Poprawnie ustalony czynsz jest jednym z kluczowych elementów umowy najmu nieruchomości. Czy może on jednak zmieniać się w trakcie trwania najmu? Czy w umowie najmu może być uwzględniona waloryzacja czynszu?
Czym jest najem nieruchomości?
Umowa najmu należy do kategorii nazwanych umów prawa cywilnego, co w praktyce oznacza, że jej pełną regulację odnajdziemy w odpowiednich przepisach Kodeksu cywilnego, a także w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kc. Najem może dotyczyć tak naprawdę każdego przedmiotu, najczęściej jednak wiąże się z używaniem cudzej nieruchomości dla celów mieszkaniowych lub w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Zgodnie z treścią art. 659 kc przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Pomimo że treść umowy najmu podlega pod konkretne przepisy ustawy, to strony takiego zobowiązania mają wiele do powiedzenia, jeśli chodzi o treść wiążących ich postanowień. Zasada swobody umów pozwala na kształtowanie treści umowy tak, jak chcą tego strony zobowiązania, pod warunkiem jednak, że będzie ono zgodne z naturą danego stosunku prawnego, obowiązującymi przepisami oraz nie doprowadzi do nierównowagi pomiędzy najemcą a wynajmującym (jedna strona nie może górować w swoich prawach nad drugą).
Czynsz w umowie najmu nieruchomości
Umowa najmu nieruchomości jest umową odpłatną, co oznacza, że najemca jest zobowiązany do opłacania regularnego czynszu na rzecz wynajmującego. Jest to forma wynagrodzenia umownego za udostępnienie nieruchomości najemcy i może być wyrażona w dowolnej formie. Pamiętajmy jednak, że czynsz należny wynajmującemu nie może być utożsamiany z czynszem do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ są to 2 odrębne opłaty. W praktyce najemca płaci więc dwa rodzaje czynszu:
- do rąk wynajmującego – ten rodzaj czynszu wynika wprost z ustaleń umownych,
- do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej – ten rodzaj czynszu wynika z ustaleń pozaumownych i często ulega modyfikacjom. Strony mogą w tym zakresie postanowić, że czynsz będzie płacony albo bezpośrednio do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, albo do rąk właściciela, który następnie przekaże go na rachunek spółdzielni lub wspólnoty.
Czynsz pojawiający się w umowie najmu jest określany przez najemcę i wynajmującego. W praktyce opisuje się go kwotowo, przy czym strony mają możliwość wyboru dowolnej waluty i terminu opłacania czynszu. Taka opłata jest najczęściej uiszczania miesięcznie, aczkolwiek dopuszczalne jest płacenie czynszu kwartalnie, w okresach półrocznych, a nawet raz do roku. Czynsze płatne raz na kilka lat nie są jednak praktykowane i zdaniem prawników takie ustalenia umowne nie mają mocy wiążącej.
Opłacenie czynszu jest podstawowym obowiązkiem każdego najemcy. Jeśli w zawartej umowie brak będzie regulacji w tym zakresie, to całe zobowiązanie należy uznać za nieważne i bezskuteczne.
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 9 lutego 2017 roku (sygn. akt I ACa 1229/16):
„Pojęcie czynszu nie odnosi się do pojęcia ryczałtu (które to pojęcie dotyczy formy wynagrodzenia za pracę lub usługi bez rozliczania kosztów), lecz trzech form jego określenia: kwotowej, wynikowej albo dorozumianej. Wskazanie w umowie stron określonej wartości pieniężnej, jako należności czynszowej, oznacza, że czynsz jest określony kwotowo i to niezależnie od dookreślającego kwotę mechanizmu naliczenia. Użycie w umowie zwrotu »łączny czynsz wynosi więc« oznacza jedynie określenie mechanizmu jego ustalenia, którego skutkiem jest określona kwota czynszu. W takiej sytuacji brak jest podstaw do uznania, że strony w inny niż kwotowy sposób ustaliły wysokość czynszu, ewentualnie, że wskazana kwota jest o tyle dla stron doniosła, o ile odnosi się do rzeczywistych parametrów powierzchniowych najmowanego budynku jako całości”.
Waloryzacja czynszu w umowie najmu
Celem wynajmującego jest osiąganie dochodów z najmu możliwie na stałym poziomie. W związku z tym, że gospodarka krajowa i światowa ulega ciągłym zmianom, brak możliwości modyfikowania wysokości czynszu w umowie najmu działałby niekorzystnie dla właściciela nieruchomości. Ustawodawca pozwala więc na dokonywanie waloryzacji czynszu najmu, szczególnie jeśli strony same zgodziły się na takie rozwiązanie i wpisały je do swojego kontraktu.
Waloryzacja jest niezależna od tego, czy w umowie najmu znajduje się odpowiedni zapis pozwalający na dokonywanie podwyżki czynszu. Tak naprawdę waloryzacja, choć prowadzi do zwiększenia kwoty czynszu, nie powinna być rozumiana jako podwyżka sensu stricto. Waloryzacja ma bowiem na celu utrzymywanie poziomu czynszu co do wartości zgodnie z pierwotnymi ustaleniami. Podwyżka powoduje natomiast wzrost wartości czynszu niezależnie od okoliczności zewnętrznych, jest podyktowana chęcią uzyskania większego zarobku po stronie wynajmującego. Powyższe rozróżnienie ma bardzo istotne znaczenie praktyczne, ponieważ o waloryzacji właściciel nieruchomości nie musi informować swojego najemcy w terminach, które obowiązują przy planowanej podwyżce najmu.
Waloryzacja może odbywać się corocznie na podstawie aktualnego wskaźnika inflacji, który jest podawany przez Główny Urząd Statystyczny w styczniu każdego roku. Wynajmujący, który zdecyduje się na zwaloryzowanie czynszu najmu, może zmienić jego wartość już od lutego, a więc po miesiącu od dnia wprowadzenia nowego wskaźnika waloryzacyjnego przez GUS. Warto oczywiście uprzednio poinformować najemcę o planowanej podwyżce, przy czym nie obowiązują tutaj żadne ustawowe terminy. Jeśli umowa najmu reguluje dokładnie kwestię waloryzacji, powinna także odnosić się do sposobu i czasu informowania najemcy o tak ważnych zmianach.
Czy waloryzacja czynszu w umowie najmu jest obowiązkowa?
Tak naprawdę waloryzacja czynszu najmu zależy od woli wynajmującego. Zmiana wysokości czynszu nie jest obowiązkowa i właściciel nieruchomości nie musi w ogóle korzystać z takiego rozwiązania. Jest to oczywiście dobra wiadomość dla wszystkich najemców. Jeśli jednak czynsz zostanie zwaloryzowany, to najemca nie ma możliwości kwestionować decyzji wynajmującego ani żądać wcześniejszego rozwiązania umowy z tego powodu. Jedyną możliwością podważenia przeprowadzonej waloryzacji jest udowodnienie, że wynajmujący dokonał jej w nieprawidłowy sposób np. na podstawie nieobowiązującego wskaźnika GUS albo z naruszeniem umownych terminów odnoszących się do obowiązku poinformowania najemcy o podwyżce czynszowej.
Jeśli najemca nie zgodzi się na wysokość zwaloryzowanego czynszu i nie będzie go opłacał w nowej wysokości, właściciel nieruchomości będzie mógł rozwiązać umowę. Dodatkowo przysługuje mu roszczenie o zapłatę zaległego czynszu powiększonego o odsetki z tytułu opóźnienia w płatności, a także prawo do żądania zapłaty odszkodowania – tylko, gdy będzie w stanie udowodnić przed sądem, że poniósł szkodę z powodu odmowy przyjęcia przez najemcę zwaloryzowanego czynszu.
Prawo do corocznej waloryzacji czynszu przysługuje każdemu wynajmującemu. Nie musi być ono w ogóle wyrażone w zawartej umowie, aby można było skutecznie z niego skorzystać. Właściciel nie musi co prawda w ogóle waloryzować wysokości czynszu za najem, jednak jeśli już to zrobi, to najemca nie ma możliwości uchylić się od takiej decyzji ani rozwiązać obowiązującej umowy.
