Grunt rolny stanowi specyficzny rodzaj nieruchomości, który podlega szczególnym regulacjom podatkowym, co przede wszystkim widoczne jest w podatku dochodowym PIT. W poniższej analizie rozpatrzymy możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku PIT oraz VAT gdy ma miejsce sprzedaż gruntu rolnego.
Sprzedaż gruntu rolnego – zwolnienie z PIT
Odpłatne zbycie nieruchomości dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.
Powszechnie znane jest w tym zakresie zwolnienie ze względu na własne cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT.
Warto jednak zwrócić uwagę, że ustawa PIT przewiduje pewne szczególne zwolnienie przeznaczone właśnie dla gruntów rolnych. Chodzi o art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT.
Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku przychody uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości, ich części lub udziału w nieruchomościach wchodzących w skład gospodarstwa rolnego; zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia gruntów, które w związku z tym odpłatnym zbyciem utraciły charakter rolny.
Powyższe zwolnienie zostało zatem uzależnione od wystąpienia następujących przesłanek:
- grunty muszą być zakwalifikowane jako użytki rolne i nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza;
- grunty muszą stanowić gospodarstwo rolne (tj. będący własnością osoby fizycznej obszar gruntów o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy) lub jego część składową,
- grunty nie mogą utracić wskutek sprzedaży rolnego charakteru.
Ważne, aby pamiętać, że wszystkie ww. warunki muszą być spełnione łącznie. Dlatego też dalej będziemy analizowali poszczególne elementy.
Grunty – z których sprzedaży przychody będą wolne od podatku – mają wchodzić w skład gospodarstwa rolnego. Pojęcie to definiuje art. 2 ust. 4 ustawy PIT, który wskazuje, że oznacza ono gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Jak wynika z art. 2 ust. 1 ustawy o podatku rolnym, gospodarstwo rolne to obszar gruntów, sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne lub jako grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, o łącznej powierzchni przekraczającej 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowiących własność lub będących w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Podstawowym warunkiem zwolnienia jest, aby grunty były zewidencjonowane jako rolne i stanowiły część gospodarstwa rolnego. Jeżeli łączna powierzchnia gruntów sklasyfikowanych jako użytki rolne, niezajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, stanowią one gospodarstwo rolne. To powoduje, że w sytuacji, gdy grunt nie spełnia normy obszarowej, nie może być uznany za gospodarstwo rolne.
Przykładowo, gdy osoba fizyczna sprzedaje grunty rolne o powierzchni 0,5 ha, to nie jest spełniony warunek obszarowy i zwolnienie nie znajdzie zastosowania.
Kolejna przesłanka określona w przepisie dotyczy konieczności zachowania charakteru rolnego gruntu. Dla oceny, czy dokonana transakcja skutkuje utratą charakteru rolnego gruntu, decydujący jest cel jego nabycia, faktyczny zamiar nabywcy co do dalszego przeznaczenia nieruchomości bądź inne okoliczności związane z daną transakcją.
Cel nabycia gruntów może wynikać bezpośrednio z aktu notarialnego, z charakteru nabywcy, jak również z innych związanych z transakcją okoliczności. Należy ponadto wskazać, że utrata charakteru rolnego w związku z odpłatnym zbyciem może wystąpić bezpośrednio po zbyciu albo dopiero w przyszłości, jednakże w momencie dokonania zbycia strony umowy powinny być świadome celu zakupu i przeznaczenia gruntów.
Okoliczność, czy dana nieruchomość w wyniku odpłatnego zbycia nie utraciła charakteru rolnego, podlega weryfikacji przez organ podatkowy w toku ewentualnego postępowania podatkowego czy kontroli podatkowej.
Dodatkowo warto wskazać, że zastosowanie zwolnienia z opodatkowania leży w interesie podatnika (sprzedawcy), więc to po jego stronie spoczywa obowiązek wykazania, że spełnia przesłanki do zwolnienia.
Przykładowo możemy wskazać, że gdy rolnik dokonuje sprzedaży gruntów rolnych na rzecz przedsiębiorcy prowadzącego działalność deweloperską, to nie jest to cel rolniczy. W konsekwencji w tych okolicznościach zwolnienie nie będzie przysługiwało.
Jak wskazał Dyrektor KIS w interpretacji z 20 lutego 2018 roku (nr 0115-KDIT2-1.4011.359.2017.2.MK), ustawodawca nie ogranicza przy tym zmiany charakteru gruntów czasowo jedynie do momentu sprzedaży – nie posługuje się bowiem sformułowaniem „utraty charakteru rolnego gruntów na skutek sprzedaży”. Ustawodawca w art. 21 ust. 1 pkt 28 używa określenia o szerszym znaczeniu językowym – „w związku ze sprzedażą”. Oznacza to, że chodzi o każdy przypadek utraty przez grunty charakteru rolnego, który można obiektywnie powiązać z dokonaną sprzedażą. Może to być związek uprzedni rozumiany jako przygotowawczy do sprzedaży, bezpośrednio związany ze sprzedażą czy też będący skutkiem sprzedaży.
Sprzedaż gruntu rolnego zwolniona od podatku VAT
Jeżeli chodzi o podatek VAT, to przede wszystkim należy pamiętać, że w jego zakresie mieszczą się wyłącznie te czynności, które są wykonywane przez podatnika, czyli przez osobę, która prowadzi działalność gospodarczą.
Jeżeli do sprzedaży gruntów dochodzi w warunkach zwykłego zarządu majątkiem prywatnym i zbycia składnika prywatnego, który nie był wykorzystywany w działalności gospodarczej, to taka sprzedaż w ogóle nie podlega pod zakres podatku VAT.
Jeżeli natomiast sprzedaż gruntów rolnych jest dokonywana przez podatnika podatku VAT, to w tym zakresie możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT. Zgodnie z treścią tego przepisu zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Przypomnijmy, że zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 33 ustawy VAT przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Typowy grunt rolny nie mieści się w zakresie tego pojęcia, w związku z czym sprzedaż gruntu rolnego może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.
Z przedstawionego zbioru przepisów płynie wniosek, że w pewnych okolicznościach sprzedaż gruntu rolnego będzie jednocześnie korzystać ze zwolnienia od podatku PIT oraz podatku VAT. W tym jednak zakresie kluczowe jest spełnienie określonych warunków oraz przesłanek wynikających z treści ustawy podatkowych.
