Ustawa regulująca podatek od nieruchomości przewiduje różne stawki podatku w zależności od tego, czy nieruchomość jest przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej, czy też wykorzystywana do celów mieszkalnych. W kontekście takiego rozróżnienia bardzo istotne staje się określenie, w jaki sposób potraktować wynajem pokoi turystom na okresy krótkoterminowe. W poniższym artykule postaramy się wyjaśnić powstałą wątpliwość poruszające temat: wynajem pokoi turystom a podatek od nieruchomości.
Podział nieruchomości a stawka podatku
Jak już zostało zaznaczone, inne stawki podatku od nieruchomości dotyczą budynków lub ich części mieszkalnych, a inne budynków lub ich części mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.
Tutaj przede wszystkim zwrócić uwagę należy na odmienną definicję działalności gospodarczej na potrzeby podatku od nieruchomości.
Jak stanowi art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą.
Jak podaje art. 1a ust. 1 pkt 4 ustawy, przez działalność gospodarczą rozumie się działalność w rozumieniu ustawy – Prawo przedsiębiorców. W myśl natomiast art. 3 Prawa przedsiębiorców działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.
W kontekście tak skonstruowanej definicji należy stwierdzić, że działalność polegająca na stałym wynajmowaniu pokoi turystom, gdy dochodzi do zamieszczenia ogłoszeń w Internecie, to działalność o charakterze zorganizowanym i podjęta w celu zarobkowym, a więc zasadne jest uznanie, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą.
Wynajem pokoi turystom a podatek od nieruchomości - wyższa stawka
Przyjęcie, że osoba wynajmująca pokoje w lokalu mieszkalnym turystom jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą, prowadzi do wniosku, że taki lokal mieszkalny powinien zostać opodatkowany wyższą stawką podatku od nieruchomości.
Dla uznania budynku lub jego części za związany z prowadzeniem działalności gospodarczej wystarczające jest stwierdzenie, że jest on wykorzystywany do prowadzenia działalności gospodarczej.
Powyższe oznacza, że w sytuacji, gdy osoba fizyczna rozpocznie wykonywanie działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu pokoi, stanie się tym samym, w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, innym podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą. W rezultacie ten przedmiot opodatkowania będzie podlegać stawce podatkowej określonej w art. 5 ust. 1 pkt 2b tej ustawy, czyli 24,84 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
W tym zakresie warto przywołać treść wyroku NSA z 4 lutego 2020 roku (II FSK 716/18), gdzie sąd zauważył, że działalność podatnika w zakresie w zakresie zapewnienia obiektów noclegowych turystycznych i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania spełnia cechy działalności gospodarczej. Nawet jeżeli wynajem nie jest działalnością główną, a jedynie dodatkową, to działalność polegająca na wynajmie lokali na cele noclegowe dla turystów jest nakierowana na osiągniecie zysku.
Nie może budzić wątpliwości fakt, że działalność w postaci oferowania, a następnie wynajmu lokali turystom za odpłatnością jest działalnością nastawioną na osiągnięcie zysku. Dlatego należy uznać, że taki lokal mieszkalny jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie na cele mieszkaniowe.
Lokal ten nie jest bowiem wykorzystywany do realizacji niegospodarczych, osobistych celów właściciela, nie służy także zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych czy też w tym zakresie potrzeb ich rodziny. Służy on celom komercyjnym, a nie zaspokojeniu potrzeb osobistych.
W tym miejscu należy także wskazać, że zgodnie z art. 1a ust. 2 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy nie uważa się wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5.
Dla ziszczenia się przesłanek tego przepisu po pierwsze budynek mieszkalny musi być położony na terenie wiejskim, po drugie najemca pokoju – turysta – musi go użytkować w ramach potocznie rozumianej formy rekreacji, jaką jest turystyka, po trzecie osoba wynajmująca musi mieć stały pobyt w gminie, na której terenie znajduje się budynek mieszkalny.
Z powyższego wynika, że mogą to być tylko osoby fizyczne (a nie np. osoby prawne), które mają stały pobyt na terenie gminy.
Jeżeli osoba wynajmuje turystom więcej niż pięć pokoi, to powinna już o tym fakcie poinformować właściwego wójta (burmistrza, prezydenta) celem obciążenia podatkiem od nieruchomości z wyższą stawką. W takim przypadku wszystkie pokoje należy opodatkować jako część budynku mieszkalnego zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej.
Wynajem pokoi turystom przy częściowym zamieszkiwaniu w lokalu mieszkalnym
Ciekawym przypadkiem wartym przeanalizowania jest sytuacja, w której osoba fizyczna przez część roku zamieszkuje w lokalu mieszkalnym, a przez pozostałą część (np. w wakacje) prowadzi działalność polegającą na wynajmie pokoi turystom. W jaki sposób potraktować tego rodzaju przypadek w kontekście podatku od nieruchomości?
W pierwszej kolejności przypomnijmy, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej będące właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych. W obu zatem przypadkach właściwą osobą, wobec której powstaje obowiązek podatkowy, jest właściciel lokalu mieszkalnego.
Do powyższego problemu odniósł się WSA we Wrocławiu w wyroku z 22 stycznia 2018 roku (SA/Wr 965/17), gdzie stwierdził, że w takiej sytuacji należy zastosować wyższą stawkę podatku od nieruchomości i bez znaczenia pozostaje okoliczność oddania w najem lokalu mieszkalnego – nie wyłącza uprawnienia właściciela do przebywania w nim w pewnym okresie.
Nie jest istotne, czy i w jakim zakresie podatnik korzysta z lokalu na własne potrzeby, ponieważ o opodatkowaniu podwyższoną stawką podatku od nieruchomości decyduje zajęcie lokalu mieszkalnego na cele działalności gospodarczej i jest to jedyna przesłanka takiego (wyższego) opodatkowania.
Przechodząc do podsumowania, możemy wskazać, że osoba fizyczna nieprowadząca formalnej działalności gospodarczej, która prowadzi wynajem pokoi turystom w swojej prywatnej nieruchomości, musi liczyć się z koniecznością odprowadzania wyższego podatku od nieruchomości.
