Przedsiębiorcy posiadający mieszkanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych mają prawo do zaliczania do kosztów odpisów amortyzacyjnych oraz wszelkich innych wydatków związanych z nieruchomością. Trzeba jednak mieć na uwadze, że rozliczenie mieszkania w działalności gospodarczej niesie za sobą konsekwencje podatkowe w razie chęci wycofania go z majątku firmowego czy dalszej odsprzedaży. Omówmy zatem wycofanie mieszkania z działalności gospodarczej.
Mieszkanie w ewidencji środków trwałych a amortyzacja
Przed przekazaniem mieszkania do majątku firmowego czy zakupem bezpośrednio na potrzeby działalności warto zastanowić się, jak długo dana nieruchomość będzie nam służyć w celach biznesowych. Może się bowiem zdarzyć, że po kilku latach będziemy chcieli ją sprzedać lub użytkować prywatnie. Mieszkanie wprowadzone do ewidencji środków trwałych amortyzowane jest zazwyczaj przy użyciu 1,5-procentowej stawki amortyzacyjnej. Dopiero po spełnieniu jednego z warunków:
- mieszkanie jest używane – podatnik musi wówczas wykazać, że przed nabyciem mieszkanie było wykorzystywane przez poprzedniego właściciela przez co najmniej 60 miesięcy,
- lokal jest ulepszony – przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej
– przedsiębiorca ma prawo do zastosowania indywidualnej stawki amortyzacyjnej w wysokości maksymalnie 10%.
Amortyzacja mieszkania to zatem proces długotrwały, trwający od 10 do prawie 67 lat. W związku z tym dość często zdarza się, że przedsiębiorcy jeszcze przed całkowitym umorzeniem budynku muszą przekazać mieszkanie na cele prywatne bądź sprzedać je.
Wycofanie mieszkania z działalności na gruncie podatku dochodowego
Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych samo przeniesienie mieszkania z majątku firmowego na cele osobiste przedsiębiorcy nie rodzi konsekwencji na gruncie podatku dochodowego. W tym przypadku nie mamy bowiem do czynienia z odpłatnym zbyciem firmowego majątku. Wynika to z tego, że majątek osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony z majątku osobistego przedsiębiorcy.
Przykład 1.
Pani Joanna wprowadziła zakupione wcześniej mieszkanie do majątku firmowego i używała go w działalności przez 15 lat. Z przyczyn osobistych postanowiła wycofać mieszkanie z działalności i przekazać je na cele prywatne. Czy zobowiązana jest do zapłaty podatku dochodowego?
Pani Joanna może bez przeszkód przenieść mieszkanie do majątku prywatnego bez konieczności odprowadzania podatku dochodowego. Samo wycofanie mieszkania z działalności na potrzeby prywatne przedsiębiorcy jest neutralne podatkowo.
Przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego a VAT
Wycofanie mieszkania z działalności gospodarczej i przeniesienie go do majątku prywatnego jest opodatkowane podatkiem VAT tylko wówczas, gdy przy nabyciu nieruchomości przedsiębiorca miał prawo do odliczenia tego podatku.
Zgodnie ze stanowiskiem urzędów skarbowych w tej kwestii, w razie gdy podatnikowi nie przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości i takie prawo nie pojawia się także przy jej późniejszym użytkowaniu, to przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego nie jest opodatkowane podatkiem od towarów i usług.
Art. 7 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług
„Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności:
1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia,
2) wszelkie inne darowizny
– jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych”.
Jak widzimy, o ile powyższy warunek nie jest spełniony, to wycofanie mieszkania z działalności i przeniesienie go do majątku prywatnego przedsiębiorcy nie rodzi konsekwencji w VAT.
Trzeba mieć na uwadze, że nieodliczenie podatku VAT przy nabyciu mieszkania nie zawsze oznacza, że przy przekazaniu go na cele prywatne nie trzeba tego podatku naliczyć, kluczowe jest to, czy przedsiębiorca miał prawo do takiego odliczenia. Jeżeli bowiem prawo do odliczenia przysługiwało, a osoba prowadząca działalność z niego nie skorzystała, to nie zwalnia jej to z naliczenia podatku od towarów i usług przy wycofaniu nieruchomości z majątku firmowego.
Dalsza odsprzedaż wycofanego wcześniej z działalności mieszkania
Jak już zostało wspomniane, samo przekazanie do majątku prywatnego mieszkania wykorzystywanego na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej nie rodzi konsekwencji na gruncie podatku dochodowego, dopiero jego dalsza odsprzedaż może spowodować konieczność opodatkowania nieruchomości. W razie gdy przedsiębiorca zdecyduje się na sprzedaż mieszkania, które było wcześniej wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej, a później przekazane na cele prywatne przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, to taka transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem dochodowym. Źródłem przychodu jest wówczas odpłatne zbycie opodatkowane 19-procentowym podatkiem dochodowym i wykazywane w zeznaniu rocznym PIT-39.
Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, a podstawą obliczenia podatku jest wówczas dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych od zbywanej nieruchomości.
Podsumowując, możemy stwierdzić, że przedsiębiorca wycofujący lokal mieszkalny z ewidencji środków trwałych i przekazujący go na cele prywatne lub dokonujący dalszej odsprzedaży powinien rozpatrzyć swoją sytuację na gruncie podatku dochodowego i VAT. Takie czynności powodują bowiem określone konsekwencje podatkowe.
