W niniejszym artykule szczegółowo omówimy, na jakiej podstawie organ podatkowy może ustanowić hipotekę przymusową na nieruchomości podatnika. Wyjaśnimy, w jaki sposób decyzja określająca zaległości podatkowe staje się fundamentem wpisu do księgi wieczystej, opierając się przy tym na aktualnych przepisach ustawy Ordynacja podatkowa oraz orzecznictwie sądów administracyjnych.
Hipoteka przymusowa
Zgodnie z art. 244 Ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny hipoteka zalicza się do zamkniętego katalogu ograniczonych praw rzeczowych. Więcej informacji na jej temat znajdziemy w Ustawie z 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.
Z art. 109 tej ustawy wynika, że: wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
Zgodnie z art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:
- postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
- postanowienia prokuratora;
- decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
- dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 Ustawy z 11 października 2013 roku o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych;
- zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 18 lipca 2013 roku (II FSK 2302/11) przepisy szczególne, o których mowa w art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, to art. 34–39 Ustawy z 29 sierpnia 1997 roku – Ordynacja podatkowa (dalej: Ordynacja podatkowa), w których uregulowano hipotekę przymusową służącą zabezpieczeniu zobowiązań podatkowych. W tym miejscu należy przypomnieć, że hipoteka przymusowa powstaje na wniosek wierzyciela dysponującego jednym z aktów organów publicznych stwierdzającym istnienie wierzytelności pieniężnej oraz że jest niezależna od woli właściciela przedmiotu hipoteki.
Natomiast na mocy art. 34 Ordynacji podatkowej: Skarbowi Państwa i jednostce samorządu terytorialnego przysługuje hipoteka na wszystkich nieruchomościach podatnika, płatnika, inkasenta, następcy prawnego lub osób trzecich z tytułu zobowiązań podatkowych powstałych w sposób przewidziany w art. 21 § 1 pkt 2, a także z tytułu zaległości podatkowych w podatkach stanowiących ich dochód oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości, zwana dalej „hipoteką przymusową”.
Przedmiotem hipoteki przymusowej może być:
- część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział podatnika;
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej podatnika i jego małżonka;
- nieruchomość stanowiąca przedmiot współwłasności łącznej wspólników spółki cywilnej lub część ułamkowa nieruchomości stanowiąca udział wspólników spółki cywilnej – z tytułu zaległości podatkowych spółki.
Przedmiotem hipoteki przymusowej może być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego lub udział w tym prawie;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub udział w tym prawie;
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
- statek morski lub statek morski w budowie wpisane do rejestru okrętowego.
Podstawa wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej
Jak wynika z art. 35 Ordynacji podatkowej: hipoteka przymusowa powstaje przez dokonanie wpisu do księgi wieczystej. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest:
- doręczona decyzja:
- ustalająca wysokość zobowiązania podatkowego,
- określająca wysokość zobowiązania podatkowego,
- określająca wysokość odsetek za zwłokę,
- o odpowiedzialności podatkowej płatnika lub inkasenta,
- o odpowiedzialności podatkowej osoby trzeciej,
- o odpowiedzialności spadkobiercy,
- określająca wysokość zwrotu podatku;
- tytuł wykonawczy lub zarządzenie zabezpieczenia, jeżeli może być wystawione, na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji bez wydawania decyzji, o której mowa w pkt 1.
Hipotekę przymusową do księgi wieczystej wpisuje właściwy sąd rejonowy, a hipotekę morską przymusową – właściwa izba morska na wniosek organu podatkowego. Organy podatkowe mogą wnioskować o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości podatnika, płatnika, inkasenta, następców prawnych oraz osób trzecich odpowiadających za zaległości podatkowe.
Zaspokojenie z przedmiotu hipoteki przymusowej następuje na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, chyba że egzekucję z tego przedmiotu prowadzi sądowy organ egzekucyjny.
W tym miejscu warto też zwrócić uwagę na treść wyroku Naczelnego Sąd Administracyjnego z 1 sierpnia 2013 roku (I FSK 862/13), gdzie można przeczytać, że ani organy podatkowe, ani sądy administracyjne nie są upoważnione do badania zgodności z prawem prawomocnych i konstytutywnych wpisów hipotek przymusowych dokonanych w księgach wieczystych przez sądy rejonowe. Tym samym, dopóki ten wpis nie jest wykreślony, jest on dla organu i sądu administracyjnego wiążący.
Na zakończenie warto zwrócić uwagę na treść art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej. Przepis ten wskazuje, że: nie ulegają przedawnieniu zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką lub zastawem skarbowym, jednakże po upływie terminu przedawnienia zobowiązania te mogą być egzekwowane tylko z przedmiotu hipoteki lub zastawu.
Jednocześnie jednak sądy administracyjne wielokrotnie podnosiły zarzut niekonstytucyjności tego przepisu. Przykładowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 19 grudnia 2024 roku (I SA/Kr 888/24) wskazał, że przedawnionego przedmiotowego zobowiązania podatkowego nie można egzekwować z przedmiotu hipoteki. Natomiast w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 27 czerwca 2024 roku (I SA/Wr 199/24) czytamy:
Przepis art. 70 § 8 Ordynacji podatkowej pozbawiony jest waloru konstytucyjności, a to w konsekwencji oznacza brak możliwości wywodzenia z niego, że zobowiązania podatkowe zabezpieczone hipoteką nie ulegają przedawnieniu. W konsekwencji, wobec niekonstytucyjności art. 70 § Ordynacji podatkowej, ustanowienie hipoteki przymusowej nie wyklucza przedawnienia zabezpieczonego w ten sposób zobowiązania.
- zobowiązania podatkowego,
- zobowiązania podatkowego,
- odsetek za zwłokę.
Podsumowując, decyzja podatkowa jest podstawą do wpisu hipoteki przymusowej do księgi wieczystej. Co ważne, podstawę tego wpisu stanowi wyłącznie decyzja, którą skutecznie doręczono podatnikowi.
