0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Nabycie gruntu w kosztach uzyskania przychodu

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Przedsiębiorcy niejednokrotnie zastanawiają się, co może stanowić koszt uzyskania przychodu w przypadku użytkowania środka trwałego niepodlegającego amortyzacji. Nabycie gruntu, lokale mieszkalne, dzieła sztuki to kilka składników majątku, które zostały wyłączone z możliwości amortyzowania. Warto się nad tym zastanowić, gdyż koszty użytkowania (przystosowania do używania) środka trwałego niepodlegającego amortyzacji mogą niekiedy stanowić koszty uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia, a innym razem koszty, które mogą być aktywowane w rachunku podatkowym dopiero w momencie zbycia.

Środek trwały podlegający amortyzacji, czyli dokładnie co?

Zgodnie z art. 22a ust. 1 i 22b Ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (zwanej dalej ustawą o PIT) amortyzacji podlegają składniki majątku, które:

  • stanowią własność lub współwłasność przedsiębiorcy;
  • ich wartość początkowa jest większa niż 10 000 zł;
  • zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie;
  • są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania;
  • zostały nabyte na cele prowadzonej działalności gospodarczej;
  • będą użytkowane w prowadzonej działalności gospodarczej;
  • przewidywany okres ich używania będzie dłuższy niż rok;
  • mogą być oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze.

Składniki majątku podlegające amortyzacji

Przedsiębiorca może dokonywać amortyzacji składników majątku spełniających powyższe warunki, które są:

Lp.

Składniki majątku

1.

Budowlami, budynkami czy lokalami będącymi odrębną własnością

2.

Maszynami, urządzeniami

3.

Środkami transportu

4.

Przyjętymi do używania inwestycjami w obcych środkach trwałych (niezależnie od przewidywanego okresu używania

5.

Budynkami i budowlami wybudowanymi na cudzym gruncie (niezależnie od przewidywanego okresu używania

6.

Składnikami ww. majątku używanymi na podstawie umowy leasingu finansowego (niezależnie od przewidywanego okresu używania)

7.

Innymi przedmiotami

Amortyzacji podlegają także nabyte od innego podmiotu wartości niematerialne i prawne o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej podatnika albo oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencyjnej (sublicencji), umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu, takie jak:

  1. spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
  2. autorskie lub pokrewne prawa majątkowe;
  3. licencje;
  4. prawa własności przemysłowej;
  5. wartość wiedzy w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how).

Należy zastrzec, że amortyzacji podlegają także inne wartości niematerialne oraz prawne i to niezależnie od przewidywanego okresu używania, takie jak wartość firmy czy koszty prac rozwojowych zakończonych wynikiem pozytywnym.

Podatnicy, którzy nabędą środki trwałe lub wartości niematerialne i prawne o wartości początkowej równej lub niższej niż 10 000 zł, mają prawo zaksięgować je bezpośrednio w koszty bez dokonywania miesięcznej amortyzacji. Wydatki poniesione na nabycie tych składników majątku stanowią wtedy koszty firmowe już w miesiącu oddania ich do używania.

Niektóre składniki majątku są ustawowo wyłączone z możliwości amortyzowania

Ustawodawca w art. 22c ustawy o PIT wymienia kilka rodzajów składników majątku i wartości niematerialnych i prawnych, które nie podlegają w ogóle amortyzacji. Są to:

  1. grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów;
  2. budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami, lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy;
  3. dzieła sztuki i eksponaty muzealne;
  4. wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób niż w wyniku nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w drodze kupna lub przyjęcia do odpłatnego korzystania lub w związku z przeniesieniem na terytorium RP przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa;
  5. składniki majątku, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej (składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tej działalności).

Brak możliwości ujmowania odpisów amortyzacyjnych w kosztach firmy nie oznacza, że przedsiębiorca w ogóle nie może ująć w kosztach uzyskania przychodów wartości ich zakupu. Ujęcie wydatków na ich zakup w koszty uzyskania przychodów firmy nastąpi w momencie ich sprzedaży.

Nabycie gruntu stanowiącego środek trwały a koszty jego odpłatnego nabycia 

Przedsiębiorcy nabywają różnego rodzaju grunty na cele prowadzonej działalności gospodarczej.

Nabycie gruntu może być przeznaczone na:

  1. towar handlowy;
  2. środek trwały w działalności do użytkowania przez przedsiębiorcę;
  3. inwestycję w prowadzonej działalności.

W niniejszej publikacji skupiono uwagę na nabyciu gruntu na cele działalności i przeznaczenia go na środek trwały w prowadzonej przez podatnika działalności. Wydatki na odpłatne nabycie gruntu jako środka trwałego to jeden z ww. wyjątków; nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Jak mówi art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, kosztami uzyskania przychodów nie są wydatki na nabycie gruntu lub prawa wieczystego użytkowania gruntów. Jednakże na wartość początkową nabywanego jako środek trwały gruntu składa się cena nabycia, ale to nie wszystko.

Wartość początkową gruntu w sytuacji odpłatnego zakupu stanowi cena nabycia. Wartość początkową środków trwałych, które były już używane przez podatnika przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych oraz nie były wcześniej amortyzowane – stanowi cena ich nabycia, nie wyższa od ich wartości rynkowej.

Co składa się na cenę nabycia środka trwałego nabytego odpłatnie?

Lp.

Składniki ceny nabycia – wartości początkowej

1.

Kwota należna sprzedawcy gruntu

2.

Koszty transportu, załadunku i wyładunku

3.

Koszty ubezpieczenia w drodze

4.

Koszty montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych

5.

Opłaty notarialne, skarbowe i inne, odsetki, prowizje

6.

Cło lub podatek akcyzowy

7.

Pozostałe koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania

Trzeba zaznaczyć, że czynni podatnicy VAT nie wliczają podatku VAT naliczonego do wartości początkowej nabytego gruntu, chyba że nie mają prawa do jego odliczenia. Z kolei podatnicy zwolnieni z VAT wliczają podatek VAT do wartości początkowej nabytego gruntu, chyba że nie mają prawa do jego odliczenia. Do momentu przyjęcia gruntu do używania jako środka trwałego w działalności wydatki bezpośrednio związane z zakupem, bez których poniesienia zakup nie byłby możliwy, powinny zwiększać jego wartość początkową.

Na te wydatki składają się m.in.:

  1. podatek PCC od nabycia gruntu;
  2. opłaty notarialne, obsługa notarialna zakupu;
  3. opłaty sądowe dotyczące wpisów w księgach wieczystych;
  4. pozostałe ewentualne opłaty administracyjne (np. wypisy gruntu z map geodezyjnych);
  5. odsetki od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu, ale tylko do momentu oddania go do używania w działalności;
  6. opłaty skarbowe;
  7. koszty geodezyjne (np. wypis z mapy geodezyjnej), prac geodezyjnych;
  8. koszty dokumentacji technicznej, projektów;
  9. pozostałe koszty związane z zakupem gruntu.

W momencie przyjęcia do używania środka trwałego przedsiębiorca ponosi dalsze koszty w zależności od sposobu użytkowania danego gruntu.

Koszty przystosowania i użytkowania środka trwałego w działalności a nabycie gruntu

Nabycie gruntu w celu używania w działalności jako środek trwały, podejmuje dalsze działania celem przystosowania tego gruntu do używania, aby osiągnąć oczekiwany efekt. Możliwe tutaj są dwie drogi. Jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się na wydatki o charakterze ulepszenia gruntu, wówczas koszty nie będą mogły być od razu ujęte w kosztach uzyskania przychodów, a w momencie sprzedaży gruntu. Jeżeli przedsiębiorca zdecyduje się ponieść wydatki o charakterze przystosowania gruntu do używania, wówczas na ogół takie koszty będą mogły być ujęte w koszty uzyskania przychodu w miesiącu ich poniesienia.

Przykładowe koszty używania i utrzymania gruntu jako środka trwałego w działalności stanowiące koszty uzyskania przychodu w momencie poniesienia

Lp.

Specyfika kosztu

1.

Podatek od nieruchomości, rolny, leśny

2.

Opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu

3.

Koszty marketingowe

4.

Koszty usług doradczych

5.

Koszty geodezyjne np. podział działki

6.

Koszty dokumentacji technicznej, projektów

7.

Koszty usług notarialnych związanych z poświadczeniami dokumentów

8.

Koszty tłumaczeń dokumentacji

9.

Koszty zezwoleń i zgód

10.

Usługi kurierskie

11.

Podatek PCC od ustanowienia hipotek

12.

Opłaty skarbowe, sądowe od wniosków wysyłanych do organów publicznych

13.

Pełnomocnictwa

14.

Odsetki od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu po dniu oddania go do używania w działalności

15.

Opłaty o charakterze sankcji

Koszty przystosowania na cele inwestycyjne środka trwałego w działalności a nabycie gruntu

Nabycie gruntu przez przedsiębiorcę na cele prowadzonej działalności gospodarczej, może zbudować na nim budynek stanowiący siedzibę firmy. Może pozostawić grunt jako lokatę kapitału. Może wybudować biura, ale może też wykorzystać go w inny sposób, a mianowicie przygotować grunt pod przyszłą nową inwestycję, np. pod magazyn, pod nowy rodzaj działalności itd. Koszty przygotowania gruntu pod nową inwestycję mogą skutkować jego ulepszeniem. 

Ustawa o PIT wskazuje, że środki trwałe uważa się za ulepszone, jeżeli:

  1. suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł 
  2. poniesione wydatki na ulepszenie powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.

Wzrost wartości użytkowej może być mierzona m.in. okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Jak mówi art. 22g ust. 17 ustawy o PIT – w przypadku, gdy środki trwałe zostały ulepszone (w wyniku przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji), wartość początkową tych środków trwałych przedsiębiorca powiększa się o sumę wydatków na ich ulepszenie, w tym także o wydatki na nabycie części składowych lub peryferyjnych, których jednostkowa cena nabycia przekracza 10 000 zł.

Należy wspomnieć, że kosztami uzyskania przychodów nie są wydatki na ulepszenie środków trwałych. Koszty te powiększają wartość środków trwałych stanowiącą podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jednakże w przypadku gruntów wartość ulepszenia także nie będzie podlegała amortyzacji. Koszty ulepszenia powiększą wartość początkową gruntu, a będzie ona zaliczana w koszty firmy w momencie sprzedaży.

Przykładowe koszty przystosowania gruntu na cele inwestycyjne

Lp.

Specyfika kosztu

1.

Prace budowlane – np. wyrównanie terenu, usunięcie zarośli, usługi koparki, rekultywacja terenu, uporządkowanie terenu, przywóz ziemi, utwardzenie ziemi, pozostałe prace dotyczące przygotowania terenu pod budowę

2.

Zużyte na budowie materiały, wynagrodzenia pracowników produkcyjnych, kierowniczych, administracyjnych

3.

Wydatki na dokumentację techniczną, projektową, geodezyjną, na przeprowadzenie ekspertyz

4.

Doprowadzenie mediów – infrastruktura wodno-kanalizacyjna, energetyczna, telekomunikacyjna, sanitarna, pozostała

5.

Koszty rozbiórek ewentualnych nieruchomości lub pozostałości z nieruchomości występujących na danym gruncie

6.

Prace geodezyjne, projektowe

7.

Koszty odrolnienia

8.

Usługi doradcze, notarialne, tłumaczeń dokumentów związanych z umowami handlowymi, z pozyskaniem wymaganych zezwoleń

9.

Opłaty administracyjne, sądowe, skarbowe

10.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

11.

Koszty pozwoleń na budowę, różnego rodzaju zezwoleń

12.

Wydatki na nadzory budowy, nadzory inwestycyjne

13.

Pozostałe wydatki

Nabycie gruntu - wydatki na zakup w kosztach uzyskania przychodów

Wydatki na zakup gruntu nie mogą być ujęte bezpośrednio w koszty uzyskania przychodów ani też w postaci odpisów amortyzacyjnych.

Wydatki na zakup gruntu będą stanowić koszt uzyskania przychodu, jeżeli przedsiębiorca zdecyduje o jego sprzedaży. Wydatki te jako jedyne będą stanowiły wówczas koszt uzyskania przychodu w momencie sprzedaży gruntu. Odpisy amortyzacyjne oraz nieumorzona część wartości gruntu nawet w momencie sprzedaży nie będą stanowiły kosztu uzyskania przychodu, gdyż grunt nie podlega amortyzacji.

W miesiącu, w którym podatnik sprzeda grunt, będzie mógł rozpoznać wydatki na jego nabycie w kosztach uzyskania przychodów. Natomiast odpisy amortyzacyjne, czy to w trakcie użytkowania gruntu w działalności, czy to w momencie sprzedaży, nie będą stanowić kosztów uzyskania przychodów z uwagi na to, że grunty nie podlegają amortyzacji zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT. Jednak jak mówi art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PIT, należy podkreślić, że wydatki na nabycie gruntu będą stanowiły koszty uzyskania przychodów w sytuacji odpłatnej sprzedaży tego gruntu – w miesiącu sprzedaży gruntu. W momencie sprzedaży podatnik ustali dochód z odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego środek trwały w działalności gospodarczej.

Dochód z odpłatnego zbycia gruntu stanowiącego środek trwały w działalności gospodarczej będzie różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży gruntu a wartością początkową gruntu wykazaną w ewidencji środków trwałych.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów