Poradnik Przedsiębiorcy

Sprzedaż nieruchomości po wycofaniu z działalności - jak rozliczyć?

Osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze często przekazują prywatny majątek na cele firmowe i odwrotnie. Trzeba jednak mieć na uwadze, że wycofanie majątku z działalności gospodarczej i późniejsza sprzedaż może oznaczać różnego rodzaju konsekwencje podatkowe. Przed dokonaniem transakcji sprzedaży składnika majątku, który był wcześniej użytkowany w firmie, warto szczegółowo zapoznać się z obowiązującymi przepisami. W niniejszym artykule omówimy sprzedaż nieruchomości po wycofaniu z działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości po wycofaniu z działalności na cele prywatne przedsiębiorcy

Przedsiębiorca w każdym momencie ma prawo wycofać dany środek trwały z działalności gospodarczej i przekazać go do majątku prywatnego. Można to zrobić na podstawie protokołu o przekazaniu środka trwałego na potrzeby własne.Sama czynność przekazania składnika majątku z działalności gospodarczej do majątku prywatnego przedsiębiorcy nie rodzi konsekwencji podatkowych na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Organy podatkowe zgodnie uznają, że w takim wypadku nie mamy do czynienia z odpłatnym zbyciem majątku wykorzystywanego na potrzeby firmowe. Dopiero sprzedaż składnika majątku wycofanego wcześniej z działalności może powodować powstanie przychodu z tej działalności.

Sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej po wycofaniu jej z działalności gospodarczej

Sprzedaż nieruchomości po wycofaniu z działalności, co do zasady podlega opodatkowywaniu, w celu ustalenia sposobu formy opodatkowania, w pierwszej kolejności ustalić należy, czy jest to nieruchomość o charakterze mieszkalnym czy niemieszkalnym. Regulacje zawarte w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych odrębnie traktują bowiem sprzedaż budynków mieszkalnych i niemieszkalnych.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PIT do przychodów z tytułu działalności gospodarczej zaliczane są m.in. przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych, wykorzystywanymi na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.

Trzeba mieć na uwadze, że przychód z działalności gospodarczej wykazać należy również wtedy, gdy przed dokonaniem sprzedaży danego środka trwałego wycofamy go z działalności gospodarczej, o ile sprzedaż nastąpi przed upływem sześciu lat od przekazania składnika majątku na cele prywatne, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dany składnik majątku został wycofany z działalności do dnia jego sprzedaży (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PIT). Z wykazania przychodu z działalności gospodarczej z tytułu sprzedaży środka trwałego nie zwalnia nas zatem wcześniejsze wycofanie go z majątku firmowego, chyba że sprzedaż danego składnika majątku nastąpi nie wcześniej niż po upływie 6 lat.

W jaki sposób rozliczyć sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej przekazanej na cele prywatne?

Przykład 1.

Pan Aleksander w 2012 roku zarejestrował jednoosobową działalność gospodarczą rozliczaną na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów i przekazał na cele firmowe nieruchomość niemieszkalną, którą wprowadził do ewidencji środków trwałych i amortyzował. Budynek nie został całkowicie zamortyzowany, w 2018 roku pan Aleksander wycofał go z majątku firmowego, a kilka miesięcy później sprzedał. Czy powinien on wykazać przychód z działalności z tytułu sprzedaży nieruchomości oraz w jaki sposób powinien ująć transakcję sprzedaży w deklaracji PIT? Czy niezamortyzowana część nieruchomości może zostać zaliczona do kosztów uzyskania przychodów?

Z uwagi na to, że nieruchomość została sprzedana przed upływem 6 lat od wycofania jej z majątku firmowego, pan Aleksander ma obowiązek wykazać przychód z działalności gospodarczej. Sprzedaż nieruchomości ująć należy w PKPiR w kolumnie 8 „Pozostałe przychody”. Sprzedając nieruchomość, która została wycofana na cele prywatne przed całkowitym umorzeniem, pan Aleksander ma prawo do ujęcia w kosztach niezamortyzowanej części budynku. W tym celu od wartości początkowej nieruchomości określonej w ewidencji środków trwałych należy odjąć sumę odpisów amortyzacyjnych, a wynik wykazać w PKPiR w kolumnie 13 „Pozostałe wydatki”.

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po wycofaniu jej z działalności gospodarczej

Odrębnie rozlicza się sprzedaż nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Zgodnie z art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się bowiem przychodów uzyskanych z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

Jeżeli zatem osoba prowadząca działalność gospodarczą w zakresie innym niż obrót nieruchomościami sprzedaje nieruchomość o charakterze mieszkalnym, wycofaną wcześniej z majątku firmowego i przekazaną na cele prywatne, to o ile sprzedaż ta nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta lub wybudowana, podatnik zobowiązany jest do wykazania przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości zakwalifikowanej do powyższego źródła przychodów będzie zwolniony z podatku dochodowego, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (podstawa prawna: art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).

W jaki sposób rozliczyć sprzedaż nieruchomości mieszkalnej przekazanej na cele prywatne?

W celu ustalenia sposobu opodatkowania sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym wycofanej wcześniej z majątku firmowego należy odnieść się do art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości określonej w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest natomiast dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości, a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.

Przychód, koszty jego uzyskania, dochód i podatek do zapłaty z tytułu sprzedaży nieruchomości mieszkalnej wykazać należy w deklaracji rocznej PIT-39.

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej po upływie 5 lat od jej nabycia lub wybudowania

W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, to transakcja sprzedaży nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Takie stanowisko potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 14 lipca 2017 roku 0112-KDIL3-3.4011.82.2017.1.MC. Wnioskodawca, który wprowadził mieszkanie przeznaczone na wynajem do środków trwałych w jednoosobowej działalności gospodarczej, zamierzający sprzedać lokal, wystąpił z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie ewentualnego opodatkowania transakcji sprzedaży podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził:

„(…) w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. lokalu dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Reasumując – z tytułu sprzedaży tej nieruchomości Wnioskodawca nie powinien odprowadzić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą”.