Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego - zmiany w prawie budowlanym

Od 1 stycznia 2024 r. dla nowych budynków, dla których wymagane jest posiadanie książki obiektu budowlanego, będą prowadzone wyłącznie Cyfrowe Książki Obiektu Budowlanego. Celem jej prawidłowego prowadzenia Główny Urząd Nadzoru Budowlanego przygotował dedykowaną aplikację – mowa o aplikacji c-KOB – czyli aplikacji umożliwiającej prowadzenie wszelkich wymaganych wpisów, które dotychczas umieszczane były w tradycyjnej książce obiektu budowlanego. Czym jest Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego i jakie obowiązki w związku z jej wprowadzeniem spoczywają na właścicielach oraz zarządach obiektu budowlanego w związku z jej wejściem w życie?

Potrzeba zmiany

Inicjatywa ustawodawcy w postaci wprowadzenia Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego jest czystą konsekwencją doświadczeń branży budowlanej zajmującej się projektowaniem określonych obiektów budowlanych, pełnieniem nadzoru nad realizacjami projektów i następnie oddawaniem ich do użytkowania. 

Praktyka dowiodła, że wielokrotnie użytkowane przez właścicieli przedsiębiorstw budynki dysponowały pełnym kompletem dokumentacji oraz aktualnymi przeglądami w momencie przekazywania budynku do użytkowania, zaś na późniejszym etapie ich eksploatacji praktyka prowadzenia pełnej dokumentacji odchodziła w zapomnienie. Powód? Najczęściej najzwyklejszy brak świadomości o zbliżającym się przeglądzie, wynikający z braku uzyskania informacji przypominających o obowiązku dopełnienia wymaganych prawnie formalności. Co istotne, wszelkie braki występowały dopiero w toku przeprowadzanych losowo kontroli bądź w razie wystąpienia katastrofy budowlanej. 

Zastosowanie książki obiektu budowlanego

Zgodnie z art. 60a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „ustawa”), książka obiektu budowlanego jest dokumentem przeznaczonym do dokonywania wpisów w zakresie: 

1. informacji o obiekcie budowlanym,
2. imienia i nazwiska albo nazwy, adresu zamieszkania lub siedziby oraz e-maila właściciela lub zarządcy,
3. kontroli,
4. ekspertyz i opinii technicznych dotyczących obiektu budowlanego oraz imion i nazwisk osób, przez które zostały sporządzone,
5. przeglądów technicznych, konserwacji oraz napraw urządzeń przeciwpożarowych, o których mowa w art. 4 ust.1 pkt 3 ustawy z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej, oraz imion i nazwisk osób, które dokonały tych czynności,
6. robót budowlanych związanych z obiektem budowlanym, a wykonywanych po oddaniu użytkowania,
7. katastrof budowlanych dotyczących obiektu budowlanego,
8. decyzji, postanowień, zaświadczeń i innych dokumentów wydanych przez organy administracji publicznej, dotyczących obiektu budowlanego,

Zgodnie natomiast z art. 60b ustawy, książkę obiektu budowlanego prowadzi się na bieżąco dla każdego:

1. budynku oraz
2. obiektu budowlanego niebędącego budynkiem, którego projekt jest objęty obowiązkiem sprawdzenia, o którym mowa w art. 20 ust. 2 ustawy.

Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego a jej tradycyjna forma 

W minionym 2023 r. korzystanie przez właścicieli czy zarządców nieruchomości z aplikacji, umożliwiającej prowadzenie książki obiektu budowlanego w sposób cyfrowy było dobrowolne – książki prowadzone w formie papierowej, a założone nie później niż do dnia 31 grudnia 2023 r. mogą być prowadzone w tej formie do końca 2026 r., z tym zastrzeżeniem, że od 1 stycznia 2027 r. wszystkie książki muszą być prowadzone w formie cyfrowej. Co jednak istotne, nowe książki zakładane dla nieruchomości począwszy od 2024 r. prowadzone są wyłącznie w formie cyfrowej. 

Prowadzenie Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego w aplikacji 

Właściciel lub zarządca nieruchomości w ciągu 30 dni od otrzymania decyzji organu nadzoru budowlanego o pozwoleniu na użytkowanie zakłada Cyfrową Książkę Obiektu Budowlanego. Książkę należy założyć również w sytuacji zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Uzyskanie dostępu do c-KOB 

Zgodnie z przepisami Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 15 grudnia 2022 r.
w sprawie książki obiektu budowlanego oraz systemu Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (dalej: „Rozporządzenie”, uzyskanie dostępu do systemu c-KOB wymaga dokonania:

1. uwierzytelnienia konta użytkownika po uprzednim jego zidentyfikowaniu,
2. autoryzacji konta użytkownika.

Tak jak zostało wspomniane powyżej, uwierzytelnienie polega na potwierdzeniu tożsamości konta użytkownika w:

1. systemie identyfikacji elektronicznej przyłączonym do węzła krajowego identyfikacji elektronicznej, o którym mowa w art. 21a ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 5 września 2016 r. o usługach zaufania oraz identyfikacji elektronicznej
2. systemie c-KOB – w odniesieniu do pracowników organów nadzoru budowlanego oraz innych organów lub służb uprawnionych do kontroli w zakresie przestrzegania przepisów dotyczących utrzymania obiektów budowlanych lub do prowadzenia działań ratowniczych 

Wpisy publikowane w Cyfrowej Książce Obiektu Budowlanego

Po utworzeniu Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego właściciel lub zarządca nieruchomości wyznacza w aplikacji osobę upoważnioną do jej prowadzenia.

Zgodnie z §16 Rozporządzenia wpisy w książce obiektu budowlanego w poszczególnych tablicach zamieszcza się w porządku chronologicznym, w sposób umożliwiający dokonywanie uzupełnień. 

W myśl natomiast §19 Rozporządzenia, każdy wpis dokonywane w książce powinien zostać opatrzony:

1. datą,
2. imieniem i nazwiskiem osoby dokonującej wpisu,
3. czytelnym podpisem osoby dokonującej wpisu w książce obiektu budowlanego w postaci papierowej lub systemowym potwierdzeniem w książce obiektu budowlanego w postaci elektronicznej

Za pośrednictwem aplikacji właściciel lub zarządca może zamieszczać wpisy dotyczące:

• informacji o obiekcie budowlanym,
• planu sytuacyjnego obiektu,
• podstawowe dane dotyczące obiektu – jego rodzaju, lokalizacji, funkcji, roku oddania do użytkowania, parametrów technicznych, wyposażenia w urządzenia i instalacje oraz wymaganych kontrolach okresowych,
• swoich danych osobowych,
• przeprowadzonych ekspertyzach i opiniach technicznych,
• przeglądach technicznych, konserwacjach oraz naprawach urządzeń przeciwpożarowych,
• robót budowlanych,
• katastrof budowlanych,
• decyzji, postanowień i innych dokumentów wydanych przez organy administracji publicznej, dotyczących obiektu budowlanego

Tym samym wszelkiego rodzaju wpisy dokonywane w formie cyfrowej zasadniczo nie będą różnić się od tych, które dotychczas dokonywane były w formie papierowej.

Jeśli zaś chodzi o koszty związane z otwarciem Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego jej założenie, jak i dalsze prowadzenie, jest całkowicie darmowe.

Korzyści z posiadania Cyfrowej Książki Obiektu Budowlanego

Wśród zalet prowadzenia książki obiektu budowlanego w formie cyfrowej w szczególności wskazać należy:

• posiadanie pełnej kontroli nad aktualnością wykonanych przeglądów,
• zautomatyzowany system przekazywania organom wymaganych dokumentów,
• minimalizowanie ryzyka prowadzenia prac w obiektach nie posiadających aktualnych wpisów, 
• minimalizowanie kosztów związanych z nakładanymi karami za użytkowanie obiektów nie posiadających aktualnych przeglądów,
• minimalizacja ryzyka wystąpienia katastrofy budowlanej

Podstawa prawna

• Ustawa - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.).
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 grudnia 2022 r. w sprawie książki obiektu budowlanego oraz systemu Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (Dz. U. poz. 2778).

Materiał opracowany przez zespół „Tak Prawnik”.
Właścicielem marki „Tak Prawnik” jest BZ Group Sp. z o.o.