Sprzedaż niezabudowanej działki – zwolnienie z VAT

Sprzedaż nieruchomości jest na gruncie podatku VAT kwalifikowana jako odpłatna dostawa towarów. W pewnych okolicznościach możliwe jest jednak skorzystanie z całkowitego zwolnienia od podatku. W poniższym artykule w sposób dokładny i kompleksowy przeanalizujemy przepisy stanowiące o zwolnieniu VAT gsy dokonywana jest sprzedaż niezabudowanej działki.

Zwolnienie VAT dla terenów innych niż budowlane

Nasza analiza opierać się będzie na treści art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy VAT, który to podaje, że zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Ustawa VAT zawiera własną definicję terenu budowlanego, z której to wynika, że nie jest terenem budowlanym grunt, dla którego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje inne przeznaczenie niż pod zabudowę.

W przypadku braku takiego planu powyższą zasadę należy stosować do decyzji o warunkach zabudowy. W zależności od rodzaju inwestycji będzie to albo decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo o warunkach zabudowy.

W tym miejscu należy zauważyć, że w myśl art. 3 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy.

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1. lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
2. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Czym jest teren niezabudowany?

Ustawa VAT nie wyjaśnia, co należy rozumieć przez to pojęcie i nie odnajdziemy jego definicji legalnej. Można przykładowo odnieść się do treści wyroku TSUE z 28 marca 1996 roku w sprawie C-468/93, gdzie podano, że teren budowlany oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Cechę przeznaczenia pod zabudowę ustalić należy na podstawie określonych wprost w ustawie dokumentów prawa miejscowego. Natomiast rozpatrując pojęcie „grunty przeznaczone pod zabudowę”, należy odwołać się do definicji zawartych ustawie – Prawo budowlane.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Możliwość zastosowania innych zwolnień podatkowych

Jeżeli wszystkie warunki są spełnione, to sprzedaż niezabudowanej działki będącej terenem innym niż budowlany korzysta z całkowitego zwolnienia od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Warto podkreślić, że jest to zwolnienie nielimitowane, w związku z czym niezależnie od liczby dokonanych transakcji oraz wartości działek podatnik ma możliwość w pełni skorzystać z opisanej preferencji podatkowej.

Pojawia się pytanie, czy jeżeli któryś z warunków nie jest spełniony, to czy możliwe jest zastosowanie innego zwolnienia.

Przykładowo rozważyć możemy, czy podatnik w takim wypadku może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Przypomnijmy, że zgodnie z treścią tego przepisu zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku. 

Należy jednak zwrócić uwagę na treść art. 113 ust. 13 pkt 1 lit. d) ustawy VAT, który to określa, że zwolnienia tego nie stosuje się do podatników dokonujących dostaw terenów budowlanych.

W konsekwencji przepis wprost wyłącza możliwość zastosowania zwolnienia podmiotowego do transakcji sprzedaży gruntów będących terenami budowlanymi.

Można również zastanowić się nad możliwością zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT.

Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W konsekwencji, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1. towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;
2. przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Co jednak istotne, aby uznać, czy podatnikowi przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało, musi wystąpić potencjalny podatek należny VAT, który ewentualnie mógłby zostać odliczony. To powoduje, że z zakresu tego zwolnienia są wyłączone przypadki nabycia terenu budowlanego w drodze zakupu od osób prywatnych, spadku czy darowizny, ponieważ przy takich nabyciach w ogóle nie występuje podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez nabywcę.

Mając powyższe na uwadze, wskazać możemy, że kwestia możliwości zastosowania zwolnienia VAT do sprzedaży niezabudowanej działki jest determinowana jej przeznaczeniem. Chodzi zatem o to, czy mamy do czynienia z terenem budowlanym, czy też z terenem innym niż budowlanym. Tylko w tym drugim przypadku możemy mówić o zwolnieniu podatkowym.