Sprzedaż gruntów należących do spółki z o.o. zasadniczo generuje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem CIT. W zakresie, w jakim spółka dokonuje odpłatnego zbycia gruntów rolnych, możliwe jest uzyskanie zwolnienia przychodu od podatku. Konieczne jest jednak spełnienie określonych warunków, które przeanalizujemy w ramach naszego artykułu.
Sprzedaż gruntów przez spółkę z o.o.
Niezależnie od tego, czy grunt jest w spółce kwalifikowany jako środek trwały (który amortyzacji nie podlega), czy też jako towar handlowy, to odpłatna sprzedaż gruntów stanowi przychód z innych źródeł.
Jak podaje art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT, przychodami są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. W zakresie tego przychodu mieści się sprzedaż gruntów.
Jednocześnie należy mieć na uwadze, że ustawa CIT oferuje zwolnienie podatkowe uregulowane w art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT. Na mocy tego przepisu wolne od podatku są dochody z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości lub udziału w nieruchomości, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy uzyskanego ze sprzedaży dochodu, jeżeli sprzedaż ta następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie całości lub części zbywanej nieruchomości lub udziału w nieruchomości.
Natomiast zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o CIT, ilekroć w ustawie jest mowa o gospodarstwie rolnym, oznacza to gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów ustawy o podatku rolnym.
Zgodnie z przepisami ustawy o podatku rolnym za gospodarstwo rolne uważa się obszar gruntów sklasyfikowanych w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, z wyjątkiem gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza, przy czym łączna powierzchnia tych gruntów przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy oraz stanowią one własność lub znajdują się w posiadaniu osoby fizycznej, osoby prawnej albo jednostki organizacyjnej, w tym spółki, nieposiadającej osobowości prawnej.
Podkreślmy też, że zwolnienie przewidziane w art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy CIT nie obejmuje przychodu z tytułu odpłatnego zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Sprzedaż gruntów a warunki uprawniające do zwolnienia
Aby przedstawione zwolnienie znalazło zastosowanie, sprzedaż gruntów musi spełniać łącznie następujące warunki:
- sprzedaż odbywa się po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywalnej nieruchomości;
- grunty muszą stanowić własność lub znajdować się w posiadaniu np. osoby prawnej;
- łączna powierzchnia tych gruntów musi wynosić ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy;
- grunty muszą być sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne;
- grunty nie mogą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż działalność rolnicza.
Warto pochylić się nad kwestią kwalifikacji gruntów jako użytków rolnych. Otóż zgodnie z Rozporządzeniem z dnia 27 lipca 2021 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (§ 9 ust. 1 pkt 1) do użytków rolnych zalicza się:
- grunty orne oznaczone Symbolem R;
- łąki trwałe oznaczone symbolem Ł;
- pastwiska trwałe oznaczone symbolem Ps;
- sady oznaczone symbolem S;
- grunty rolne zabudowane oznaczone symbolem Br;
- grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych oznaczone symbolem Lzr;
- grunty pod stawami oznaczone symbolem Wsr;
- grunty pod rowami oznaczone symbolem W.
Grunty rolne muszą być obligatoryjnie kwalifikowane jako użytki rolne i decydujące w tym znaczenie mają dane z ewidencji gruntów i budynków. Nawet jeżeli na danym gruncie prowadzona jest działalność rolnicza, ale jest klasyfikowany inaczej niż jako użytek rolny, to zwolnienie nie znajdzie zastosowania.
Przypomnieć warto, że zgodnie z art. 194 Ordynacji podatkowej dokumenty urzędowe sporządzone w formie określonej przepisami prawa przez powołane do tego organy władzy publicznej stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone.
„Dane zawarte w ewidencji korzystają ze zwiększonej mocy dowodowej i domniemania prawdziwości (autentyczności) oraz zgodności z prawdą twierdzeń w nim zawartych (wiarygodności)” – wyrok WSA w Łodzi z 8 czerwca 2022 roku (I SA/Łd 128/22).
Przykład 1.
Spółka z o.o. posiada na własność od 10 lat grunt gospodarstwa rolnego, na którym prowadzi wyłącznie działalność rolniczą. W ewidencji gruntów i budynków grunt jest sklasyfikowany pod symbolem B. W momencie dokonania sprzedaży powstały z tego tytułu przychód nie będzie korzystał ze zwolnienia od podatku CIT.
Warunek przekazania nieruchomości na cele rolnicze
Bardzo podobne zwolnienie od podatku z tytułu sprzedaży gruntów rolnych występuje na gruncie podatku PIT. Tam jednak (art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy PIT) zastrzeżono warunek przekazania gruntów na cele rolnicze.
Należy zaznaczyć, że analogicznego warunku brak w przypadku zwolnienia na gruncie ustawy CIT.
Wskazuje na to wprost treść interpretacji Dyrektora KIS z 17 lutego 2020 roku (nr 0111-KDIB1-1.4010.578.2019.1.MF), gdzie czytamy, że jeżeli do chwili sprzedaży nieruchomość będzie użytkowana rolniczo, to dochód z jej sprzedaży na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT będzie zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób prawnych, nawet w sytuacji, gdy po sprzedaży nieruchomości dojdzie do utraty przez nią charakteru rolnego.
Dla możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT podatnik nie ma obowiązku wykazania i udokumentowania, czy nieruchomości gruntowa zostanie przekazana przez nabywcę na cele rolnicze. Istotne jest w tym względzie spełnienie jedynie warunków wynikających z art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy o CIT, a one nie nakładają na podatnika obowiązku wykazania, na jaki cel przeznaczy tę nieruchomość nabywca.
Przykład 2.
Spółka z o.o. jest od 7 lat właścicielem gruntów rolny będących gospodarstwem rolnym sklasyfikowanych pod symbolem R, na których prowadzi wyłącznie działalność rolniczą. Postanowiła sprzedać grunt innej spółce. Z zawartej umowy sprzedaży wynika, że nabywca przeznaczy grunt na potrzeby działalności deweloperskiej. Spółka może pomimo tego skorzystać ze zwolnienia od podatku CIT.
Z przedstawionych unormowań wynika, że możliwe jest zwolnienie od podatku sprzedaży gruntu rolnego przez spółkę z o.o. Tego rodzaju przychód może korzystać ze zwolnienia od podatku CIT na mocy art. 17 ust. 1 pkt 1 ustawy.
