Najem nieruchomości jest opodatkowany kilkoma stawkami podatku VAT. Od tego, na jaki cel jest wynajmowana nieruchomość, zależy stawka podatku od towarów i usług. Podatnicy dotychczas mieli duży problem z określeniem, jaką stawką należy opodatkować najem. Najem a VAT - poznaj nową interpretację ogólną Ministra Finansów.
Czym charakteryzuje się umowa najmu?
Na wstępie zauważyć należy, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki.
Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy – Kodeks cywilny (kc) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Umowa najmu polega na oddaniu rzeczy do używania najemcy w zamian za płacenie umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę.
Na gruncie podatku od towarów i usług najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Najem a VAT - jaka stawka?
Najem co do zasady jest opodatkowany według stawki podatkowej, tj. 23%
Przykład 1.
Podatnik posiada lokal użytkowy w centrum Kalisza. Został on wynajęty na gabinet kosmetyczny. W takim przypadku najem lokalu winien być opodatkowany według stawki 23%.
Przykład 2.
Podatnik ma mieszkanie i postanowił je wynająć firmie budowlanej na biuro. W takiej sytuacji wynajmuje mieszkanie na cele związane z działalnością gospodarczą i winien je opodatkować według stawki 23%.
W niektórych przypadkach najem jest opodatkowany według preferencyjnej stawki podatkowej w wysokości 8%.
Przypomnijmy, że dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 8%. Z kolei pod pozycją 163 ww. załącznika, znajdują się usługi związane z krótkotrwałym zakwaterowaniem (PKWiU 55).
Dla prawidłowego ustalenia stawki podatku dla usług związanych z zakwaterowaniem należy rozróżnić, kiedy mamy do czynienia z wynajmem wyłącznie na cele mieszkaniowe, a kiedy cel wynajmu lokalu/pokoju jest inny niż mieszkaniowy. Cel krótkotrwałego zakwaterowania jest celem odmiennym niż mieszkaniowy. Jest on związany z czasowym pobytem, a nie z zamieszkaniem, a więc stałym interesem życiowym osoby będącej najemcą pomieszczenia w budynku mieszkalnym.
Przykład 3.
Podatnik zakupił kamienicę i wyremontował ją. Będzie w niej funkcjonował hostel dla pracowników. W takim przypadku wynajem będzie opodatkowany według stawki 8%.
Przykład 4.
Podatnik zakupił dom mieszkalny. Znajduje się on w miejscowości turystycznej. Wynajmowany jest pracownikom sezonowym, którzy pracują w miejscowości. Zazwyczaj najem trwa około dwóch, trzech miesięcy. Pracownicy w pokojach przebywają sami, bez swoich rodzin. Czy w takim przypadku podatnik może opodatkować najem stawką VAT w wysokości 8%?
W naszym przypadku wynajem miejsc noclegowych pracownikom sezonowym ma na celu przede wszystkim zapewnienie na określony czas miejsca, w którym dany pracownik przebywa w związku z wykonywaną czasowo pracą. Celem pracownika nie jest przeniesienie interesu życiowego do danej miejscowości, ale możliwość przebywania w niej w związku z wykonywaną pracą sezonową, a więc tylko na okres jej wykonywania.
Warto także zauważyć, że pracownik przebywa w danym miejscu sam – bez rodziny, która zamieszkuje w innym miejscu, traktowanym przez pracownika jako jego miejsce zamieszkania docelowego. Powyższe oznacza, że w tym przypadku najem możemy opodatkować według stawki 8%.
Zwolnienie z VAT dla najmu
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.
Z powyższego przepisu wynika, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:
- świadczenie usługi na własny rachunek,
- charakter mieszkalny nieruchomości,
- mieszkaniowy cel najmu.
Dodatkowym warunkiem zastosowania przedmiotowej ulgi niewymienionym wprost w powyższej normie prawnej jest to, że świadczone usługi w zakresie wynajmu nie mogą być związane z zakwaterowaniem. Jak to bowiem wykazaliśmy powyżej, gdyby usługi były związane z zakwaterowaniem, stawka wyniosłaby 8%.
Przykład 5.
Podatnik odziedziczył po swojej babci mieszkanie w Krakowie. Nie może on przeprowadzić się do innego miasta. Mieszkanie zostało więc wynajęte małżeństwu, które w nim zamieszka. Czy w takim przypadku można zastosować zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT?
Nie ulega wątpliwości, że w opisywanym stanie faktycznym dwie pierwsze przesłanki są spełnione: podatnik działa na własny rachunek, a wynajmowane mieszkania ma charakter nieruchomości mieszkalnej. W naszym przypadku spełniona jest także trzecia przesłanka, wynajmujący mieszkają w wynajmowanym mieszkaniu.
Interpretacja ogólna – najem a VAT
W nowej interpretacji ogólnej czytamy, iż w praktyce rynkowej często występują modele transakcji, w których pomiędzy podmiotem wynajmującym nieruchomość (np. właściciel lub podmiot posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na podstawie innego niż własność tytułu) a finalnym beneficjentem świadczenia – osobą fizyczną zamieszkującą nieruchomość – występuje podmiot pośredniczący.
Przykład takiego schematu występuje w sytuacji wynajmowania/wydzierżawienia nieruchomości przez jej właściciela dla podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, który z kolei wynajmuje/wydzierżawia tę nieruchomość innym podmiotom (na cele mieszkaniowe lub na inne cele).
Dokonując takiego najmu, podatnicy zastanawiali się, czy mogą zastosować zwolnienie z opodatkowania podatkiem VAT. Ponadto wydawane interpretacje nie wyjaśniały w sposób oczywisty, jak podatnik winien opodatkować taki najem.
Przykład 6.
Podatnik kupił dom w Kaliszu. Został on wynajęty firmie, która pośredniczy w pozyskiwaniu pracowników z zagranicy. W domu mieszka od 6 do 10 pracowników. Wynajmujący nie wie, ile osób w danym momencie wynajmuje dom. Czy w takim przypadku może zastosować zwolnienie od opodatkowania podatkiem VAT?
Przypomnijmy, że trzeci warunek wyłącza z zakresu zwolnienia usługi wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości wykonywane na cele inne niż mieszkaniowe – a zatem np. na cele prowadzonej działalności gospodarczej lub inne. Podkreślić należy, iż decydującym kryterium uznania, czy czynność jest dokonywana wyłącznie na cele mieszkaniowe, czy na inne cele, jest cel wykorzystania nieruchomości przez podmiot ją najmujący, tj. cel nabywcy usługi. Istotny zatem w tym kontekście jest sposób rozporządzania mieniem przez usługobiorcę, który musi realizować jego cele mieszkaniowe.
W tej właśnie kwestii, tj. w zakresie przesłanki dotyczącej dokonywania wynajmu wyłącznie na cele mieszkaniowe, powstawały liczne wątpliwości w zakresie uznania, czy warunek ten jest spełniony również wtedy, gdy najemcą nieruchomości o charakterze mieszkalnym jest podmiot gospodarczy, którego celem jest dalszy podnajem wynajętej nieruchomości na rzecz osób trzecich w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.
W tym przypadku zgodnie z interpretacją ogólną nie mamy do czynienia z wynajmem na cele mieszkaniowe. Tym samym podatnik winien opodatkować najem. Stawka podatkowa wynosi w naszym przypadku 23%.
Podsumowując, interpretacja nie wyjaśnia wszystkich wątpliwości dotyczących opodatkowania najmu stawką VAT. Jednak obecnie podatnicy wiedzą, że dokonując najmu firmie, zazwyczaj muszą stosować stawkę podatku w wysokości 23%.
