Poradnik Przedsiębiorcy

Najem prywatnej nieruchomości przez małżeństwo – kto płaci VAT?

Z uwagi na bardzo prężnie rozwijający się rynek nieruchomości powszechne staje się wynajmowanie prywatnych mieszkań. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że tego rodzaju umowa podlega pod regulacje podatku VAT. W niniejszym artykule zastanowimy się, kto jest zobowiązany do zapłaty podatku VAT gdy następuje najem prywatnej nieruchomości przez małżeństwo.

Najem jako czynność podlegającą opodatkowaniu VAT

Powszechnie wiadomo, że podatek VAT dotyczy działalności gospodarczej. Jednak wiele osób zapomina, że ustawa o podatku od towarów i usług zawiera własną i autonomiczną definicję działalności. Jak bowiem wskazuje treść art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zwróćmy uwagę, że w powyższej definicji nie ma mowy o rejestrowaniu firmy w urzędzie miasta lub gminy. W konsekwencji tego typu okoliczność pozostaje bez wpływu na możliwość wystąpienia działalności gospodarczej.

W kontekście wynajmu nieruchomości nie ulega wątpliwości, że umowa najmu ma charakter ciągły oraz zarobkowy. Powoduje to, że najem należy kwalifikować jako odpłatne świadczenie usług, które podlega pod regulacje ustawy VAT. Będzie tak również w zakresie najmu prywatnych składników majątku.Małżonkowie wynajmujący prywatną nieruchomość podlegają przepisom ustawy VAT. Na jej gruncie jest to odpłatne świadczenie usług.

Kto jest podatnikiem podatku VAT?

Podatnikiem podatku VAT jest oczywiście podmiot prowadzący działalność gospodarczą, co zresztą wynika wprost z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak jednak kategorię podmiotu prowadzącego działalność odnieść do małżonków, których obejmuje wspólność majątkowa małżeńska? Czy w takim przypadku podatnikiem jest małżeństwo? Czy każdy z małżonków to osobny podatnik zobowiązany do rozliczenia podatku VAT z tytułu najmu?

Najem prywatnej nieruchomości przez małżeństwo

Aby udzielić odpowiedzi na powyższe pytania, trzeba przede wszystkim sięgnąć do przepisów regulujących wspólność małżeńską. Chodzi tu oczywiście o Kodeks rodzinny i opiekuńczy.

Zasadniczo od chwili zawarcia małżeństwa małżonków obejmuje ustawowa wspólność majątkowa, która tworzy ich wspólny majątek. Co jednak ciekawe, jest to wspólność o charakterze łącznym, co oznacza, że nie można w jej ramach wyodrębnić żadnych udziałów. Mówiąc inaczej, każdy z małżonków jest właścicielem całego majątku.

Jak podaje art. 36 § 1 oraz § 2 tego kodeksu, oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym. Jednakże przepis dopuszcza sytuację, w której każdy z małżonków samodzielnie zarządza majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku.

W kontekście rozpatrywanego przez nas problemu bardzo ważny jest art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu, gdzie wskazano, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna m.in. do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków.

Jak zatem widać z powyższych przepisów, choć między małżonkami obowiązuje bezudziałowa wspólność majątkowa, to jednak dopuszczalne są sytuacje, w których jeden z nich jest stroną czynności prawnej dotyczącej składnika majątku wspólnego. W takim przypadku konieczne jest potwierdzenie takiej umowy przez drugiego małżonka. Pamiętajmy, że w świetle przepisów KRO ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. Jednostronna czynność prawna dokonana bez wymaganej zgody drugiego z nich jest nieważna.

Przykład 1.

Małżonkowie, między którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa, postanowili wynająć nieruchomość. Stroną zawartej umowy najmu jest jednak wyłącznie mąż. Natomiast żona wyraziła zgodę na najem, co potwierdziło ważność tej umowy. W konsekwencji choć przedmiotem jest składnik objęty wspólnością małżeńską, to stroną czynności prawnej jest tylko mąż.W przypadku najmu przedmiotów objętych wspólnością małżeńską stroną umowy mogą być zarówno oboje małżonkowie, jak i każdy z nich z osobna.

Małżonkowie na gruncie ustawy VAT

Jak stanowi art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zwróćmy uwagę, że w powyższym wyliczeniu nie wymieniono małżonków. Wynika to z faktu, że małżeństwo nie jest podmiotem podatku VAT. Podatnikami mogą być jedynie osoby fizyczne, a więc konkretne osoby, a nie małżeństwo rozumiane jako instytucja prawa rodzinnego.

W konsekwencji małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, każdy z nich, wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, będzie bowiem odrębnym podatnikiem tego podatku. Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 10 stycznia 2019 r., nr 0115-KDIT1-1.4012.833.2018.1.KM,

"autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego ma wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników podatku od towarów i usług."Małżonkowie nie są odrębną kategorią podatników podatku VAT. Zobligowanym do rozliczenia podatku będzie konkretny małżonek.Biorąc jednak pod uwagę przywołane regulacje z zakresu Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, możemy stwierdzić, że to, kto będzie podatnikiem podatku VAT, będzie zależało od sposobu skonstruowania umowy najmu, a konkretniej od tego, kto będzie stroną tej umowy.

Przykład 2.

Małżonkowie, między którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa, postanowili wynająć nieruchomość. Stroną zawartej umowy najmu jest jednak wyłącznie mąż. Natomiast żona wyraziła zgodę na najem, co potwierdziło ważność tej umowy. W tym przypadku podatnikiem podatku VAT w stosunku do całości otrzymanego wynagrodzenia z tytułu najmu jest wyłącznie mąż.

Przykład 3.

Małżonkowie, między którymi istnieje ustawowa wspólność majątkowa, postanowili wynająć nieruchomość. Stroną zawartej umowy najmu jest zarówno mąż, jak i żona. To powoduje, że podatnikami VAT są oboje małżonkowie. Każde z nich będzie zobligowane do rozliczenia VAT od połowy wynagrodzenia otrzymanego z tytułu najmu.W przypadku ustroju wspólności małżeńskiej podatnikiem VAT jest ten z małżonków, który jest stroną umowy najmu. Jeżeli oboje małżonkowie są stroną umowy, to każdy z nich jest podatnikiem w zakresie połowy wynagrodzenia z tytułu odpłatnej usługi.Podsumowując nasz artykuł, przede wszystkim należy podkreślić, że najem jest umową, która znajduje się w kręgu zainteresowania podatku VAT. Małżonkowie, rozumiani jako związek, nie są wymienieni jako podatnicy tego podatku. Oznacza to, że w zależności od treści umowy najmu podatnikiem podatku VAT będzie albo mąż, albo żona, albo też oboje.