Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż garażu - jaka powinna być stawka VAT?

Firmy sprzedające mieszkania czy domy z garażami jak i nabywcy są zainteresowani możliwością zastosowania preferencyjnej stawki VAT 8%. Po stronie sprzedawcy oznacza to mniejszy podatek VAT do zapłaty a po stronie nabywcy niższe koszty zakupu lokalu. Warto zatem wiedzieć w jakich okolicznościach sprzedaż garażu z lokalem mieszkalnym będzie podlegać preferencyjnej stawce VAT 8% a kiedy podstawowej stawce VAT w wysokości 23%.

Sprzedaż garażu z lokalem mieszkalnym

Firma deweloperska będąca czynnym podatnikiem VAT sprzedaje mieszkania (PKOB 112) z miejscem parkingowym i piwnicą. Budynki podlegające sprzedaży charakteryzują się wspólną halą garażową czyli nie będzie ona wyodrębniona z nieruchomości. Miejsca postojowe będą zbywane wyłącznie z mieszkaniem i nie będą stanowiły przedmiotu odrębnego obrotu a ponadto nie będą oddzielone żadnymi ścianami. Dodatkowo hala garażowa nie będzie posiadała odrębnej księgi wieczystej. Deweloper zamierza dokonać rozdzielenia miejsc postojowych poprzez zbycie prawa łącznie z umową przenoszącą własność lokalu mieszkalnego do wyłącznego korzystania z jednego lub kilku miejsc postojowych w garażu podziemnym, a w przypadku lokali bez przypisanego prawa do garażu lub wyrażeniu chęci nabywcy do dokupienia kolejnego miejsca postojowego poprzez zmianę umowy sprzedaży.

Sprzedawane lokale będą posiadały wielkość nie przekraczającą 150m2 a każdy z nich będzie posiadał własną księgę wieczystą a prawo do jednego lub kilku miejsc postojowych będzie przypisane do konkretnego lokalu i zapisane w księdze macierzystej nieruchomości oraz zawarte w akcie notarialnym przenoszącym własność lokalu mieszkalnego.

Wobec powyższego firma zastanawia się według jakiej stawki VAT powinna sprzedawać garaże mające w tym wypadku postać miejsc postojowych.

Identyfikacja charakteru przynależności garażu stanowiącego część nieruchomości

Zgodnie z wyrokiem NSA z 06.12.2012r. sygn. akt I FSK 156/12 stwierdzono, że aby określić prawidłową stawkę VAT dla dostawy lokalu mieszkalnego wraz z garażem (w tym wypadku miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym) najważniejsze jest szczegółowe określone przedmiotu tej sprzedaży. Sąd przybliża swoją tezę w oparciu o wyodrębnienie dwóch okoliczności w ramach których wyróżnia:

  • zidentyfikowanie lokalu garażu wielostanowiskowego jako wspólnego elementu nieruchomości wraz z przyporządkowaniem miejsc garażowych do lokali mieszkalnych,

  • wyodrębnienie garażu na odrębną własność i sprzedaż udziału we współwłasności na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych korzystających z miejsc postojowych.

Budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym

Krótko należy wspomnieć, iż poza powyższą analizą dla zastosowania stawki VAT 8% dla sprzedaży mieszkania z garażem przedmiotowa nieruchomość musi spełniać definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w myśl art. 41 ust. 12a ustawy o VAT. Dodać także należy, że przedmiotem sprzedaży w powyższej sytuacji są w mieszkania o powierzchni użytkowej nie przekraczającej 150 m2.

Metodologia ustalenia prawidłowej stawki VAT

Ustalenie prawidłowej stawki VAT dla sprzedaży garażu i mieszkania należy rozpocząć od analizy sytuacji, w której ma miejsce zbycie przedmiotu dostawy. W pierwszej kolejności należy zweryfikować czy:

  • mieszkania są zbywane z udziałem we wspólnej części nieruchomości tj. z halą garażową,

  • przypisano do konkretnego mieszkania miejsce lub miejsca postojowe,

  • określono sposób korzystania z miejsc postojowych,

  • akcie notarialnym będącym podstawą sprzedaży zawarto zapis o przyporządkowaniu prawa do korzystania ze wspólnej hali garażowej a dodatkowo z konkretnego miejsca lub miejsc postojowych.

Oprócz powyższych czynników sprzedawca mieszkań powinien zweryfikować także czy miejsca garażowe mogą stanowić przedmiot odrębnej własności w stosunku do mieszkania co może skutkować funkcjonowaniem miejsca postojowego jako przedmiotu samodzielnego obrotu.  Powyższe ustalenie udzieli odpowiedzi na pytanie czy miejsca postojowe w hali garażowej mogą być zbywane :

  • tylko wraz z mieszkaniem do którego zostały przyporządkowane,

  • odrębnie w stosunku do mieszkania, do którego zostały przypisane.

 Sprzedaż garażu a stawka VAT 8%

Sądy wyraźnie wskazują, że w przypadku dostawy mieszkań w ramach jednej nieruchomości poprzez przeniesienie aktem notarialnym odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z przynależnym udziałem w częściach wspólnych nieruchomości w tym wypadku prawo i sposób korzystania z garażu wielostanowiskowego (przypisanie konkretnych miejsc postojowych) należy wyraźnie sprecyzować sposób korzystania z hali garażowej a dokładnie dokonać przydzielenia kupującemu prawa do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego, wówczas sprzedaż w tym stanie faktycznym będzie stanowiła jednolite świadczenie.. Zaznaczyć należy, że w tym wypadku dla garażu znajdującego się wewnątrz nieruchomości nie mogą zostać założone odrębne księgi wieczyste , dla którego nie zostaną założone odrębne księgi wieczyste a garaże stanowią integralne powiązanie z prawem własności lokalu mieszkalnego.

Jeżeli garaże (miejsca postojowe) nie stanowią odrębnego przedmiotu sprzedaży w stosunku do lokalu mieszkalnego to sprzedaż ta będzie miała charakter jednolitej transakcji czyli sprzedaży lokalu mieszkalnego wraz z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego Zatem lokal mieszkalny wraz z prawem do miejsca postojowego będzie przedmiotem sprzedaży stanowiącym dokonanie jednej czynności zbycia co uwzględniając powyższe okoliczności i uwarunkowania będzie obligowało firmę deweloperską do zastosowania obniżonej stawki podatku VAT w wysokości 8%.

Dodatkowo należy zasygnalizować, iż prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego przez właściciela mieszkania nie może stanowić przedmiot odrębnej własności, co będzie skutkowało brakiem możliwości przedmiotu samodzielnego obrotu a więc może być sprzedawane i nabywane tylko i wyłącznie z lokalem mieszkalnym, do którego zostało przypisane.

Stawka VAT 23% dla wyodrębnionego garażu z założoną księgą wieczystą

W dalszej analizie należy zaznaczyć, że w sytuacji sprzedaży mieszkania z prawem do wyłącznego korzystania z określonego miejsca postojowego zostaną założone odrębne księgi wieczyste, to zbycie będzie miało charakter dostawy dwóch odrębnych świadczeń co będzie skutkowało odrębnością miejsca postojowego od mieszkania.  Natomiast odrębność ta będzie skutkowała zastosowaniem:

  • 8% stawki podatku VAT dla mieszkania oraz

  • 23% stawki podatku VAT dla miejsca postojowego w hali garażowej

W powyższej sytuacji firma deweloperska wypełniła wcześniej przytoczone uwarunkowania dla sprzedaży mieszkań z garażami w tych konkretnych okolicznościach zatem będzie uprawniona do skorzystania z obniżonej 8% stawki podatku VAT na zbycie mieszkania z garażem (miejscem postojowym).

Powyższe stanowisko potwierdza Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w Interpretacji indywidualnej z 02.03.2016 r. o sygn. 1061-IPTPP1.4512.20.2016.2.ŻR jak i Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 05.03.2015r. o sygn. IBPP2/443-1214/14/WN.