Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Prowadząc działalność gospodarczą przedsiębiorcy zawierają transakcje nie tylko dotyczące sprzedaży towarów handlowych bowiem możliwa jest również sprzedaż firmowego majątku. Czy sprzedaż nieruchomości użytkowej wprowadzonej do ewidencji środków trwałych bądź niewpisanej do ewidencji dla celów podatkowych powinna zostać rozliczona w odrębny sposób?

Przychód ze sprzedaży majątku firmowego

Zgodnie z art. 14 ust 2 pkt 1 lit a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa o PIT) za przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej uznaje się również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością składników majątku będących środkami trwałymi, ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Przytoczony przepis od lat wzbudza kontrowersje interpretacyjne w orzeczeniach sądów administracyjnych, szczególnie w zakresie kwalifikacji źródła przychodów osiągniętych z tytułu sprzedaży nieruchomości użytkowej, która była wykorzystywana w działalności gospodarczej przedsiębiorcy, ale nie została wykazana w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Sprzedaż nieruchomości niewprowadzonej do ewidencji środków trwałych

Interesujące stanowisko zostało zajęte w wyroku NSA z dnia 25 października 2011 r., sygn. akt II FSK 739/10, w którym orzeczono, że w przypadku sprzedaży nieruchomości użytkowej:

  • wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej,

  • niebędącej środkiem trwałym, a który zgodnie z przepisami powinien nim być

- nie występuje przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zatem formalny warunek w postaci wprowadzenia nieruchomości do ewidencji ma charakter drugorzędny oraz nie przekreśla potencjalnych możliwości kwalifikacji przychodów jako tych z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 14 ust 2 pkt 1 ustawy o PIT).

W wyroku z dnia 8 marca 2012 roku, sygn. akt II FSK 1545/10 NSA orzekł, że dla zakwalifikowana przychodu ze sprzedaży jako z uzyskanego z działalności gospodarczej konieczne jest spełnienie następujących przesłanek:

  • przedmiotem sprzedaży powinien być środek trwały,

  • środek trwały musi zostać ujęty w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych.

Przełom nastąpił dnia 17 lutego 2014 r. Tego dnia Naczelny Sąd Administracyjny podjął uchwałę w składzie siedmiu sędziów, sygn. akt II FPS 8/13, w której stwierdzono: ” W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2004 r. nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. „a” ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, które nie były ujęte w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a które nie stanowią składników majątku wskazanych w art. 14 ust. 2c tej ustawy.

Zatem odpłatne zbycie nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, która nie była środkiem trwałym, nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej. Należy dodać, że toczący się spór dotyczył nieruchomości użytkowych, a podjęta uchwała jest wynikiem działania Rzecznika Praw Obywatelskich, który dnia 1 sierpnia 2014 roku złożył wniosek do NSA o rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego w omawianej sprawie.

Reasumując, do sprzedaży przedmiotowej nieruchomości użytkowej będzie miała zastosowanie ogólna zasada wynikająca z art. 10 ust. 1 pkt 8) ustawy o PIT. W konsekwencji zbycie nieruchomości będzie wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.