Wynajem nieruchomości położonych na terenie RP może być prowadzony nie tylko przez polskiego rezydenta podatkowego, lecz także przez nierezydenta. W poniższym artykule zastanowimy się zatem, jakie skutki podatkowe zarówno na gruncie podatku VAT, jak i podatku PIT wywołuje wynajem nieruchomości przez cudzoziemca!
Wynajem nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce
Rozpatrując przedstawione zagadnienie na gruncie przepisów podatku PIT, należy wskazać, że właściwe będzie posługiwanie się zwrotem „nierezydent” zamiast „cudzoziemiec”.
Kwestia rezydencji podatkowej nie jest bowiem determinowana obywatelstwem (nie jest to przesłanka rozpatrywana w pierwszej kolejności). Jeśli weźmiemy pod uwagę polskie przepisy podatkowe, to zgodnie z art. 3 ust. 1a ustawy PIT za osobę mającą miejsce zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się osobę fizyczną, która:
posiada na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) lub
przebywa na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 183 dni w roku podatkowym.
Osoba fizyczna, która nie spełnia powyższych przesłanek, jest traktowana jako nierezydent, który podlega ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Oznacza to, że w Polsce opłaca podatek wyłącznie od przychodów/dochodów osiągniętych na terenie RP.
Art. 3 ust. 2b ustawy PIT precyzuje, jakie w szczególności przychody/dochody są traktowane jako osiągnięte na terenie RP. W katalogu tym (a dokładnie w pkt 4) wymieniono przychody z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości.
W konsekwencji nierezydent prowadzący wynajem nieruchomości na terenie Polski jest zobligowany do odprowadzenia z tego tytułu podatku dochodowego w Polsce.
Analogiczne rozwiązania odnajdujemy w ratyfikowanych umowach w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Typowy art. 6 Modelowej Konwencji OECD stanowi, że dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w umawiającym się państwie z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego) położonego w drugim umawiającym się państwie może być opodatkowany w tym drugim państwie.
Postanowienia te stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego.
Przykład 1.
Osoba fizyczna mająca polskie obywatelstwo od 15 lat mieszka na stałe w Wielkiej Brytanii. Odziedziczyła mieszkanie w Polsce, które wynajmuje. Z tytułu wynajmu zobowiązana jest do odprowadzenia podatku w RP jako nierezydent. Dodatkowo może być zobligowana do zapłaty z tego tytułu podatku w Wielkiej Brytanii jako brytyjski rezydent podatkowy. Metoda unikania podwójnego opodatkowania wynikająca z polsko-brytyjskiej umowy będzie stosowana na etapie rozliczenia brytyjskiego podatku.
Sposób rozliczenia podatku PIT wynajmu nieruchomości
W zakresie samego rozliczenia podatku dochodowego nierezydentów obowiązują te same reguły, które dotyczą rezydentów polskich.
Oznacza, że jeżeli najem nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą, to stanowi osobne źródło przychodów określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT.
W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy PIT dochody osiągane przez podatników ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6, są opodatkowane w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W konsekwencji nierezydenci również opłacają podatek w formie ryczałtu ewidencjonowanego od prowadzonego wynajmu prywatnego na terenie RP. Nierezydent opłaca podatek według stawki 8,5% przychodu, a gdy przychód przekracza 100 000 zł – stosuje stawkę 12,5%.
Dodatkowo nierezydent jest zobowiązany do składania deklaracji PIT-28 w terminie do końca lutego roku następującego po roku podatkowym. Tutaj jednak koniecznie należy podkreślić, że składanie deklaracji oraz rozliczenie podatku następuje w wyspecjalizowanych urzędach skarbowych przeznaczonych dla nierezydentów. Katalog urzędów właściwych ze względu na miejsce położenia wynajmowanej nieruchomości w danym województwie określa paragraf 5 rozporządzenia w sprawie właściwości organów podatkowych.
Przykładowo dla wynajmu nieruchomości położonych w województwie małopolskim organem właściwym jest Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście, natomiast dla nieruchomości ulokowanych w województwie mazowieckim będzie to Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście.
Wynajem nieruchomości przez cudzoziemca a podatek VAT
Na gruncie podatku VAT najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług. Teza ta właściwa jest również w przypadkach, gdy dochodzi do wynajmu prywatnych nieruchomości.
Należy bowiem pamiętać, że działalnością gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT jest wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych towarów podatnika.
Nie zawsze konieczne będzie odprowadzanie podatku VAT z tego tytułu, gdyż przykładowo podatnik może skorzystać z przedmiotowego zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. Przepis ten podaje, że wolne od podatku są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Jeśli natomiast cudzoziemiec wynajmuje nieruchomość na inne cele, to powyższe zwolnienie nie przysługuje. W takim wypadku pozostaje do wyjaśnienia kwestia, czy możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT, czyli do limitu 200 000 zł.
Zaznaczmy jednak, że zgodnie z art. 113 ust. 13 pkt 3 ustawy VAT powyższego zwolnienia nie stosuje się do podatników nieposiadających siedziby działalności gospodarczej na terytorium kraju.
W wyroku WSA w Warszawie z 20 kwietnia 2016 roku (III SA/Wa 1376/15) czytamy, że w przypadku, gdy działalność osoby fizycznej prowadzona jest w innym miejscu niż miejsce jej zamieszkania, za siedzibę działalności gospodarczej należy uznawać miejsce zamieszkania tej osoby, gdyż to tam podejmowane są najważniejsze decyzje osoby fizycznej w zakresie bieżącego kierowania tą działalnością.
W rezultacie podatnicy, którzy wynajmują nieruchomości położone w Polsce, mający miejsce zamieszkania poza Polską, nie mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT od obrotów uzyskanych z tej działalności.
Przykład 2.
Cudzoziemiec mający miejsce zamieszkania w Niemczech wynajmuje halę magazynową położoną w Polsce. W takim przypadku nie może skorzystać ani ze zwolnienia przedmiotowego, ani podmiotowego. Będzie zobowiązany do zarejestrowania się na potrzeby polskiego podatku VAT i odprowadzania podatku w RP.
Przechodząc do podsumowania, wskazać należy, że wynajem nieruchomości przez cudzoziemca jest zdarzeniem, które generuje określone skutki podatkowe. Nie jest to sytuacja neutralna podatkowo i właściciel nieruchomości musi liczyć się z określonymi obowiązkami względem polskiego fiskusa.
