Najem prywatny jest na gruncie podatku VAT traktowany analogicznie jak najem prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatnicy prowadzący działalność mają obowiązek składania deklaracji JPK. Tymczasem pojawia się pytanie, czy i jak wykazywać najem prywatny w JPK?
Najem prywatny na gruncie VAT
Umowa najmu – która z zasady ma charakter umowy odpłatnej i o charakterze ciągłym – spełnia kryterium uznania najmu za odpłatne świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe).
W odniesieniu do obowiązków ewidencyjnych warto wskazać na treść art. 109 ust. 3 ustawy o VAT. Przepis ten podaje, że podatnicy, z wyjątkiem podatników wykonujących wyłącznie czynności zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3 oraz podatników, u których sprzedaż jest zwolniona od podatku na podstawie art. 113 ust. 1 lub 9, są obowiązani prowadzić ewidencję zawierającą dane pozwalające na prawidłowe rozliczenie podatku i sporządzenie informacji podsumowującej, w szczególności dane dotyczące:
- rodzaju sprzedaży i podstawy opodatkowania, wysokości kwoty podatku należnego, w tym korekty podatku należnego, z podziałem na stawki podatku;
- kwoty podatku naliczonego obniżającego kwotę podatku należnego, w tym korekty podatku naliczonego;
- kontrahentów;
- dowodów sprzedaży i zakupów.
Podatnicy są obowiązani przesyłać za każdy miesiąc do urzędu skarbowego, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, ewidencję, o której mowa w ust. 3, łącznie z deklaracją podatkową, w terminie do złożenia tej deklaracji (art. 109 ust. 3c ustawy o VAT).
Przytoczona regulacja wskazuje na konieczność prowadzenia przez podatnika ewidencji, służącej prawidłowemu sporządzeniu deklaracji podatkowej. Obowiązek sporządzenia ewidencji nie dotyczy podatników, którzy są podmiotowo lub przedmiotowo zwolnieni od podatku VAT.
W związku z tym należy wskazać, że zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Przykład 1.
Czy wynajmujący zwolniony od VAT ma obowiązek przesyłania JPK? Osoba fizyczna wynajmuje swoje prywatne mieszkanie. Taki wynajem stanowi odpłatne świadczenie usług na gruncie podatku VAT. Wynajem odbywa się na długoterminowe cele mieszkaniowe najemców. To oznacza, że zastosowanie ma zwolnienie określone w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT. Podatnik zwolniony z VAT nie ma obowiązku przesyłania plików JPK do US.
W tym miejscu dodajmy, że podatnik zwolniony z VAT nie ma obowiązku wystawiania faktury (art. 106b ust. 2 ustawy o VAT).
Najem prywatny w JPK
Może jednak wystąpić przypadek, w którym wynajmujący zarejestruje się jako czynny podatnik VAT i będzie prowadził najem o charakterze krótkoterminowym. W takim układzie jest on podatnikiem na takich samych zasadach jak „typowy” przedsiębiorca i ma te same obowiązki podatkowe, co dotyczy również konieczności sporządzania i przesyłania plików JPK.
W tym miejscu warto dodać, że w przypadku sprzedaży usług na rzecz konsumentów sprzedający powinien taką transakcję udokumentować paragonem fiskalnym potwierdzającym zewidencjonowanie sprzedaży na kasie rejestrującej.
Możliwa jest jednak sytuacja, w której sprzedawca będzie zwolniony z obowiązku korzystania z kasy fiskalnej. Jak bowiem wynika z poz. 25 załącznika do rozporządzenia w sprawie zwolnień, nie jest wymagane posiadanie kasy fiskalnej w zakresie usług: „Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą lub świadczący usługę otrzyma w całości zapłatę za wykonaną czynność za pośrednictwem poczty, banku lub spółdzielczej kasy oszczędnościowo-kredytowej (odpowiednio na rachunek bankowy podatnika lub na rachunek podatnika w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, której jest członkiem), a z ewidencji i dowodów dokumentujących zapłatę jednoznacznie wynika, jakiej konkretnie czynności dotyczyła”.
Dodatkowo nie musi on wystawiać faktury na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (chyba że złożą takie żądanie).
W związku z tym pojawia się pytanie, na podstawie jakiego dokumentu należy ewidencjonować najem prywatny w JPK?
W celu udzielenia odpowiedzi wskażmy, że stosownie do przepisu § 10 ust. 5 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia 15 października 2019 roku w sprawie szczegółowego zakresu danych zawartych w deklaracjach podatkowych i w ewidencji w zakresie podatku od towarów i usług ewidencja powinna zawierać dodatkowe oznaczenia dowodów sprzedaży „WEW” dokument wewnętrzny.
Zgodnie ze stanowiskiem Ministerstwa Finansów oznaczenie „WEW” dotyczy m.in. czynności, które nie są udokumentowane oryginalnymi dokumentami zakupu. Oznaczenie „WEW” dotyczy m.in.:
- sprzedaży zwolnionej, dla której nie wystawiono faktury;
- sprzedaży bezrachunkowej (sprzedaży na rzecz osób fizycznych, która jest zwolniona z ewidencji na kasie fiskalnej).
Przykład 2.
W jaki sposób wynajmujący powinien oznaczać sprzedaż w JPK czy brak faktury lub paragonu? Osoba fizyczna prowadzi najem prywatny opodatkowany podatkiem VAT, który korzysta jednak ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania przy pomocy kasy fiskalnej. Najemca nie domaga się wystawienia faktury. Wynajmujący prowadzi rozliczenie podatku VAT na podstawie zawartej umowy najmu oraz comiesięcznego wydruku wyciągu bankowego. Wynajmujący jako podatnik VAT jest zobowiązany do zapłaty VAT w terminie do 25. dnia miesiąca następującego po danym okresie rozliczeniowym. Jednocześnie w tym samym terminie ma obowiązek przesłania JPK. Do oznaczenia transakcji wynajmu nieruchomości prywatnej stosuje w tym przypadku oznaczenie „WEW”.
Rozporządzenie nie określa, co będzie takim dokumentem wewnętrznym. W konsekwencji może to być zarówno wspomniany wyciąg bankowy, jak i prowadzona ewidencja w pliku Excel czy nawet w formie papierowej.
Najem prywatny niekorzystający z żadnego zwolnienia podlega wykazaniu w JPK. Ewidencjonowanie może jednak odbywać się na podstawie dokumentu wewnętrznego. Jeżeli wynajmujący nie posiada ani faktury, ani paragonu dokumentującego wynajem, oznaczamy symbolem „WEW”.
