Poradnik Przedsiębiorcy

Karta podatkowa a prywatny wynajem mieszkania

Na gruncie polskiego prawa podatkowego przedsiębiorcy mogą zrezygnować z ogólnych zasad opodatkowania prowadzonej działalności gospodarczej i skorzystać z form uproszczonych. Przykładem takiego uproszczenia w rozliczeniu podatku jest karta podatkowa, gdzie podatnik wpłaca co miesiąc stałą kwotę podatku ustaloną decyzją przez naczelnika urzędu skarbowego i nie musi prowadzić skomplikowanych dokumentacji oraz ewidencji podatkowych. Karta podatkowa może być wybrana przez podatnika po spełnieniu warunków przewidzianych w przepisach. W dzisiejszym artykule przeanalizujemy, jaki wpływ na dopuszczalność skorzystania z karty podatkowej ma prywatny wynajem mieszkania.

Karta podatkowa a wynajem

Zagadnienie związane z warunkami oraz przesłankami pozwalającymi na opodatkowanie działalności kartą podatkową zostało uregulowane w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Interesująca nas kwestia została natomiast opisana w art. 25 ust. 2 pkt 2 tejże ustawy. Zgodnie z przywołanym przepisem: Nie wyłącza opodatkowania w formie karty podatkowej osiąganie przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, z których przychody (dochody) podlegają odrębnemu opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach.

W kontekście przedstawionej regulacji należy zwrócić uwagę na kilka kluczowych kwestii. Po pierwsze wspomniany przepis mówi o przychodach osiąganych z tytułu najmu i umów o podobnym charakterze, które podlegają odrębnemu opodatkowaniu. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyodrębnia jako osobne źródła przychodów pozarolniczą działalność gospodarczą oraz najem i inne umowy o podobnym charakterze, z wyjątkiem składników majątku związanego z działalnością gospodarczą. Powyższe oznacza, że dochód z najmu może zostać zakwalifikowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub też może on stanowić osobne źródło przychodów i wtedy uznawany jest za najem prywatny.

W świetle przedstawionych rozważań wskazać należy, że osiąganie dochodów z najmu uznawanego za część prowadzonej działalności gospodarczej wyklucza możliwość korzystania z uproszczenia w formie karty podatkowej. Jest to konsekwencją użycia w art. 25 ust. 2 pkt 2 ustawy sformułowania, iż dochód z najmu ma stanowić odrębne od prowadzonej działalności źródło przychodów.

Powyższe potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji indywidualnej z 7 lipca 2010 r. (sygn. IPPB1/415-400/10-4/MT), w której czytamy:

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca zawarł umowę podnajmu części lokalu, w której prowadzi działalność gospodarczą zięciowi, który będzie świadczyć usługi rymarskie. Wobec powyższego, przychody uzyskiwane z tego podnajmu traktować należy, jako przychód z działalności gospodarczej, a nie jako odrębne źródło przychodów (…).

Poszczególne rodzaje działalności gospodarczej, z tytułu których można korzystać z opodatkowania w formie karty podatkowej wymienione zostały w art. 23 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wśród tych działalności brak jest działalności polegającej na wynajmie. W konsekwencji podatnik uzyskujący przychody z wynajmu nieruchomości (umów o podobnym charakterze) nie może przychodów tych opodatkować zryczałtowanym podatkiem dochodowym opłacanym w formie karty podatkowej.

Reasumując mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że zawarcie przez Wnioskodawcę umowy podnajmu lokalu, w którym prowadzona jest pozarolnicza działalność gospodarcza i osiąganie z tego tytułu przychodów, które ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza do źródła przychodów - pozarolnicza działalność gospodarcza - wyłączy go z możliwości korzystania z opodatkowania jaką jest karta podatkowa. Przychód z wynajmu składników majątku jest bowiem przychodem z działalności gospodarczej, a nie przychodem z najmu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Karta podatkowa a wybór formy opodatkowania najmu prywatnego

Jak powszechnie wiadomo, przychody uzyskiwane z tytułu wynajmowania lokali w ramach najmu prywatnego mogą zostać opodatkowane w dwojaki sposób. Podatnicy mają do wyboru zasady ogólne lub podatek ryczałtowany w wysokości 8,5%.

Analizowany artykuł stanowi, że nie wyłącza opodatkowania w formie karty podatkowej osiąganie przychodów z tytułu najmu i umów podobnych, które są opodatkowane na zasadach ogólnych. Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym zawartym w ustawie o zryczałtowanym podatku podatek dochodowy na ogólnych zasadach oznacza podatek dochodowy od osób fizycznych, opłacany przy zastosowaniu podstawy obliczania podatku, o której mowa w art. 26 ustawy o podatku dochodowym, i skali, o której mowa w art. 27 tej ustawy.

W rezultacie podatnik, który chce korzystać z karty podatkowej i który osiąga dodatkową korzyść finansową z najmu prywatnego, musi uzyskany dochód opodatkować na zasadach ogólnych. Zastosowanie w tym przypadku zryczałtowanej stawki 8,5% spowoduje utratę prawa do karty podatkowej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Przykład 1.

Podatniczka prowadzi zakład fryzjerski i opodatkowuje swoją działalność na zasadach karty podatkowej. Część lokalu, gdzie prowadzona jest działalność, podnajęła swojej koleżance, która otworzyła zakład kosmetyczny. Dochód z podnajmu należy uznać za osiągnięty w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, co w rezultacie powoduje, że podatniczka utraci prawo do korzystania z karty podatkowej.

Przykład 2.

Podatnik prowadzi działalność gospodarczą w formie usług kominiarskich, która jest opodatkowana kartą podatkową. Dodatkowo wynajmuje on swoje prywatne mieszkanie. Dochód osiągnięty z najmu prywatnego opodatkowuje na zasadach ogólnych. Dzięki temu może nadal korzystać z prawa do karty podatkowej. Jeśli podatnik wybrałby ryczałt i stawkę 8,5% do dochodów z najmu prywatnego, straciłby możliwość opodatkowania działalności gospodarczej w oparciu o kartę podatkową.