Poradnik Przedsiębiorcy

Dożywotnia służebność mieszkania a ulga termomodernizacyjna - czy jest możliwa?

Ulga termomodernizacyjna została wprowadzona do polskiego systemu podatkowego od 1 stycznia 2019 r. Z uwagi na bardzo szeroki zakres zastosowania, obejmujący zarówno wiele wydatków, które w ramach ulgi mogą być odliczone, jak i podmiotów, które mogą z niej skorzystać, pojawia się sporo wątpliwości co do stosowania w konkretnych stanach faktycznych. W poniższym artykule zajmiemy się odpowiedzią na pytanie, czy osoba, która posiada dożywotnią służebność mieszkania, ma prawo do skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej.

Służebność mieszkania - charakter prawny

Na początek wyjaśnijmy konstrukcję prawną służebności mieszkania. Otóż jest ona jednym z ograniczonych praw opisanych w Kodeksie cywilnym.

Służebność mieszkania jest służebnością o charakterze osobistym. Jej zakres i sposób wykonywania określa się według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych. Co ważne, służebność wygasa dopiero z chwilą śmierci osoby uprawnionej i nie może zostać w żaden sposób zbyta czy też przekazana na rzecz kogoś innego.

Pod względem praktycznym służebność polega na korzystaniu z pomieszczeń oraz urządzeń wspólnego użytku. W zakresie określania wzajemnych praw i obowiązków należy stosować przepisy dotyczące użytkowania.

Służebność mieszkania jest osobistym i ograniczonym prawem przysługującym konkretnej osobie. Podmiot posiadający takie prawo może zamieszkiwać w danej nieruchomości oraz korzystać z przedmiotów się tam znajdujących.

Zasady działania ulgi termomodernizacyjnej

Mechanizm odliczania ulgi termomodernizacyjnej został określony w art. 26h ustawy PIT. Po pierwsze zauważmy, że jest to ulga odliczana od dochodu podatnika. Po drugie w kontekście interesującego nas problemu wskażmy na treść art. 26h ust. 1 ustawy PIT. Przepis ten podaje, że: „Podatnik będący właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego ma prawo odliczyć od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 lub art. 30c ust. 2, wydatki poniesione w roku podatkowym na materiały budowlane, urządzenia i usługi, związane z realizacją przedsięwzięcia termomodernizacyjnego w tym budynku, określone w przepisach wydanych na podstawie ust. 10, które zostanie zakończone w okresie 3 kolejnych lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym poniesiono pierwszy wydatek”.

Z powyższej regulacji płyną bardzo istotne wnioski. Mianowicie z ulgi termomodernizacyjnej może skorzystać wyłącznie ten podatnik, który jest właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Oznacza to, że jeśli chce z ww. ulgi skorzystać, musi dysponować tytułem prawnym do nieruchomości. Ponadto musi to być nieruchomość będąca mieszkalnym budynkiem jednorodzinnym. Powoduje to, że ze zwolnienia nie korzystają wydatki termomodernizacyjne poniesione na budynki użytkowe, lokale mieszkalne czy też budynki mieszkalne wielorodzinne.

Z perspektywy rozważanego przez nas problemu najważniejszy jest jednak fakt, że prawo do ulgi posiadają wyłącznie osoby dysponujące tytułem własności lub współwłasności do nieruchomości.

Jak wskazaliśmy na początku, dożywotnia służebność mieszkania jest ograniczonym prawem. Taka osoba nie jest uważana za właściciela nieruchomości. Służebność mieszkania nie jest równoznaczna z tytułem własności do nieruchomości. W konsekwencji osoba dokonująca wydatków termomodernizacyjnych w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, w sytuacji gdy posiada ona jedynie służebność mieszkania, nie może ich zakwalifikować jako podlegających odliczeniu w ramach ulgi termomodernizacyjnej.

Przykład 1.

Podatnik posiada dożywotnią służebność mieszkania w domu jednorodzinnym. Właścicielem domu jest jego wnuk. Podatnik postanowił zamontować w budynku instalację gazową i w związku z tym poniósł wydatki w wysokości 30 000 zł. Z uwagi jednak na brak tytułu własności podatnik nie może skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej.

Analogiczne wnioski wynikają również z treści objaśnień podatkowych wydanych przez Ministra Finansów 16 września 2019 r., gdzie możemy przeczytać, że: „Zatem z ulgi termomodernizacyjnej mogą skorzystać podatnicy, którzy są właścicielami lub współwłaścicielami budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Jeżeli podatnik nie ma tytułu prawnego, z którego wynikałoby jego prawo własności do nieruchomości, a jedynie jest jej posiadaczem, wówczas nie może skorzystać z omawianego odliczenia”.

Podatnik dysponujący dożywotnią służebnością mieszkania nie ma prawa do ulgi termomodernizacyjnej. Ta bowiem przysługuje wyłącznie właścicielom i współwłaścicielom jednorodzinnych budynków mieszkalnych.

Możliwość odliczenia, gdy wydatki ponosi inny podmiot

Zastanówmy się teraz nad jeszcze jedną kwestią. Skoro bowiem osoba posiadająca służebność nie może skorzystać z ulgi termomodernizacyjnej, to czy możliwe jest, aby właściciel odliczył takie wydatki od swojego dochodu?

W celu rozwiązania powyższej wątpliwości należy zacytować dwa przepisy. 

Zgodnie z art. 26h ust. 3 ustawy PIT: „Wysokość wydatków ustala się na podstawie faktur wystawionych przez podatnika podatku od towarów i usług niekorzystającego ze zwolnienia od tego podatku”. 

Natomiast jak wynika z art. 26h ust. 6 ustawy: „Odliczenia dokonuje się w zeznaniu za rok podatkowy, w którym poniesiono wydatki”.

Możemy zatem zaobserwować, że kluczowe jest poniesienie wydatku o charakterze termomodernizacyjnym, co oznacza, że podatnik, który chce skorzystać z ulgi, musi ponieść ekonomiczny ciężar wydatku, a więc finansowanie musi odbyć się z jego środków majątkowych, a nie z funduszy innej osoby. 

Dodatkowym warunkiem jest również to, aby poniesione wydatki zostały właściwie udokumentowane. W tym zakresie ustawa wymaga, by były to faktury wystawione przez czynnego podatnika VAT. Jak wskazuje art. 106e ustawy VAT, jednym z obligatoryjnych elementów faktury jest określenie imienia i nazwiska oraz adresu nabywcy towaru bądź usługi. Nabywcą jest podatnik, który jest stroną transakcji i który opłaca należność. 

W świetle powyższego podatnik, który nie ponosi rzeczywistego i definitywnego wydatku na cele termomodernizacyjne i nie posiada dokumentów potwierdzających wydatkowanie, nie może skorzystać z ulgi.

Przykład 2.

Podatnik posiada dożywotnią służebność mieszkania w domu jednorodzinnym. Właścicielem domu jest jego wnuk. Podatnik postanowił zamontować w budynku instalację gazową i w związku z tym poniósł wydatki w wysokości 30 000 zł. Z ulgi termomodernizacyjnej nie może w tych warunkach skorzystać także wnuk. Choć jest on właścicielem nieruchomości, to jednak nie można stwierdzić, że poniósł on wydatek na przedmiotowe cele.

Ulga termomodernizacyjna nie przysługuje właścicielowi nieruchomości w przypadku, gdy osoba mająca służebność mieszkania ponosi wydatki na cele termomodernizacyjne.
W kwestii stosowania ulgi termomodernizacyjnej, podobnie jak w zakresie korzystania z każdej ulgi, konieczne jest ścisłe wypełnienie wszystkich ustawowych wymagań. Nie można tutaj stosować wykładni o charakterze rozszerzającym. Oznacza to, że w świetle art. 26h ustawy PIT wyłącznie osoby mające tytuł własności lub współwłasności do nieruchomości mogą skorzystać z ulgi.

Natomiast osoby faktycznie zamieszkujące nieruchomość na podstawie dożywotniej służebności mieszkania czy też umowy dożywocia nie mogą zostać objęte zwolnieniem, nawet jeżeli ponieśli wydatki na cele termomodernizacyjne takiej nieruchomości. Analogiczne reguły będą obowiązywały także w przypadku osób biorących nieruchomość w najem.

W kontekście możliwości skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej kluczowe jest zatem, aby podatnik posiadał prawo własności do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i jednocześnie poniósł wydatek. Przez poniesienie wydatku rozumie się poniesienie ekonomicznego ciężaru, tj. rzeczywiste sfinansowanie wydatków na termomodernizację. Dopiero łączne spełnienie tych warunków daje prawo do ulgi termomodernizacyjnej.