Poradnik Przedsiębiorcy

Najem - działalność gospodarcza czy najem prywatny?

Obecnie bardzo popularny jest najmem nieruchomości i czerpanie z tego zysków. U wielu właścicieli wynajmowanych mieszkań i domów wątpliwości wzbudza sposób, w jaki powinni rozliczać przychody uzyskane z tego źródła - czy w formie najmu prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej? Ustawodawca nie określił sztywnych zasad odnośnie do  tego, w jakiej formie powinien być rozliczany najem - poniżej przedstawiono szczegóły konkretnych sposobów rozliczeń oraz najnowsze orzecznictwo na ten temat.

Rozliczenie najmu - najem prywatny

Najem, a ściślej jego rozliczanie na podstawie zasad dotyczących tak zwanego najmu prywatnego, może się odbywać na dwa różne sposoby:

  • według zasad ogólnych,

  • na podstawie ryczałtu.

Najem prywatny a zasady ogólne

Zasady ogólne rozliczania najmu przysługują wszystkim podatnikom, dlatego wybór tej metody nie musi być zgłaszany do urzędu skarbowego. Zasada ogólna polega na tym, że dochód uzyskany z najmu podlega opodatkowaniu według skali podatkowej (18 i 32%). Przy takim rozliczaniu najmu, odmiennie niż przy rozliczaniu go w ramach działalności gospodarczej, wynajmujący nie ma obowiązku prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, natomiast od przychodów może odjąć koszty jego uzyskania.

Zasady ogólne - koszty

Aby uzyskać kwotę dochodu podlegającą opodatkowaniu przy rozliczaniu najmu na zasadach ogólnych, należy od przychodów z tytułu najmu odjąć koszty ich uzyskania. Jako koszt wynajmu można uznać wydatki związane z remontami wynajmowanych nieruchomości, zakupem wyposażenia oraz wszelkie koszty związane z opłacanym czynszem lub mediami (pod warunkiem, że w umowie widnieje zapis, że koszty te pokrywa wynajmujący). Do kosztów uzyskania przychodu można również zaliczyć odpisy amortyzacyjne zakupionych środków trwałych do wynajmowanych lokali oraz odpisy amortyzacyjne samego środka trwałego, jakim jest lokal.

Wydatki te można zaliczyć w koszty uzyskania przychodów nawet w sytuacji, gdy chwilowo nie uzyskuje się przychodów z najmu ze względu na np. remont czy okres przejściowy między zakończeniem jednego wynajmu a znalezieniem kolejnego najemcy.

Zasady ogólne - opodatkowanie i strata

Wyliczony dochód z wynajmu należy opodatkować według skali podatkowej, czyli odpowiednio 18 i 32%, w zależności od wysokości dochodu w ciągu roku. Mimo że podatnicy rozliczający najem na zasadach ogólnych nie są zobligowani do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, są zobowiązani do prawidłowego wyliczania dochodu oraz należnej zaliczki na podatek dochodowy. Zaliczka podlega wpłacie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu rozliczenia.

Jeżeli w roku podatkowym wynajmujący nie osiągnie dochodu, tylko stratę, może ją rozliczyć na zasadach ogólnych, czyli przez 5 kolejnych lat, w wysokości nieprzekraczającej 50% straty rocznie oraz pod warunkiem, że odliczenie to będzie dotyczyło dochodów uzyskanych z tego samego źródła.

Najem prywatny a ryczałt

Rozliczenie najmu bazujące na zasadach ryczałtu jest dostępne zarówno dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej, jak i dla przedsiębiorców. Warunkiem, jaki należy spełnić, aby mieć możliwość stosowania zasad ryczałtu, jest złożenie zawiadomienia o wybraniu tej metody do naczelnika właściwego urzędu skarbowego w terminie do 20 stycznia danego roku. Podatnicy, którzy dopiero zamierzają osiągać przychody z tytułu najmu w trakcie roku podatkowego, zobowiązani są do złożenia takiej informacji do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskali pierwszy przychód z tego tytułu. Co ciekawe, jeżeli w jednym roku podatnik zadeklarował rozliczać najem na podstawie ryczałtu, to chcąc kontynuować tę metodę w roku następnym, nie musi składać ponownie oświadczenia.

Termin wpłaty podatku to standardowo 20. dzień miesiąca następującego po rozliczanym miesiącu, a w przypadku zaliczki za grudzień, jest to 31 stycznia, czyli termin rozliczenia rocznego z przychodów opodatkowanych ryczałtem.

Podatek oblicza się, przemnażając kwotę przychodu z najmu przez stawkę ryczałtu z najmu. Do końca 2017 roku przychody z najmu opodatkowane były stawką ryczałtu w wysokości 8,5%.

Ważne!
Od 1 stycznia 2018 roku stawka ryczałtowego podatku z najmu wynosi 8,5% pod warunkiem, że wartość przychodów z tytułu najmu nie przekracza 100 000 zł. Natomiast po przekroczeniu tej kwoty stawka ryczałtu rośnie do 12,5%.
Jeśli zaś przychody z najmu prywatnego osiągają małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, limit przychodów, do którego zastosowanie będzie mieć stawka 8,5%, dotyczy łącznie obojga małżonków.

Co istotne, wybranie metody ryczałtowej rozliczania najmu prywatnego przez przedsiębiorców nie koliduje z ich prawem do rozliczania się z dochodów osiąganych z działalności gospodarczej na podstawie podatku liniowego czy na zasadach ogólnych.

Najem i działalność gospodarcza

W sytuacji, gdy najem dotyczy nieruchomości, która jest własnością firmową, nie ma innej możliwości niż rozliczanie go w działalności gospodarczej. Natomiast w każdej innej sytuacji podatnik zamiast najmu prywatnego może się zdecydować na prowadzenie firmy i w jej ramach rozliczać dochody z najmu. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, np. opłacaniem składek ZUS oraz dodatkowymi obowiązkami, jak konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.

Wątpliwości i orzecznictwo w rozliczaniu

Mimo - zdawałoby się - jasnych zasad rozliczania najmu, wiele spraw wciąż budzi wątpliwości podatników - wielu z nich występuje o wydanie interpretacji indywidualnych. Zdanie organów skarbowych na ten temat nie zawsze jest przychylne lub poprawne, co rodzi masę odwołań od wydanych orzecznictw. Przykładem takiej sytuacji może być interpretacja z 31 lipca 2014 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (sygn. IBPBII/2/415-450/14/MZa).

Podatniczka opisała, że razem z mężem wybudowali 18 garaży, z których 2 chcieli zostawić do użytku własnego, a pozostałe sprzedać, jednak ze względu na spadek cen rynkowych postanowili tymczasowo je wynająć. W związku z tym, zwróciła się o wydanie interpretacji indywidualnej oraz wyraziła zdanie, że mogą rozliczać ten najem jako najem prywatny i nie muszą zakładać działalności gospodarczej.

W wydanej interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej określił postawę podatniczki jako nieprawidłową i uznał, że prawidłowym będzie założenie działalności gospodarczej w celu rozliczania najmu i przychodów uzyskanych z tego źródła.

Podatniczka po wyczerpaniu możliwości odwołań, złożyła skargę do WSA (Wojewódzki Sąd Administracyjny), który 9 grudnia 2014 r. pozytywnie ją rozpatrzył i uchylił zaskarżoną interpretację oraz zasądził zwrot kosztów postępowania dla strony skarżącej. W uzasadnieniu wyroku można przeczytać:

Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu jako źródła przychodu, musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia, należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych.

W świetle wątpliwości nie tylko podatników, lecz także organów skarbowych, ten wyrok może być wyznacznikiem w kwestii ustalania, czy rozliczanie najmu może bazować na zasadach najmu prywatnego, czy konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej.