W ostatnim czasie bardzo popularnym źródłem przychodu jest najem nieruchomości. U wielu właścicieli wynajmowanych mieszkań i domów wątpliwości wzbudza sposób, w jaki powinni rozliczać przychody uzyskane z tego źródła - czy w formie najmu prywatnego, czy w ramach działalności gospodarczej? W poniższym artykule omówimy szczegóły konkretnych sposobów rozliczeń oraz orzecznictwo na ten temat.
Rozliczenie najmu - najem prywatny
Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, przychody z tytułu:
- najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze
- oraz dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej
– które nie są uzyskiwane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, opodatkowuje się na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
- ryczałt 8,5% dla przychodów do limitu 100 000 zł,
- ryczałt 12,5% dla przychodów stanowiących nadwyżkę nad limit 100 000 zł.
Podatek oblicza się, przemnażając kwotę przychodu z najmu przez stawkę ryczałtu z najmu. Do końca 2017 roku przychody z najmu opodatkowane były stawką ryczałtu w wysokości 8,5%.
W przypadku małżonków, którzy złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów z najmu prywatnego przez jednego z nich występuje wyższa kwota limitu I progu przychodu ryczałtu. Małżonkowie Ci stosują stawkę ryczałtu w wysokości 12,5% po przekroczeniu przychodu w kwocie 200 000 zł. Wyższy limit dotyczy przychodów uzyskanych od 1 stycznia 2023 roku.
Najem i działalność gospodarcza
W sytuacji, gdy najem dotyczy nieruchomości, która jest własnością firmową, nie ma innej możliwości niż rozliczanie go w działalności gospodarczej. Wówczas opodatkowanie najmu następuje w tej samej formie, co opodatkowana jest działalność.
Natomiast w każdej innej sytuacji podatnik zamiast najmu prywatnego może się zdecydować na prowadzenie firmy i w jej ramach rozliczać dochody z najmu. Wiąże się to z dodatkowymi kosztami, np. opłacaniem składek ZUS oraz dodatkowymi obowiązkami, jak konieczność prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów.
Wątpliwości i orzecznictwo w rozliczaniu
Mimo - zdawałoby się - jasnych zasad rozliczania najmu, wiele spraw wciąż budzi wątpliwości podatników - wielu z nich występuje o wydanie interpretacji indywidualnych. Zdanie organów skarbowych na ten temat nie zawsze jest przychylne lub poprawne, co rodzi masę odwołań od wydanych orzecznictw. Przykładem takiej sytuacji może być interpretacja z 31 lipca 2014 r. wydana przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach (sygn. IBPBII/2/415-450/14/MZa).
Podatniczka opisała, że razem z mężem wybudowali 18 garaży, z których 2 chcieli zostawić do użytku własnego, a pozostałe sprzedać, jednak ze względu na spadek cen rynkowych postanowili tymczasowo je wynająć. W związku z tym, zwróciła się o wydanie interpretacji indywidualnej oraz wyraziła zdanie, że mogą rozliczać ten najem jako najem prywatny i nie muszą zakładać działalności gospodarczej.
W wydanej interpretacji Dyrektor Izby Skarbowej określił postawę podatniczki jako nieprawidłową i uznał, że prawidłowym będzie założenie działalności gospodarczej w celu rozliczania najmu i przychodów uzyskanych z tego źródła.
Podatniczka po wyczerpaniu możliwości odwołań, złożyła skargę do WSA (Wojewódzki Sąd Administracyjny), który 9 grudnia 2014 r. pozytywnie ją rozpatrzył i uchylił zaskarżoną interpretację oraz zasądził zwrot kosztów postępowania dla strony skarżącej. W uzasadnieniu wyroku można przeczytać:
Zasadnicze znaczenie dla prawidłowego zakwalifikowania najmu jako źródła przychodu, musi więc mieć ustalenie, że przedmiot najmu jest niewątpliwie składnikiem majątkowym związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej, a nie tylko, że jest przedmiotem wynajmowania. Przy braku takiego ustalenia, należy stosować zasadę, że najem stanowi odrębne źródło przychodu, podlegającego opodatkowaniu według zasad dla niego przewidzianych.
W świetle wątpliwości nie tylko podatników, lecz także organów skarbowych, ten wyrok może być wyznacznikiem w kwestii ustalania, czy rozliczanie najmu może bazować na zasadach najmu prywatnego, czy konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej.
Powyższe potwierdza również uchwała NSA z dnia 24 maja 2021 o sygnaturze II FPS 1/21 w której wskazano, że: przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.
