Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż lokalu firmowego będącego środkiem trwałym a VAT

W toku prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorcy dokonują czynności sprzedaży lokali użytkowych, których są właścicielami. Wątpliwości zaczynają się pojawiać się w odniesieniu do kwestii doliczenia podatku VAT a mianowicie czy sprzedaż lokalu firmowego podlega opodatkowaniu podatkiem VAT czy będzie korzystać ze zwolnienia i wreszcie co z podatkiem, który kiedyś przedsiębiorca odliczył?

Sprzedaż lokalu firmowego a zwolnienie z konieczności opodatkowania podatkiem VAT

W myśl art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się z podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy:

  1. sprzedaż budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Pierwsze zasiedlenie budynku a wpływ na opodatkowanie podatkiem VAT

Podstawową możliwością zwolnienia z podatku VAT z tytułu sprzedaży jest warunek, iż sprzedaż budynku nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim. Dotyczy to sprzedaży na rynku pierwotnym nieruchomości jak i późniejszego ulepszenia użytkowanego lokalu. Natomiast pierwsze zasiedlenie ustawodawca określił jako oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub

  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Ustawodawca oprócz aspektu oddania budynku do używania zaraz po wybudowaniu jako pierwsze zasiedlenie wskazał także ulepszenie w sytuacji kiedy przedsiębiorca wydał na ten cel środki pieniężne w wysokości przynajmniej 30% wartości początkowej budynku.

Zwolnienie z VAT z tytułu upływu okresu 2 lat od pierwszego zasiedlenia

Drugą możliwością zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży lokalu użytkowego jest fakt, iż pomiędzy pierwszym zasiedleniem a sprzedażą budynku, budowli lub ich części nie upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Przykładowo przedsiębiorca nabył lokal użytkowy w roku 2010 do którego nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT a który zamierza sprzedać w roku 2016. Pierwsze zasiedlenie z przeznaczeniem na czynności opodatkowane czyli na prowadzoną działalność gospodarczą miało miejsce w 2010 roku tak więc przedsiębiorca będzie mógł skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży tegoż lokalu ponieważ pierwsze zasiedlenie miało miejsce w roku 2010 i upłynęło od tego momentu 5 lat a wymagane jest powyżej 2 lat.

Przysługiwanie prawa do odliczenia podatku VAT przy nabyciu lokalu użytkowego

Przedsiębiorcy, dla których niemożliwe okazało się spełnienie powyższych warunków mogą odnieść się do innej możliwości jaką daje ustawodawca. Jeżeli dostawa dotyczy budynków, budowli lub ich części nieobjętej powyższymi zwolnieniami to istnieje dodatkowa możliwość zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży lokalu użytkowego wówczas, gdy:

  1. w stosunku do sprzedawanej nieruchomości lub jej części nie przysługiwało sprzedającemu prawo do odliczenia podatku VAT przy jej nabyciu oraz

  2. sprzedający lokal użytkowy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia podatku VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Ostatni warunek nie będzie egzekwowany jeśli przedsiębiorca wykorzystywał budynek lub jego część w stanie ulepszonym na cele prowadzonej działalności gospodarczej minimum 5 lat od momentu dokonania ulepszenia wówczas przy sprzedaży lokalu użytkowego wystarczy spełnienie wyłącznie warunku pierwszego aby skorzystać ze zwolnienia z podatku VAT.

Powyższe oznacza to, że nawet jeśli sprzedaż lokalu firmowego dokonana jest w ramach pierwszego zasiedlenia albo w okresie 2 lat po nim, to przedsiębiorca nadal może w części lub całości nieobjętej pierwszym zwolnieniem skorzystać z powyższego zwolnienia.

Weźmy pod uwagę sytuację, w której przedsiębiorca dokonał nabycia lokalu użytkowego w roku 2013 do którego nie przysługiwało mu prawo odliczenia podatku VAT. W roku 2016 dokonał ulepszenia, które przekroczyło 30% wartości początkowej tegoż lokalu i jednocześnie odliczył podatek VAT od tego ulepszenia. Przedsiębiorca chciałby teraz sprzedaż nieruchomość jednakże musi liczyć się z opodatkowaniem podatkiem VAT tej transakcji chyba, że dokona sprzedaży po upływie 5 lat od momentu dokonania ulepszenia, ponieważ w tej sytuacji pierwsze zasiedlenie nie nastąpiło jako oddanie budynku lub jego części pierwszemu użytkownikowi zaraz po wybudowaniu ale w konsekwencji dokonania przedmiotowego ulepszenia o wartości powyżej 30% wartości początkowej lokalu użytkowego.

Przedsiębiorca ma prawo zrezygnować ze zwolnienia z podatku VAT

Przedsiębiorca może również zrezygnować ze zwolnienia od podatku z tytułu sprzedaży lokalu firmowego i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że zarówno on jak i i nabywca budynku, budowli lub ich części:

  1. są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,
  2. złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Powyższe oświadczenie musi zawierać niezbędne elementy takie jak:

  1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,
  2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,
  3. adres budynku, budowli lub ich części.

Odliczenie podatku VAT przy zakupie lokalu użytkowego

Inną sytuacją mającą wielokrotnie miejsce jest ta, w której przedsiębiorca odlicza podatek VAT, do którego przysługiwało mu prawo w momencie nabycia lokalu użytkowego a następnie sprzedaje ze stawką zwolnioną z podatku VAT. Ustawodawca w takiej sytuacji informuje, iż sprzedawca ten będzie musiał skorygować odliczony wcześniej podatek VAT ale jak się okazuje nie zawsze, gdyż w myśl art. 163 ust. 2 ustawy o VAT odwołuje się do przepisów poprzednich oraz wyjaśnia, że korekta ta dotyczy środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych przed 1 maja 2004r.

Podsumowując należy wskazać, że przedsiębiorca noszą się z zamiarem zbycia lokalu użytkowego powinien wziąć pod uwagę następujące przesłanki:

  1. moment pierwszego zasiedlenia,

  2. ustalenie okresu dokonania ulepszenia w lokalu użytkowym oraz ustalenie czy przekracza 30% wartości początkowej nieruchomości,

  3. czy dokonano odliczenia podatku VAT przy nabyciu lokalu użytkowego,

  4. i wreszcie czy nabyto lokal użytkowy przed czy po 1 maja 2004r.

Przeanalizowanie powyższych warunków z uwzględnieniem wcześniejszych objaśnień pomoże każdemu przedsiębiorcy ustalić czy sprzedaż lokalu firmowego można dokonać z uwzględnieniem zwolnienia z podatku VAT czy też należy doliczyć podatek VAT. Należy jednak pamiętać, iż każdą sytuację sprzedaży lokalu użytkowego należy rozpatrywać indywidualnie.