Zakup mieszkania do remontu i odsprzedaży w PKPiR

Przedsiębiorca prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów, dokonując zakup mieszkania do remontu i odsprzedaży, powinien mieć na uwadze, że nie powinno być ono wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wyjaśniamy, w jaki sposób należy zaksięgować nabycie lokalu mieszkalnego, który ma zostać wyremontowany przez podatnika, a następnie sprzedany ostatecznemu odbiorcy.

Towary w PKPiR

Podatkowa księga przychodów i rozchodów (PKPiR) jest uproszczoną formą prowadzenia księgowości. W jej ramach wyróżniamy 17 kolumn, które są przeznaczone do ujmowania przychodów i kosztów osiąganych w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Przychody i koszty w księdze podatkowej wykazuje się według zapisów zawartych w rozporządzeniu w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów i objaśnień do rozporządzenia.

W załączniku nr 1 do rozporządzenia Ministra Finansów w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów zawarto objaśnienia do PKPiR. W pkt 10 wskazano, że kolumna 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów według cen zakupu” jest przeznaczona do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia przez towary należy rozumieć towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, produkcję niezakończoną, wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki.

Towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym, jak również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej.

Materiałami podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową) wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania – puszki, butelki) oraz opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli opakowania te nie są środkami trwałymi.

Materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości.

Wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane.

Produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem.

Brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji, całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji; brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość.

Odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową.

Zobacz też:

W jaki sposób ująć w PKPiR zakup mieszkania do remontu i odsprzedaży?

Zakupionego mieszkania przeznaczonego do dalszej odsprzedaży nie należy ujmować w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych w prowadzonej działalności gospodarczej. Stanowi ono towar handlowy jako wyrób przeznaczony do sprzedaży w stanie nieprzerobionym i wykazywany jest w kolumnie 10 PKPiR „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu”.

Wątpliwości podatników w zakresie odpowiedniej kwalifikacji w księdze podatkowej mogą pojawić się w przypadku zakupu mieszkania przeznaczonego w pierwszej kolejności do remontu, a dopiero później do dalszej sprzedaży. Mieszkanie wymagające remontu przed jego dalszą odsprzedażą do momentu zakończenia prac remontowych kwalifikowane jest jako produkcja w toku. Po przeprowadzeniu remontu, kiedy mieszkanie jest gotowe do odsprzedaży, podlega zakwalifikowaniu jako wyrób gotowy.

W konsekwencji wszelkie wydatki związane z mieszkaniem, a więc w szczególności nabycie samego mieszkania, a także zakup materiałów i usług remontowych, podlegają ujęciu w kosztach uzyskania przychodów poprzez wykazanie ich w PKPiR kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu”. Tego typu wydatki dokonane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej są zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów, nabyte mieszkanie przeznaczone do remontu i dalszej sprzedaży nie stanowi bowiem środka trwałego w działalności gospodarczej i nie podlega amortyzacji.

W objaśnieniach do rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (pkt 11 objaśnień) wskazano, że kolumna 11 jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem, np. kosztów dotyczących transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze. Oznacza to, że pozostałe wydatki związane z zakupem mieszkania przeznaczonego do remontu i odsprzedaży, takie jak np. opłaty notarialne czy podatek od czynności cywilnoprawnych, podlegają ujęciu w PKPiR w kolumnie 11 „Koszty uboczne zakupu”.

Fragment uzasadnienia interpretacji z 17 września 2014 roku wydanej przez Izbę Skarbową w Katowicach (sygn. IBPBI/1/415-1036/14/AP):

„[…] stwierdzić należy, że w kolumnie 10 podatkowej księgi przychodów i rozchodów Wnioskodawca zobowiązany jest ująć wydatki poniesione na zakup nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, a także wydatki związane z przystosowaniem nieruchomości do użytkowania, czyli koszty usług niezbędnych do wykonania prac budowlano-remontowych (wyrobu gotowego), tj. wydatki poniesione na przygotowanie projektów, zakup materiałów remontowych, usług remontowo-budowlanych, energii, gazu, ogrzewania zużytych w trakcie budowy (remontu) oraz wywóz nieczystości powstałych w trakcie realizacji prac remontowo-budowlanych dot. nieruchomości na sprzedaż.

W kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów należy natomiast ująć koszty uboczne związane z zakupem, a więc w przedmiotowej sprawie będą to wydatki towarzyszące zakupowi nieruchomości, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty skarbowe i sądowe, koszty notarialne oraz opłaty wnoszone na rzecz komorników za wydanie nieruchomości”.

Fragment uzasadnienia interpretacji z 13 lutego 2020 roku wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.561.2019.4.AC):

„W ocenie organu, nabyta nieruchomość nie stanowi towaru handlowego w rozumieniu § 3 pkt 1 lit. a ww. rozporządzenia, bowiem towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. Jak wskazuje Wnioskodawczyni nabywa wyposażenie i materiały oraz prace remontowo-budowlane potrzebne do wykończenia ww. nieruchomości, a budynek dopiero po wykończeniu zostanie sprzedany wraz z całym wyposażeniem. Oznacza to, że nieruchomość nabyta przez Wnioskodawczynię po dokonaniu niezbędnych prac remontowo-budowlanych wraz z wyposażeniem tej nieruchomości – będzie dopiero stanowiła przeznaczony do sprzedaży wyrób gotowy w prowadzonej działalności gospodarczej, a przed jego zakończeniem – produkcję niezakończoną. Zatem wszystkie nakłady na tę nieruchomość (prace remontowo-budowlane, wyposażenie oraz wydatki związane z zabezpieczeniem i konserwacją budynku) będą stanowiły element kosztu wytworzenia tej nieruchomości (budynku).W konsekwencji zakupione prace remontowo-budowlane, wyposażenie oraz wydatki związane z zabezpieczeniem i konserwacją budynku – niezbędne do wytworzenia wyrobu gotowego (budynku) podlegają ujęciu w kolumnie 10 prowadzonej podatkowej księgi przychodów i rozchodów w cenie ich zakupu, które podlegają spisowi z natury na koniec roku podatkowego.

Natomiast w kolumnie 11 podatkowej księgi przychodów i rozchodów, należy ująć nakłady na usługi związane z zakupem nieruchomości tj. taksy notarialne, wypisy u notariusza. Wydatki te stanowią koszty uboczne związane z zakupem nieruchomości, które Wnioskodawczyni musiała ponieść.

W świetle cyt. powyżej definicji wydatki te nie stanowią elementu kosztu wytworzenia, gdyż nie są związane nawet pośrednio z przerobem materiałów i wykonywaniem usług. Wydatki te są ubocznymi kosztami związanymi z zakupem nieruchomości i będą stanowić koszt uzyskania przychodu w dacie jego poniesienia”.

Podkreślamy, że w spisie z natury należy wykazać także niesprzedane wyroby gotowe i produkcję w toku. Oznacza to, że jeżeli na dzień sporządzenia spisu z natury pozostaje niesprzedane mieszkanie, które zakupione zostało w celu wyremontowania i odsprzedaży, to zarówno jeżeli przedsiębiorca jest w trakcie prac remontowych (produkcja w toku), jak i wówczas, gdy mieszkanie zostało wyremontowane i jest gotowe do dalszej sprzedaży (wyrób gotowy), to mieszkanie oraz wydatki z nim związane ujęte w PKPiR w kolumnie 10 PKPiR „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu”, należy wykazać w sporządzonym spisie z natury.

Art. 24 ust. 1 rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów:

Podatnicy są obowiązani do sporządzenia i wpisania do księgi spisu z natury towarów handlowych, materiałów (surowców) podstawowych i pomocniczych, półwyrobów, produkcji w toku, wyrobów gotowych, braków i odpadów, zwanego dalej spisem z natury, na dzień 1 stycznia, na koniec każdego roku podatkowego, na dzień rozpoczęcia działalności w ciągu roku podatkowego, a także w razie utraty w ciągu roku podatkowego prawa do opłacania podatku na podstawie Ustawy z dnia 20 listopada 1998 roku o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2019 r. poz. 43, 1495, 1649 i 2200), zmiany wspólnika, zmiany proporcji udziałów wspólników lub likwidacji działalności.

Moment zaliczenia do kosztów podatkowych wydatków związanych z zakupem mieszkania do remontu i dalszej odsprzedaży

Nabycie mieszkania powinno być odpowiednio udokumentowane. W zależności od statusu sprzedawcy przedsiębiorca kupujący mieszkanie przeznaczone do remontu i dalszej sprzedaży otrzyma od sprzedawcy fakturę (zakup od innego przedsiębiorcy) lub podpisana zostanie umowa kupna-sprzedaży mieszkania (zakup od osoby prywatnej nieposiadającej działalności gospodarczej).

Art. 22 ust 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów w przypadku podatników, o których mowa w ust. 6, z zastrzeżeniem ust. 5e, 6ba, 6bb i 7b, uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

W przypadku otrzymania faktury zakup mieszkania należy ująć ją w PKPiR w kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu” w dacie poniesienia kosztu, czyli zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w dacie wystawienia faktury. W razie zakupu mieszkania od osoby prywatnej trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z prawem każde przeniesienie własności nieruchomości musi nastąpić w formie aktu notarialnego, co w konsekwencji oznacza, że zakup mieszkania podlega zewidencjonowaniu w PKPiR w kolumnie 10 „Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu pod datą wynikającą z aktu notarialnego”.

Polecamy:

4 modele współpracy z biurem rachunkowym w KSeF - wybierz model dla swojego biura!