Ziemia jest w cenie. Sprzedaż odrolnionych nieruchomości gruntowych może szybko uczynić z człowieka milionera. Jednak niemalże nikt nie kupi hektara działki budowlanej, jest to zbyt droga inwestycja. Dlatego też osoby, które posiadają (np. odziedziczyły) wielkie połacie terenu, dzielą je na mniejsze kawałki i dopiero wówczas starają się je sprzedać. W niektórych sytuacjach oferowanie takich nieruchomości może zostać uznane za prowadzenie działalności gospodarczej, co całkowicie zmienia opłacalność transakcji. Sprawdźmy zatem, kiedy sprzedaż odziedziczonych działek będzie wiązała się z obowiązkiem zapłacenia podatku VAT.
Sprzedaż odziedziczonych działek – kiedy będzie to działalność gospodarcza?
Granica między sprzedażą nieruchomości jako osoba prywatna a jako przedsiębiorca jest bardzo cienka. Tym bardziej że nie reguluje tego szczegółowo żaden akt prawny. Różnice jednak między tymi dwoma sprzedażami są bardzo istotne. Kiedy sprzedawca zbywa działki prywatnie, obowiązek podatkowy obciąża kupującego. Musi on wtedy uiścić do urzędu skarbowego podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% ceny zakupu. Jeśli jednak organ skarbowy uzna, że sprzedaż odziedziczonych działek nosi charakter obrotu nieruchomościami, wówczas ciężar podatkowy zostaje zdjęty z kupującego i przechodzi na sprzedawcę w postaci 8% podatku VAT.
Omawiana kwestia jest o tyle problematyczna, że w Polsce nie trzeba prowadzić firmy czy być wpisanym do rejestru CEIDG, aby zostać uznanym za przedsiębiorcę. Wystarczy zachowywać się jak przedsiębiorca, aby fiskus zgłosił się z żądaniem zapłaty odpowiednich podatków. I nie ma tutaj znaczenia, że działki zostały odziedziczone – ich sprzedaż może zostać poczytana jako obrót nieruchomościami.
Sprzedaż odziedziczonych działek - czy trzeba zostać czynnym podatnikiem VAT, by musieć płacić podatek?
Linia obrony: „Nie rejestrowałem(-łam) się jako podatnik VAT, dlatego nie mogę go płacić”, nie jest prawidłowa. Jasno wyjaśnia to art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Oznacza to, że podatnikiem jest każda osoba dokonująca czynności prawnych, które ustawa wiąże z powstaniem obowiązku podatkowego. Sama działalność o cechach handlowych – nawet bez posiadania firmy – stanowi podstawę do uznania, że sprzedaż lub świadczone usługi stanowią czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Nie jest jednak tak, że wystawienie na sprzedaż odziedziczonych działek, nawet podzielonych przez samego podatnika, będzie czyniło automatycznie ze sprzedawcy przedsiębiorcę. Zwykły zarząd prawem własności prywatnego majątku nie mieści się w zakresie zainteresowania podatku VAT. Jedynie działania, które mają charakter profesjonalny i zbliżony do zawodowego działania handlowca, mogą zostać opodatkowane VAT.
Powyższe potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w swojej interpretacji, w której uznał, że jeśli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług. W przypadku, gdy brakuje przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie nieruchomości nie stanowi działalności handlowej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym (por. interpretacja Dyrektora KIS z 4 marca 2019 roku, znak. 0111-KDIB3-2.4012.791.2018.2.MGO).
Sprzedaż odziedziczonych działek – kiedy jako osoba prywatna?
Najprościej rzecz ujmując, sprzedaż nieruchomości będzie kwalifikowana jako rozporządzenie prywatne, jeżeli osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru. Nie jest bowiem podatnikiem VAT osoba, która dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata, oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
Sprzedaż odziedziczonych działek, nawet po ich podziale i uzbrojeniu, raczej nie zostanie uznana za działalność gospodarczą, gdyż jest to rozporządzenie jednorazowe. Właściciel nieruchomości po prostu zdecydował się na wyzbycie swojego majątku, a to, że dąży do zmaksymalizowania zysków, nie jest czymś, co świadczyłoby, że transakcje te przyjmują profesjonalny charakter. W końcu każdy sprzedawca – niezależnie od tego, czy jest to osoba prywatna, czy przedsiębiorca – chce zarobić jak najwięcej. Są to zwykłe prawa rynku.
Sprzedaż odziedziczonych działek – kiedy w ramach działalności gospodarczej?
Kiedy zatem sprzedaż odziedziczonych działek będzie odbywała się w ramach działalności gospodarczej? Wszystko zależy od tego, czy właściciel nieruchomości sprzedaje je w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Głównym kryterium w tym aspekcie będzie aktywność samego sprzedającego. Im jest ona większa, tym istnieje większe ryzyko, że organ skarbowy uzna ją za działalność gospodarczą. Jeżeli zatem właściciel podejmuje szereg działań w celu uatrakcyjnienia nieruchomości i zwiększenia jej ceny między innymi poprzez przyłączenie do nich gazu i prądu, utwardzenie drogi wewnętrznej, pozyskanie decyzji geotechnicznej, można już zacząć mówić o obrocie profesjonalnym.
Orzecznictwo stoi twardo na stanowisku, że bez znaczenia jest liczba sprzedanych nieruchomości w roku podatkowym i wysokość osiągniętych z nich korzyści. Dopiero w sytuacji, gdy mamy do czynienia z działaniami w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującymi środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców czy usługodawców, możemy mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej.
Naczelny Sąd Administracyjny w swoim wyroku z 4 kwietnia 2019 roku (sygn. akt: I FSK 449/17) stwierdził, że dla ustalenia zawodowego profilu działalności sprzedawcy nieruchomości istotne będą takie okoliczności, jak przykładowo nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, a także uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru. Dodatkowo sąd uznał, że o gospodarczej działalności świadczy także samo przeświadczenie sprzedającego, czy traktuje on swoje zachowanie jako działalność zawodową.
Podobnego zdania był Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej, który wskazał, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych w danej sprawie nie ma charakteru decydującego. Zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Nawet dokonanie podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Sytuacja jest odmienna dopiero wtedy, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
Sprzedaż odziedziczonych działek, jakie są kryteria przy ocenie profesjonalnego obrotu nieruchomościami?
Nie ma jednego katalogu opisującego kryteria, jakie powinniśmy brać pod uwagę, aby ocenić, czy dana sprzedaż będzie nosiła charakter profesjonalnej. Niemniej jednak wyżej wskazane stanowiska sądów pozwalają nam stwierdzić, kiedy sprzedaż odziedziczonych działek będzie obarczona ryzykiem powstania obowiązku podatkowego, a kiedy nie.
Sprzedawca powinien zastanowić się w szczególności, czy:
- oferuje teren przeznaczony pod zabudowę;
- dokonał podziału jednej odziedziczonej nieruchomość na wiele mniejszych i równych ze sobą działek;
- jego nieruchomości są uzbrojone;
- wydzielił drogi wewnętrzne do każdej ze sprzedawanych działek;
- wynajął agencję nieruchomości w celu sprzedaży działek;
- uzyskał decyzje o warunkach zagospodarowania terenu;
- wystąpił o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla swoich nieruchomości;
- podjął działania marketingowe w celu efektywniejszej sprzedaży działek, np. opłacił reklamę na bilbordach lub w popularnych serwisach internetowych.
Wykonanie jednej lub kilku powyższych czynności nie sprawia, że sprzedawca powinien zacząć obawiać się fiskusa. Jednakże dokonanie wielu z nich, w połączeniu z wysoką aktywnością samego sprzedającego, może już oznaczać, że zbycie działki będzie wiązało się z obowiązkiem zapłacenia VAT.
Ocenie jednak powinny podlegać wszystkie okoliczności danej sprawy, nie zaś tylko jedna przesłanka. Samo uzbrojenie działki nie przesądza już o profesjonalnej działalności sprzedającego.
