Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż gruntu z budynkami a stawka VAT - warto wiedzieć

Posiadam grunt, na którym usadowione są dwa budynki. Przy ich nabyciu nie był odliczany od nich podatek VAT, było ono bowiem zwolnione z VAT. W skład nieruchomości wchodzą grunty oraz dwa budynki. W jednym z nich miały miejsce prace ulepszające, które przekraczały 30% jego wartości początkowej. Jak opodatkować sprzedaż gruntu z budynkami?

 

Karol, Olsztyn

 

W przedstawionej sytuacji sprzedaż gruntu z budynkami będzie opodatkowana dwoma stawkami.

W zakresie, w jakim w skład nieruchomości wchodzą działki zabudowane, wartość tych działek należy uwzględnić w podstawach opodatkowania dostaw budynków, które są na nich wybudowane.

Przepisy ustawy o VAT przewidują dwa zwolnienia w stosunku do sprzedaży nieruchomości, zawarte w art. 43 ust 1 pkt 10 i 10a.

Stosownie do przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowe dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie (art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub

  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości spełniających określone w przepisach warunki może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej 2 lata.

Natomiast zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z treści pytania wynika, iż w stosunku do nabycia budynków nie przysługiwało Państwu prawo do obniżenia podatku VAT, natomiast jeden z budynków został ulepszony, a poniesiony nakłady przekroczyły 30% jego wartości.

Mając na uwadze wskazane przepisy oraz przedstawiony stan faktyczny, stwierdzić należy, że  w opisanej sytuacji dojdzie do sprzedaży:

  • opodatkowanej VAT według stawki 23% - w przypadku budynku ulepszonego,

  • zwolnionej od podatku dostawy budynku wybudowanego na drugiej z działek – w przypadku budynku nieulepszonego;

Co istotne, w zakresie w jakim w skład nieruchomości wchodzą działki zabudowane, wartość tych działek należy uwzględnić w podstawach opodatkowania dostaw budynków, które są na nich wybudowane.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym położone są budynki lub budowle albo ich części, rozstrzyga regulacja art. 29a ust. 8 ustawy o VAT - która stanowi, iż z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Podstawę opodatkowania stanowi wówczas kwota należna z tytułu sprzedaży budynków (budowli) trwale związanych z gruntem wraz z ceną gruntu. W konsekwencji do dostawy gruntu zastosowanie ma taka sama stawka VAT jak do dostawy budynku, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli zatem dostawa budynków, budowli lub ich części będzie korzystać z preferencyjnej stawki VAT, to również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony, objęta będzie preferencją.

Przepisy podatkowe nie regulują wprost tego zagadnienia. W praktyce wykształciły się tutaj dwie metody przyporządkowywania gruntu do budynków.

Należy stosować jedną z dwóch metod przypisania wartości gruntu do podstawy opodatkowania sprzedawanych budynków, a mianowicie możliwe jest proporcjonalne przypisanie wartości działki do poszczególnych budynków w oparciu o powierzchnie poszczególnych obiektów albo też podatnik może zastosować w tym celu klucz wartościowy.

Stanowisko takie potwierdził  w interpretacji indywidualnej z 29 maja 2013 r. nr ITPP2/443-64/13-4/EK Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy, gdzie stwierdził: (…) przepisy (…) nie zawierają regulacji dotyczącej sposobu przypisania wartości sprzedawanego gruntu do ceny budynków i budowli na nim posadowionych, w przypadku, gdy część z nich podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a część korzysta ze zwolnienia. Wobec powyższego przyjąć należy, iż dopuszczalne są różne rozwiązania w tym zakresie, tj. wg klucza powierzchniowego (udziału powierzchni budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w ogólnej powierzchni budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie) lub wg klucza wartościowego (udziału wartości budynków i budowli podlegających poszczególnym regulacjom dotyczącym opodatkowania w wartości ogółem wszystkich budynków i budowli znajdujących się na tym gruncie). Istotne jest, aby przyjęty przez podatnika klucz był rzetelny i miarodajny, a tym samym odzwierciedlał stan faktyczny.(…).