Przedsiębiorcy posiadający mieszkanie mogą wprowadzić je do działalności gospodarczej poprzez ujęcie go w ewidencji środków trwałych. Jednak od stycznia 2023 roku ustawodawca zlikwidował możliwość ujęcia odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej lokali o charakterze mieszkalnym w kosztach uzyskania przychodów. Niemniej lokal mieszkalny wciąż można użytkować na cele prowadzonej działalności. Nasuwa się jednak inne pytanie – co w sytuacji, kiedy przedsiębiorca zdecyduje się na wycofanie mieszkania z działalności?
Mieszkanie w ewidencji środków trwałych a amortyzacja
Nawiązując do art. 22n ust. 3 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, zwanej dalej ustawą o PIT, nie podlegają objęciu ewidencją:
- budynki mieszkalne, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, grunty lub prawo użytkowania wieczystego gruntu, związane z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
- spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, którego wartość początkową ustala się zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o PIT (wartość początkową spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, wynajmowanego, wydzierżawianego albo używanego przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości).
Jeżeli podatnik wprowadził lokal mieszkalny przed styczniem 2023 roku, wówczas może ono pozostać w ewidencji środków trwałych w działalności, jeśli taka jest wola podatnika.
Po tej dacie nie można ujmować w ewidencji środków trwałych lokali mieszkalnych.
Od stycznia 2023 roku zakazano ujmowania odpisów amortyzacyjnych w kosztach uzyskania przychodów i to niezależnie od okoliczności używania lokali mieszkalnych w działalności gospodarczej.
Zatem w aktualnym stanie prawnym nie jest możliwe amortyzowanie lokali mieszkalnych, ponieważ nie podlegają one już amortyzacji.
Wycofanie mieszkania z działalności na gruncie podatku dochodowego
Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych samo przeniesienie mieszkania z majątku firmowego na cele osobiste przedsiębiorcy nie rodzi konsekwencji na gruncie podatku dochodowego. W tym przypadku nie mamy bowiem do czynienia z odpłatnym zbyciem firmowego majątku. Wynika to z tego, że majątek osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony z majątku osobistego przedsiębiorcy.
Przykład 1.
Pani Joanna wprowadziła zakupione wcześniej mieszkanie do majątku firmowego i wykorzystywała je w działalności przez 15 lat. Z przyczyn osobistych postanowiła wycofać je z działalności i przekazać na cele prywatne. Czy jest ona zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego?
Pani Joanna może bez przeszkód przenieść mieszkanie do majątku prywatnego bez konieczności odprowadzania podatku dochodowego. Samo wycofanie mieszkania z działalności na potrzeby prywatne przedsiębiorcy jest neutralne podatkowo.
Wycofanie środka trwałego na cele prywatne to zaprzestanie jego wykorzystywania w działalności gospodarczej i przeniesienie do prywatnego użytkowania.
Jeżeli przedsiębiorca chce dokonać wycofania mieszkania z działalności, wypełnia w tym celu dokument LT (likwidacja środka trwałego) w dacie wycofania danego środka trwałego, czyli mieszkania, a jako przyczynę opisuje wycofanie środka trwałego na cele osobiste.
Poza dokumentem LT przedsiębiorca wypełnia protokół przekazania mieszkania na cele prywatne.
Przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego a VAT
Wycofanie mieszkania z działalności gospodarczej i przeniesienie go do majątku prywatnego jest opodatkowane podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przy nabyciu nieruchomości przedsiębiorca miał prawo do odliczenia tego podatku.
W sytuacji, gdy podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie nieruchomości i takie prawo nie pojawia się także przy jej późniejszym użytkowaniu, przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego nie jest opodatkowane podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 7 ust. 2 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług przez odpłatną dostawę towarów rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
- przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia;
- wszelkie inne darowizny
– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
O ile powyższy warunek nie jest spełniony, wycofanie mieszkania z działalności i przeniesienie go do majątku prywatnego przedsiębiorcy nie rodzi konsekwencji w VAT.
Trzeba mieć na uwadze, że nieodliczenie podatku VAT przy nabyciu mieszkania nie zawsze oznacza, że przy przekazaniu go na cele prywatne nie trzeba naliczyć tego podatku. Kluczowe jest to, czy przedsiębiorca miał prawo do takiego odliczenia.
Jeżeli bowiem prawo do odliczenia przysługiwało, a osoba prowadząca działalność z niego nie skorzystała, to nie zwalnia jej to z naliczenia podatku od towarów i usług przy wycofaniu nieruchomości z majątku firmowego.
Dalsza odsprzedaż wycofanego wcześniej z działalności mieszkania
Jak już zostało wspomniane, samo przekazanie do majątku prywatnego mieszkania wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej nie rodzi konsekwencji na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Dopiero jego dalsza odsprzedaż może spowodować konieczność opodatkowania nieruchomości.
W razie, gdy przedsiębiorca zdecyduje się na sprzedaż mieszkania, które było wcześniej wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, a później przekazane na cele prywatne przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, taka transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem dochodowym.
Źródłem przychodu jest wówczas odpłatne zbycie opodatkowane 19% podatkiem dochodowym i wykazywane w zeznaniu rocznym PIT-39.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o PIT od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą obliczenia podatku jest wówczas dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanej nieruchomości.
Warto zaznaczyć, że kiedy następuje sprzedaż wycofanego z działalności mieszkania w ciągu ww. 5 lat, podatnik może jeszcze skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych pod warunkiem, że wyda środki uzyskane ze sprzedaży (w części lub w całości) na tzw. własne cele mieszkaniowe. Jest to tzw. ulga mieszkaniowa.
Warunkiem skorzystania z powyższego zwolnienia jest to, że począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Należy podkreślić, że w momencie sprzedaży mieszkania przedsiębiorca będzie mógł rozpoznać koszty uzyskania przychodu w stosunku do zbywanej nieruchomości mieszkalnej.
Na gruncie podatku VAT ewentualna dalsza odsprzedaż mieszkania wykorzystywanego wcześniej na potrzeby działalności gospodarczej i przeniesionego do majątku prywatnego przedsiębiorcy jest neutralna podatkowo.
Przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego a składka zdrowotna
Wycofanie mieszkania będącego środkiem trwałym z działalności na cele prywatne nie powoduje powstania przychodu (dochodu) z działalności gospodarczej podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych PIT.
Nawiązując do art. 81 ust. 2c Ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 roku o świadczeniach opieki zdrowotnej finansowanych ze środków publicznych, za każdy miesiąc podlegania ubezpieczeniu zdrowotnemu osoby fizyczne prowadzące działalność opodatkowaną skalą podatkową albo podatkiem liniowym mają obowiązek obliczyć i wpłacić składkę na ubezpieczenie zdrowotne od miesięcznej podstawy wymiaru składki na ubezpieczenie zdrowotne stanowiącej dochód z działalności gospodarczej uzyskany w miesiącu poprzedzającym miesiąc, za który opłacana jest składka.
Skoro wycofanie mieszkania będącego środkiem trwałym z działalności na cele prywatne nie powoduje powstania przychodu (dochodu) z działalności gospodarczej, to nie powstanie z tego tytułu obowiązek naliczenia i odprowadzenia składki na ubezpieczenie zdrowotne.
Skoro nie powstanie przychód (dochód) z działalności, to nie powstanie z tego tytułu podstawa do obliczenia składki zdrowotnej.
Niemniej jednak przedsiębiorca będzie miał obowiązek ustalenia składki zdrowotnej od bieżących przychodów i kosztów, a dokładniej od dochodu z poprzedniego miesiąca (jeżeli dochód wystąpi).
Nawiązując do art. 81 ust 2d ustawy o NFZ, w sytuacji, gdy przedsiębiorca osiągnie za którykolwiek miesiąc 2025 roku z prowadzonej działalności gospodarczej:
- dochód niższy od kwoty minimalnego wynagrodzenia za pracę w danym roku – 4666 zł miesięcznie w 2025 roku,
- stratę
– wówczas składka zdrowotna i tak powstanie w kwocie minimalnej, ustawowej składki zdrowotnej, za styczeń 2025 roku – 381,78 zł, ale już za okres od lutego 2025 roku do stycznia 2026 roku – 314,96 zł miesięcznie.
To jednak nie wszystko.
Sprzedaż wycofanego z działalności gospodarczej na cele prywatne mieszkania nie jest wliczana do podstawy obliczenia składki zdrowotnej.
Sprzedaż wycofanego z działalności gospodarczej na cele prywatne mieszkania zaliczana jest, jak już wyżej wspomniano, do źródła przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. A to źródło przychodów obejmuje wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej:
- budynki mieszkalne, jego części lub udziały w takich budynkach;
- lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość lub udziały w takich lokalach;
- grunty lub udziały w gruntach albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związane z tym budynkiem lub lokalem;
- spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziały w takim prawie.
Jak też już wcześniej wspomniano, sprzedaż wycofanego mieszkania będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych 19%, jeżeli nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Powyższe potwierdza interpretacja indywidualna z 19 lutego 2025 roku (sygn. 0113-KDIPT2-3.4011.781.2024.1.PR), w której Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdza, że: „[…] Zatem przychodami z działalności gospodarczej są zarówno przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą składników majątku (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych wymienionych w art. 14 ust. 2c ww. ustawy) używanych aktualnie w działalności, jak i przychody uzyskane z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które zostały z działalności gospodarczej z różnych względów wycofane. Jeżeli jednak między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności, i dniem ich odpłatnego zbycia upłynęło 6 lat, to przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej.
Z uwagi na fakt, że sprzedaży będzie podlegał lokal mieszkalny wykorzystywany w działalności gospodarczej, przychód uzyskany z tej sprzedaży nie będzie stanowił dla Wnioskodawczyni przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. […]”.
