Poradnik Przedsiębiorcy

Stawka amortyzacji po zmianie przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy

Amortyzacja to nic innego jak koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych. Podlegają jej między innymi budynki, budowle, maszyny, urządzenia, które są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. W zależności od danego środka trwałego stawka amortyzacji jest odmienna. W jaki sposób zostanie ustalona stawka amortyzacji po zmianie przeznaczenia lokalu mieszkalnego na lokal użytkowy? Odpowiedź znajduje się poniżej.

Odpisy amortyzacyjne jako koszt uzyskania przychodu

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 ustawy o PIT.

Zgodnie z generalną zasadą zawartą w cytowanym przepisie, aby określony wydatek można było uznać za koszt uzyskania przychodu, to pomiędzy tym wydatkiem a osiągnięciem przychodu musi zachodzić związek tego typu, że poniesienie wydatku ma lub może mieć wpływ na powstanie lub zwiększenie przychodu, zachowanie lub zabezpieczenie źródła przychodów.

Aby zatem wydatek mógł być uznany za koszt uzyskania przychodu, winien, w myśl powołanego przepisu, spełniać łącznie następujące warunki:

  1. musi pozostawać w związku przyczynowym z przychodem lub ze źródłem przychodu i być poniesiony w celu osiągnięcia przychodu lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodu,

  2. musi nie znajdować się na liście wydatków nieuznanych za koszty uzyskania przychodów, wymienionych w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych,

  3. musi być właściwie udokumentowany.

Zgodnie z art. 22 ust. 8 ustawy o PIT kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a–22o, z uwzględnieniem art. 23.

Co podlega amortyzacji?

Z treści przepisu art. 22a ust. 1 ustawy o PIT wynika, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

  2. maszyny, urządzenia i środki transportu,

  3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 22 listopada 2018 roku, 0113-KDIPT2-3.4011.439.2018.4.IR, aby dany składnik majątku był uznany za środek trwały, musi:

  1. stanowić własność lub współwłasność podatnika,

  2. zostać nabyty lub wytworzony we własnym zakresie przez podatnika,

  3. być kompletny i zdatny do użytku w dniu przyjęcia do używania,

  4. jego przewidywany okres używania musi być dłuższy niż rok,

  5. być wykorzystywany przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością albo oddany do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1 ustawy o PIT.

Dla skutecznego dokonania odpisów amortyzacyjnych istotne znaczenie ma nie tylko formalna możliwość wykorzystania środka trwałego, lecz także jego faktyczne wykorzystywanie i związek z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Kompletność i zdatność środków trwałych do użytku, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o PIT, należy postrzegać nie tylko na płaszczyźnie prawnej czy w aspekcie fizycznym, lecz także w aspekcie obowiązujących wymagań technicznych oraz możliwości samoistnego działania. Nie wystarczy zatem stwierdzenie możliwości wykorzystania przedmiotu, aby mógł zostać zaliczony do środków trwałych w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Istotne jest zatem, aby środek trwały był kompletny i zdatny do użytkowania w dniu dokonania jego amortyzacji.

Obowiązująca stawka amortyzacji po zmianie przeznaczenia lokalu

Według art. 22h ust. 1 pkt 1 ustawy o PIT odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór; suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje również odpisy, których zgodnie z art. 23 ust. 1 nie uważa się za koszty uzyskania przychodów.

Stawki amortyzacyjne ustalone w wykazie stawek amortyzacyjnych stanowiącym załącznik nr 1 do ustawy o PIT są przyporządkowane do określonych symboli Klasyfikacji Środków Trwałych. W związku z tym, aby ustalić stawkę amortyzacyjną, konieczne jest określenie do jakiej grupy (podgrupy, rodzaju) Klasyfikacji Środków Trwałych środek trwały należy. Jest to konieczne dla właściwego ustalenia stawki amortyzacyjnej.

W przypadku budynków sprowadza się to do ustalenia, czy zgodnie z klasyfikacją budynek należy zaliczyć do:

  1. budynków mieszkalnych, dla których obowiązuje stawka z wykazu 1,5% czy też do

  2. budynków niemieszkalnych, dla których obowiązuje stawka 2,5%.

Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne w Klasyfikacji Środków Trwałych oparto na Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB). Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych. W przypadku, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, wówczas budynek klasyfikowany jest jako niemieszkalny. Budynki niemieszkalne to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Przykład 1.

Jan Kowalski prowadzi działalność gospodarczą w zakresie najmu powierzchni mieszkalnych i niemieszkalnych. Jest właścicielem kamienicy o powierzchni 500m2. 350 m2 najmowane jest jako lokale mieszkalne, natomiast 150m2 – jako lokale użytkowe. W takim przypadku Jan Kowalski dokonywał odpisów amortyzacyjnych według stawki 1,5% zgodnie z wykazem rocznych stawek amortyzacyjnych (załącznik nr 1 do ustawy o PIT). Dokonał zmian adaptacyjnych, przez co zmienił się charakter dotychczas wynajmowanych lokali z mieszkalnych na lokale użytkowe. Lokale użytkowe stanowią 400m2, natomiast 100m2 to lokale mieszkalne. Ile będzie wynosić stawka amortyzacji po zmianie przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy?

Jak wskazał Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 7 sierpnia 2020 roku, 0115-KDIT3.4011.86.2020.5.AD:

„W sytuacji zmiany przeznaczenia budynku z mieszkalnego na niemieszkalny bądź odwrotnie, nie jest możliwe dalsze kontynuowanie odpisów amortyzacyjnych według stawki amortyzacyjnej przyjętej przez podatnika przed dokonaniem zmiany przeznaczenia danego budynku”.

Skoro zatem, jak wskazano w przykładzie, w wyniku przeprowadzonych przez Jana Kowalskiego zmian adaptacyjnych zmienił się charakter dotychczas wynajmowanych lokali z mieszkalnych na lokale użytkowe, to w konsekwencji należy zmienić stosowaną dotychczas stawkę amortyzacyjną 1,5% na 2,5% jako właściwą dla budynków niemieszkalnych. Przy czym dokonując dalszych odpisów amortyzacyjnych, należy uwzględnić odpisy amortyzacyjne już dokonane.

Wobec tego podatnik w chwili zmiany przeznaczenia nieruchomości lokalowej z mieszkalnego na użytkową obowiązany jest do zmiany stawki amortyzacji z 1,5% na 2,5%.