Poradnik Przedsiębiorcy

Ulga mieszkaniowa nie dla przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości może oznaczać konieczność zapłaty wysokiego podatku. Powyższe spowodowane jest tym, że w ostatnich latach nastąpił znaczny wzrost wartości nieruchomości. Tym samym korzyści majątkowe uzyskiwane ze sprzedaży są w wielu wypadkach bardzo wysokie. Natomiast wysokie podatki przyczyniają się do tego, iż podatnicy starają się robić użytek z ulg. Czy ulga mieszkaniowa obejmuje także przedsiębiorców? Przeczytaj artykuł i sprawdź!

Dochód ze sprzedaży mieszkania – zwolnienia

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej jako ustawa o PIT – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości;

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

  • prawa wieczystego użytkowania gruntów

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis cytowanego wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o PIT normuje generalną zasadę, wedle której nie płaci się podatku dochodowego, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw, upłynęło pięć lat. Jeśli zatem od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw, upłynęło pięć lat, sprzedaż tej nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Tym samym w przypadku prywatnego zbycia nieruchomości przed tym terminem powstanie dochód. Co istotne, powyższe unormowania dotyczą jedynie tzw. sprzedaży prywatnej, nie mają bowiem zastosowania do sprzedaży nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości: opodatkowanie – osoba fizyczna

Dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w wyżej cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c) są opodatkowane, a podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Oznacza to, że w praktyce opodatkowaniu podlega wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. W przypadku gdy cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z powyższą regulacją prawną przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, o ile odpowiada wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Przykład 1.

Trzy lata temu podatnik zakupił mieszkanie na Woli. Koszty zakupu łącznie to 370 000 zł. W tym roku podatnik postanowił sprzedać lokal kuzynowi. Cenę mieszkania w umowie ustalono na 390 000 zł. Organ podatkowy uznał, iż cena znacząco odbiega od cen rynkowych. Zdaniem organu ceny rynkowe takich mieszkań wynoszą obecnie od 480 000 zł do 520 000 zł. Tym samym podatnik, jeśli nie uzasadni zaniżonej ceny, będzie musiał zapłacić wyższy podatek. Cena na umowie znacznie bowiem odbiega od cen rynkowych.

Od przychodu poza kosztami nabycia podatnik ma prawo odliczyć także koszty odpłatnego zbycia. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia. Za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością, np. koszty wyceny nieruchomości lub prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości lub prawa, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa). Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Sprzedaż nieruchomości – działalność gospodarcza

W przypadku działalności gospodarczej podatnicy dokonują zbycia zarówno budynków mieszkalnych, jak i użytkowych. W świetle art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o PIT przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników będących środkami trwałymi wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Przychody takie powstają, nawet jeżeli przed zbyciem składniki te zostały wycofane z działalności gospodarczej (chyba że między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło co najmniej 6 lat). Tym samym w przypadku sprzedaży nieruchomości użytkowej podatnik musi liczyć się z koniecznością jej opodatkowania. Od powyższej zasady istnieje jednak wyjątek. Podatnik nie zalicza do przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:

  • budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku;

  • lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;

  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W przypadku dokonania zbycia mieszkania przez przedsiębiorcę stosuje się zasady, które obowiązują podatników dokonujących prywatnej sprzedaży nieruchomości.

Ulga mieszkaniowa

Dochód z odpłatnego zbycia, o którym mowa w cytowanym art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c ustawy o PIT, może – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 powyższej ustawy – podlegać zwolnieniu z opodatkowania. Stosownie do treści tego przepisu wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na wspomniane cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie będzie obejmować taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Co istotne, w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT ustawodawca wymienił, jakie wydatki i na jakie cele uprawniają do ulgi.

Czy ulga mieszkaniowa przysługuje przedsiębiorcom

Z powyższych regulacji jednoznacznie wynika, iż ulga przysługuje tylko od dochodów opodatkowanych ryczałtowym podatkiem 19%.

Przykład 2.

Podatnik prowadzący hurtownię dokonał sprzedaży magazynu i działki. W magazynie tym była prowadzona filia hurtowni. Podatnik planuje przeznaczyć środki uzyskane ze sprzedaży na zakup mieszkania w Kołobrzegu w celu późniejszego jego wynajęcia. Czy w tym przypadku będzie mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej?

W takiej sytuacji podatnik niestety nie skorzysta z ulgi. Potwierdza to interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 4 września 2018 roku, 0114-KDIP3-1.4011.365.2018.2.LZ. W interpretacji stwierdzono, że sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej, wykorzystywanej w działalności gospodarczej podatnika, stanowi przychód ze źródła pozarolniczej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT, co oznacza, że przychód ten nie podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, ponieważ zwolnieniu takiemu mogą podlegać jedynie przychody zakwalifikowane do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 30e ustawy o PIT oraz w art. 14 ust. 2c ww. ustawy.

Tym samym podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości niemieszkalnych w ramach prowadzonej działalności nie będzie mógł skorzystać z ulgi. Co istotne, powyższe dotyczy wyłącznie nieruchomości niemieszkalnych. Jeśli chodzi o mieszkania, ograniczenie to nie powinno mieć miejsca. W takim bowiem przypadku sprzedaż jest opodatkowana w sposób analogiczny do sprzedaży dokonanej przez osobę fizyczną.