedaży przeznaczone na spłatę kredytu hipotecznego będą stanowić wydatki na własny cel mieszkaniowy?
Analizując ten przypadek należy podkreślić, że wzięcie w 2016 r. kredytu hipotecznego przez podatnika i jego małżonkę miało na celu budowę domu jednorodzinnego. Zatem przeznaczenie środków z późniejszej sprzedaży gruntu na spłatę danego kredytu będzie kwalifikować się, jako wydatek na własny cel mieszkaniowy pomimo czasowego późniejszego wykorzystania dwóch pomieszczeń domu na wynajem krótkoterminowy.
