Umowa użyczenia jest kluczowym dokumentem, na podstawie którego można użyczyć określony przedmiot. Co dokładnie może być przedmiotem takiego kontraktu i czy wynajmowany lokal lub przedmiot można również użyczyć innej osobie?
Umowa użyczenia
Zgodnie z treścią art. 710 i 713 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Umowa użyczenia jest więc formą wyrażenia pozwolenia na korzystanie z cudzej rzeczy bez konieczności uiszczania jakichkolwiek opłat. Co ciekawe, użyczenie może dotyczyć zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości. Forma zawartej umowy jest przy tym całkowicie dobrowolna, strony mogą poczynić swoje ustalenia także ustnie – również w przypadku gdy umowa będzie dotyczyła jakiejkolwiek nieruchomości.
„Stosunek prawny użyczenia, którego czas trwania nie został umownie oznaczony, mając charakter ciągły, wymaga dla swojego ustania wypowiedzenia przez jedną ze stron. Skutek taki może być następstwem nadejścia oznaczonego w nim terminu lub zdarzenia o charakterze pewnym, określonym w oświadczeniu wypowiadającego, istotnego z punktu widzenia jego usprawiedliwionego prawnie interesu”.
Użyczenie może zostać zawarte zarówno na czas określony, jak i nieokreślony. W praktyce taki stan nie trwa jednak wiecznie, ponieważ pełnoprawny właściciel rzadko kiedy będzie chciał oddać na stałe prawo do korzystania z jego przedmiotu i to bez jakiegokolwiek wynagrodzenia. Użyczenie spotkamy więc głównie w relacjach pomiędzy osobami bliskimi, najczęściej z tego samego kręgu rodzinnego. Nie ma przeszkód jednak do tego, aby stronami omawianej umowy były osoby całkowicie dla siebie obce.
Przedmiot umowy użyczenia
Przedmiotem użyczenia może być tak naprawdę wszystko, także nieruchomości gruntowe, budynkowe lub lokalowe. Użyczany przedmiot nie musi być całkowicie nowy, może nosić większe lub mniejsze ślady wcześniejszego użytkowania, czy to przez samego właściciela, czy też inne osoby. Istotną kwestią jest jednak to, aby użyczający dysponował prawem do danego przedmiotu, tj. aby mógł podjąć decyzję o przekazaniu go w ręce innego użytkownika. W rzeczywistości przepisy nie wymagają, aby użyczający był właścicielem użyczanej rzeczy, choć oczywiście taki stan jest postulowany. Oddający w używanie może mieć inny tytuł prawny pozwalający mu na dysponowanie danym przedmiotem, może być np. jej najemcą. W tym przypadku oddanie najętego przedmiotu w użyczenie wymaga zgody prawowitego właściciela.
Przykład 1.
Pan Kamil jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który chciałby użyczyć swojemu koledze – panu Piotrowi. Czy musi spełnić jakieś dodatkowe warunki, aby mógł przekazać tę nieruchomość w użyczenie?
Nie, w tym przypadku użyczenie może nastąpić nawet w formie ustnej.
Przykład 2.
Pan Paweł jest najemcą mieszkania, które należy do pani Anety. W umowie najmu nie wskazano żadnych zapisów, które odnosiłyby się do kwestii ewentualnego użyczenia lokalu na rzecz osób trzecich. Pan Paweł chciałby użyczyć część wynajmowanego mieszkania swojej siostrze – pani Laurze – na okres 3 miesięcy. Czy w tym przypadku umowa użyczenia jest dopuszczalna?
Tak, ale wymaga uzyskania zgody od pani Anety, która jest jedyną właścicielką mieszkania. W przypadku braku takiej zgody użyczenie nie będzie możliwe.
Użyczenie wymaga zgody wszystkich właścicieli danego przedmiotu, w przeciwnym razie nie będzie skuteczne. Ma to istotne znaczenie z punktu widzenia wszystkich współwłaścicieli – brak zgody chociażby jednego z nich przekreśla szanse na przekazanie rzeczy w użyczenie. W takiej sytuacji odpowiedzialność za nieudane użyczenie może spoczywać na tym właścicielu, który przekazał do użyczenia przedmiot bez zgody wszystkich współwłaścicieli. Roszczenie odszkodowawcze przysługuje w tym przypadku osobie, która liczyła na to, że weźmie daną rzecz w używanie.
Przykład 3.
Pani Dominika i pan Karol są małżeństwem, które wynajmuje 3-pokojowe mieszkanie panu Piotrowi. Najemca poprosił pana Karola o możliwość użyczenia jednego pokoju jego siostrze – pani Klarze, na co właściciel wyraził zgodę. Strony spisały stosowną umowę, a na drugi dzień do mieszkania wprowadziła się pani Klara. O powstałym użyczeniu pani Dominika dowiedziała się dopiero po fakcie, tj. gdy jej mąż podpisał już umowę użyczenia. Kobieta nie wyraża zgody na to, aby w lokalu mogła zamieszkać pani Klara i żąda jej wyprowadzki. Czy umowa użyczenia doszła w ogóle do skutku?
Nie, ponieważ użyczenie nastąpiło bez zgody wszystkich właścicieli mieszkania. Pani Klara będzie musiała wyprowadzić się z mieszkania, jednak przysługuje jej roszczenie odszkodowawcze względem pana Karola, który zapewniał o skuteczności dokonanego użyczenia.
Przykład 4.
Pan Patryk i pani Malwina są właścicielami lokalu, który wynajmują panu Sebastianowi. Najemca poprosił pana Patryka, aby ten wyraził zgodę na użyczenie mieszkania jego córce – pani Klaudii. Przez 4 miesiące pan Sebastian będzie przebywał poza Polską, chciałby więc, aby córka mieszkała w tym lokalu i pilnowała jego majątku. Pan Patryk wyraził zgodę i strony spisały umowę użyczenia. Pani Malwina nie wiedziała o spisanej umowie i kilka dni po tym, jak zobaczyła jej treść, stwierdziła, że nie wyraża zgody na to, aby pani Klaudia wzięła w użyczenie jej lokal. Czy pani Klaudia ma prawo żądać od pani Malwiny wyrażenia zgody na użyczenie?
Nie, ponieważ do umowy użyczenia nie można zmusić żadnego ze współwłaścicieli danej rzeczy. Brak zgody chociażby 1 współwłaściciela jest wystarczający, aby do użyczenia nie doszło.
Użyczenie a treść umowy najmu
Wynajmowany przedmiot lub lokal może być przedmiotem użyczenia. Warunkiem jest zgoda właściciela takiej rzeczy. Okazuje się jednak, że treść podpisanej umowy najmu może przesądzać o zakazie stosowania użyczeń. Strony najmu mogą bowiem wyraźnie wskazać, że w danym przypadku użyczenie jest całkowicie niedopuszczalne albo można je stosować w naprawdę wyjątkowych przypadkach. Naruszenie tak ukształtowanego zakazu może być uznane za złamanie postanowień umownych, co w efekcie może doprowadzić do odpowiedzialności odszkodowawczej strony najmu. Oczywiście każda treść obowiązującego kontaktu może zostać zmieniona, także jeśli chodzi o możliwość wprowadzenia lub usunięcia zgody na użyczenie. Innymi słowy, jeśli zdołamy przekonać właściciela do wyrażenia zgody na użyczenie wynajmowanego przedmiotu lub nieruchomości, to konieczne stanie się aneksowanie zawartej umowy najmu i wprowadzenie odpowiednich postanowień.
Jeśli strony umowy najmu zgadzają się na stosowanie ewentualnego użyczenia, dopuszczalne jest stosowanie różnego rodzaju postanowień precyzujących zakres użyczenia. Może ono odpowiadać wymogom wskazanym w przepisach kc, może jednak podlegać regulacji wypracowanej przez zainteresowane strony, o ile jednak nie narusza to przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Warto przypomnieć, że w każdym przypadku, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
„Zawarcie umowy użyczenia lokalu przez współwłaściciela nieruchomości, który z mocy umowy o podziale nieruchomości do użytkowania (art. 206 KC) wyłącznie korzysta z części budynku, w którym znajduje się ten lokal, nie jest czynnością zarządu rzeczą wspólną.
Jeżeli umowa użyczenia jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i zawarta została bez zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC), jest nieważna (art. 58 § 1 KC) i każdy współwłaściciel może żądać wydania rzeczy, której dotyczy ta umowa (art. 209 KC)”.
Podsumowanie
Wynajęty lokal lub przedmiot można użyczyć w ramach odrębnego kontraktu, jakim jest umowa użyczenia. Dla swej ważności wymaga to jednak uzyskania zgody wszystkich właścicieli użyczanej rzeczy. Sama umowa może być przy tym zawarta nawet w formie ustnej lub zwykłej formie pisemnej – także, gdy jej przedmiotem będzie jakakolwiek nieruchomość. Strony umowy najmu mogą wprowadzić do niej zakaz stosowania użyczenia. W każdej chwili może on zostać jednak zmieniony, co wymaga aneksowania istniejącej umowy.
