Wynajem nieruchomości stanowi rodzaj odpłatnego świadczenia usługi, które podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, choć należy pamiętać, że możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku. Zwolnienie to ma charakter limitowany kwotą sprzedaży. Wynajem nieruchomości wspólnych a zwolnienie VAT - odpowiemy na pytanie, w jaki sposób obliczać kwotę limitu w sytuacji, gdy mamy do czynienia z nieruchomościami wspólnymi.
Małżeństwo a status podatku VAT
W zakresie naszego dzisiejszego artykułu analizować będziemy przypadek, w którym nieruchomość będąca przedmiotem umowy najmu stanowi wspólność małżeńską. W tym zakresie należy przede wszystkim ustalić, kto jest podatnikiem podatku VAT w przypadku wynajmu takiej nieruchomości.
Warto w pierwszej kolejności odnieść się do regulacji Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Stosownie do art. 31 § 1 kro z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jedno z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.
Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każde z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).
W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 ww. kro oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każde z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że poniższe przepisy stanowią inaczej.
Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 cyt. kro zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.
Z powyższych informacji wynika, że chociaż nieruchomość objęta jest wspólnością małżeńską (czyli współwłasnością łączną), to możliwa jest sytuacja, w której tylko jedno z małżonków dokonuje czynności prawnej w stosunku do takiej nieruchomości.
Dla ważności takiej umowy wymagane jest uzyskanie zgody drugiego małżonka. W przypadku braku zgody zawarta umowa nie wywołuje skutków prawnych.
Powyższe rzutuje na kwestię podatku i statusu podatnika VAT.
Przypomnijmy, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.
Najem nieruchomości, należy uznać za świadczony w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, i stanowi on odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu.
Następnie wskażmy, że żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji podatnikiem podatku od towarów i usług jest to z małżonków, które dokonało czynności podlegającej opodatkowaniu.
Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami kro, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.
Jeżeli zatem przedmiotem świadczenia usług jest majątek wspólny małżonków, to podatnikiem podatku od towarów będzie ten małżonek, który dokonuje tego świadczenia we własnym imieniu, czyli ten, który jest stroną czynności prawnej.
Wynajem nieruchomości wspólnych a zwolnienie VAT
Wynajem nieruchomości wspólnych może korzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT.
Przypomnijmy, że zgodnie z treścią tego przepisu zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.
Mając na uwadze powyższe regulacje, należy zauważyć, że ustawodawca co do zasady przewidział zastosowanie zwolnienia dla podatników, u których wielkość sprzedaży w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyła łącznie 200 000 zł oraz dla podatników rozpoczynających sprzedaż w trakcie roku, jeżeli przewidywana wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w roku podatkowym, kwoty 200 000 zł.
Należy przy tym podkreślić, że zwolnienie dotyczy podatnika prowadzącego działalność gospodarczą. To oznacza, że limit obliczany jest w stosunku do każdego podatnika, a nie proporcjonalnie do liczby współwłaścicieli.
Przykład 1.
Małżonkowie posiadają wspólną nieruchomość. Postanowili ją wynająć za kwotę 5 000 zł miesięcznie. Stronami umowy są oboje małżonkowie. W takim przypadku podatnikiem podatku VAT jest każde z małżonków. Każde z nich może korzystać ze zwolnienia podmiotowego od podatku VAT. Wartość sprzedaży przypadająca na każdego podatnika i brana pod uwagę do limitu zwolnienia to 2 500 zł.
Przykład 2.
Małżonkowie posiadają wspólną nieruchomość. Postanowili ją wynająć za kwotę 5 000 zł miesięcznie. Stroną umowy jest wyłącznie mąż. W takim przypadku podatnikiem jest tylko on – może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego. Wartość sprzedaży przypadająca na podatnika i wliczana do limitu zwolnienia to 5 000 zł.
Co ciekawe, możliwa jest również sytuacja, w której jedno z małżonków ma status zwolnionego podatnika podatku VAT, a drugie podatnika VAT czynnego. Taką możliwość potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji z 15 kwietnia 2022 roku (nr 0114-KDIP1-3.4012.54.2022.4.KP).
Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, należy pamiętać o autonomiczności prawa podatkowego względem prawa cywilnego. Ustawa o VAT przewiduje szczególne rozwiązania w zakresie ustalania statusu podatnika podatku VAT, co przekłada się na zagadnienie ustalania limitu zwolnienia podmiotowego.
