Istotą upadłości jest likwidacja majątku dłużnika. W związku z tym, że upadłość ta prowadzona jest przez sąd oraz urzędnika państwowego – syndyka, możliwość sprzedaży majątku wyłącznie z tzw. wolnej ręki, bez zachowania procedur formalnych, mogłaby doprowadzić do wielu nadużyć. Dlatego też ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie instytucji zapewniających przejrzystość i transparentność w sprzedaży składników masy upadłości przez syndyka. Aukcja i przetarg, bo o nich mowa, są otwartymi trybami sprzedaży, do których przystąpić może każdy, kto spełni ustawowe wymogi. Aukcja lub przetarg syndyka oprócz obowiązku spełniania zasad równości i jawności mają również za zadanie zapewnić możliwość uzyskania najwyższej ceny za sprzedawane składniki. W rzeczywistości rzadko kiedy składniki majątku upadłego sprzedawane są za pełną cenę rynkową. W końcu syndykowi oraz wierzycielom zależy na szybkim przeprowadzeniu postępowania upadłościowego i zaspokojeniu wierzycieli. Z tego względu zakup przedsiębiorstwa lub jego elementów czy też mieszkania, domu lub innej nieruchomości na aukcji lub przetargu u syndyka może być niezłą okazją.
Aukcja lub przetarg – kiedy są stosowane?
Jak zostało wspomniane na wstępie, likwidacja majątku upadłego powinna być prowadzona z zachowaniem wszelkich zasad transparentności i jawności. Jednakże specyfika postępowania upadłościowego nastawiona na zaspokojenie wierzycieli wskazuje również na obowiązek zachowania szybkości w działaniu. Dlatego też sprzedaż ruchomości lub innych praw o niskiej wartości odbywa się z wolnej ręki.
Likwidacja masy upadłości w trybie aukcji lub przetargu ma charakter mieszany. Odbywa się ona przy wykorzystaniu przepisów Prawa upadłościowego oraz przepisów Kodeksu cywilnego (dalej jako kc) – co do zasady stosuje się przepisy art. 70[1] i nast. kodeksu z modyfikacjami wprowadzonymi w Prawie upadłościowym. Oznacza to, że taki rodzaj sprzedaży nie ma charakteru typowej procedury egzekucyjnej, a kreuje stosunki cywilnoprawne poddane instrumentom prawa cywilnego. Omawianą procedurę reguluje art. 320 Prawa upadłościowego. Zgodnie z nim w trybie przetargu lub aukcji likwidacji podlegają:
- przedsiębiorstwo;
- zorganizowana część przedsiębiorstwa;
- prawo własności nieruchomości;
- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości i związane z nim prawa własności;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
- statek morski wpisany do rejestru okrętowego.
Warunki przetargu i aukcji
Tak jak ma to miejsce w procedurze cywilnej, Prawo upadłościowe dopuszcza zmianę lub odwołanie warunków przetargu lub aukcji wyłącznie w przypadku, gdy zastrzeżono to w ich treści. W postępowaniu upadłościowym taka modyfikacja zawsze będzie wymagała jej zatwierdzenia przez sędziego-komisarza. Syndyk od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty są obowiązani postępować zgodnie z zapisami ogłoszenia o przetargu lub aukcji, a także jej warunkami. Syndyk jest związany tymi warunkami od momentu ich zatwierdzenia przez sędziego-komisarza.
W tym miejscu warto przytoczyć stanowisko Sądu Najwyższego zaprezentowane w wyroku z 23 października 2008 roku (sygn. V CSK 151/08) w przedmiocie możliwości stosowania trybu kombinowanego przetargowo-aukcyjnego. Zgodnie z tym wyrokiem: „w razie zgłoszenia się kilku oferentów syndyk wybiera ofertę najkorzystniejszą, syndyk ma prawo opracować regulamin, na podstawie którego najkorzystniejszą ofertę wybiera powołana przez niego komisja przetargowa, a w razie zaproponowania przez kilku oferentów cen w zbliżonej wysokości, zarządza się przeprowadzenie między nimi aukcji i dopiero na podstawie wyników tej aukcji ustala się kandydata na nabywcę przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości”.
Wadium
Jednym z najbardziej istotnych warunków przetargu i aukcji jest wadium. Jest to instrument prawny mający na celu zabezpieczyć interesy organizatora przetargu. Ustawa nie reguluje dokładnie procesu wpłaty i zwrotu wadium ani minimalnej kwoty, jaką można zastrzec. Wadium nie stanowi również obligatoryjnego elementu warunków przetargu i aukcji w postępowaniu upadłościowym. Jednakże ze względu na jego gwarancyjny charakter w praktyce jest stosowany w niemal każdym postępowaniu.
Przystępujący do aukcji bądź przetargu, pod rygorem niedopuszczenia do nich musi wpłacić syndykowi określoną sumę albo ustanowić odpowiednie zabezpieczenie jej zapłaty (gwarancja bankowa, gwarancja ubezpieczeniowa). Jeśli uczestnik aukcji albo przetargu, mimo wyboru jego oferty, będzie uchylał się od zawarcia umowy, syndyk ma prawo wadium zachować (w przypadku gwarancji może dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia). Sąd Najwyższy w wyroku z 15 października 1999 roku (sygn. III CKN 366/98) podkreślił, że „przesłanki dopuszczalności zatrzymania wadium należą do warunków przetargu, będących niezbędnym elementem minimalnych wymogów ogłoszenia przetargu […]”. W stosunku do pozostałych uczestników przetargu lub aukcji wadium wpłacone syndyk niezwłocznie zwraca, a ustanowione zabezpieczenia wygasają. Z kolei w przypadku, gdy to organizator uchyla się od zawarcia umowy, uczestnik, którego oferta została uznana za najkorzystniejszą, może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Cena sprzedaży
Ważnym elementem warunków przetargu i aukcji jest również określenie ceny wywoławczej, czyli ceny minimalnej sprzedaży. Co do zasady, niedopuszczalna jest sprzedaż elementu masy upadłościowej poniżej ustalonej ceny wywoławczej. Powinna ona opierać się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość danego elementu masy przy zastosowaniu odpowiednich metod szacunkowych. Najczęściej stosuje się wycenę na podstawie określenia wartości rynkowej. Stanowi ją najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku oraz do wynegocjowania warunków umowy. Nie tak rzadko stosowana jest również metoda odtworzeniowa, która określa wartość składnika majątku poprzez wyliczenie kosztów jego odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia oraz metoda katastralna, zgodnie z którą wartość ustalona jest w procesie powszechnej taksacji.
Jeżeli w wyniku pierwszego przetargu albo aukcji nie doszło do sprzedaży składnika masy upadłości, możliwe jest dokonanie obniżenia ceny poniżej tej wskazanej w operacie szacunkowym. Syndyk może wnioskować do sądu o obniżenie ceny do 70 czy 50 procent ceny pierwotnej. Jeśli natomiast podczas drugiej licytacji składnik masy nadal nie zostanie sprzedany, możliwe jest zastosowanie tzw. przetargu z wolnej ręki, czyli samodzielna sprzedaż przez syndyka, m.in. w formie konkursu ofert.
Co do zasady (chociaż można zastrzec inaczej) cena sprzedaży powinna zostać wpłacona przed przeniesieniem na nabywcę własności przedmiotu przetargu albo aukcji. W doktrynie podkreśla się, że ze względu na wymóg jak najszybszego zaspokojenia wierzycieli rozkładanie ceny sprzedaży na raty jest niedopuszczalne. Oczywiście nie ma przy tym przeszkody, aby cenę tę kredytować np. w banku. W takim wypadku możliwe będą raty. Dodatkowo kupujący ponosi w całości koszty zawarcia umowy sprzedaży.
Obwieszczenie o przetargu i aukcji
O przetargu albo aukcji syndyk ma obowiązek zawiadomić przez obwieszczenie co najmniej na 2 tygodnie przed terminem ich przeprowadzenia. W przypadku, gdy sprzedaż dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej – termin ten nie może być krótszy niż 6 tygodni.
Obwieszczenie przygotowuje się w języku urzędowym, tj. polskim. Dopuszczalne jest sporządzenie obwieszczenia również w językach obcych (obok polskiego). W ogłoszeniu należy określić czas, miejsce, przedmiot oraz warunki aukcji lub przetargu bądź wskazać sposób udostępnienia tych warunków. Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest przedsiębiorstwo, a na rzecz jego dzierżawcy zastrzeżono uprzednio prawo pierwokupu, w obwieszczeniu należy podać informację o tym prawie oraz o terminie, w którym uprawniony może z niego skorzystać.
Procedura przeprowadzenia aukcji lub przetargu
Sprzedaż w omawianych trybach przeprowadza syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza. Odbywa się to na posiedzeniu jawnym wyznaczonym przez sędziego-komisarza.
Wyboru najkorzystniejszej oferty dokonuje syndyk. Wybór ten jednak wymaga zatwierdzenia przez sędziego-komisarza. Podkreśla się w orzecznictwie, że wybór ten nie jest „wiążący”. Skutki prawne rodzi dopiero czynność dokonana przez sędziego-komisarza (w postaci zatwierdzenia). Oznacza to, że wybór oferty dokonany przez syndyka nie jest równoznaczny z zawarciem umowy sprzedaży ani umowy pod warunkiem zawieszającym, że wybór wywoła skutek prawny w postaci zawarcia umowy, gdy sędzia-komisarz zatwierdzi wybór oferenta. Wynika to z faktu, że sędzia-komisarz ma prawo do wydania postanowienia o niezatwierdzeniu oferty i wyznaczenia nowego terminu posiedzenia w celu przeprowadzania ponownego przetargu lub aukcji.
Po wyborze najkorzystniejszej oferty syndyk zobowiązany jest do zawarcia umowy sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od daty zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza. Jeżeli umowa nie zostanie jednak zawarta z winy oferenta, syndyk przeprowadza kolejny przetarg albo aukcję z wyłączeniem uczestnictwa oferenta pierwotnego. W przypadku, gdy przetarg albo aukcja ponownie nie doszły do skutku, bądź też sędzia-komisarz nie zatwierdził wyboru oferenta, wyznaczony zostaje kolejny termin przetargu albo aukcji bądź sędzia-komisarz wydaje zezwolenie na sprzedaż z wolnej ręki, określając minimalną cenę oraz warunki sprzedaży.
Zażalenie na postanowienie sędziego-komisarza
Zgodnie z art. 320 ust. 2 Prawa upadłościowego na postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferenta przysługuje zażalenie. Z kolei na postanowienie w przedmiocie odmowy zatwierdzenia wyboru oferenta zażalenie już nie przysługuje. Wynika to z faktu, że brak zatwierdzenia skutkuje ponownym przeprowadzeniem procesu sprzedaży, w którym oferent wybrany przez syndyka a niezatwierdzony przez sędziego również może brać udział.
Zażalenie może wnieść syndyk jako organizator przetargu, upadły oraz każdy z uczestników postępowania przetargowego. W doktrynie ugruntowało się stanowisko, zgodnie z którym prawo do zażalenia postanowienia ma także każdy, kogo syndyk nie dopuścił do udziału w przetargu lub aukcji oraz każdy z wierzycieli jako osoba zainteresowana wynikiem procedury przetargowej.
Aukcja lub przetarg syndyka – podsumowanie
Likwidacja masy upadłości prowadzona przez syndyka w trybie aukcji lub przetargu ma charakter mieszany. Zasadniczo nie różni się nazbyt od sprzedaży dokonywanej na podstawie przepisów prawa cywilnego. Tak jak w prawie cywilnym Prawo upadłościowe nakazuje przygotować obwieszczenie o przetargu lub aukcji oraz sporządzić warunki sprzedaży. Ustalana zostaje cena wywoławcza stanowiąca co do zasady cenę szacunkową przedmiotu. W przypadku, gdy nie dojdzie do sprzedaży, cena ta może zostać zmniejszona nawet to 50 procent lub sprzedaż może zostać dokonana w trybie z wolnej ręki. Różnicą, jaką dzieli jednak postępowanie upadłościowe od cywilnego, jest to, że likwidacja majątku prowadzona jest przez syndyka, który nie stanowi właściciela składników majątku, a dokonywane przez niego czynności nie są wiążące dla kupujących. Wszelkie jego działania muszą być zatwierdzane przez sędziego-komisarza. Oznacza to, że nawet wygrana w przetargu lub aukcji nie jest gwarantem zawarcia umowy sprzedaży. Sędzia-komisarz może wyboru oferenta nie zatwierdzić, wówczas cała procedura zostaje przeprowadzana od nowa.
