Poradnik Przedsiębiorcy

Nieruchomość jako towar handlowy – rozliczenie kosztów nabycia

Warto zauważyć, że nie każda nieruchomość stanowi środek trwały w działalności gospodarczej podatnika. Niektóre mogą mieć status towarów handlowych. W takim przypadku pojawiają się pytania o sposób ujęcia wydatków na nabycie oraz utrzymanie nieruchomości w podatkowej księdze przychodów i rozchodów. Sprawdzamy, jak rozliczyć podatkowo nieruchomość jako towar handlowy!

Nieruchomość jako towar handlowy

Na wstępie wskażmy, że nie każda nieruchomość będzie miała bezwzględnie status środka trwałego w działalności gospodarczej podatnika.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy PIT środkami trwałymi są stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

  1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością;

  2. maszyny, urządzenia i środki transportu;

  3. inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą.

W konsekwencji nieruchomość stanowi środek trwały, w sytuacji gdy jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Natomiast z takim przypadkiem nie mamy do czynienia, gdy nieruchomość nabyta w ramach działalności gospodarczej ma zostać przeznaczona do dalszej odsprzedaży.

W takiej sytuacji nieruchomość nie może zostać uznana za środek trwały, ponieważ jej celem jest wygenerowanie zysku z tytułu odsprzedaży. To będzie powodowało, że taka nieruchomość stanowić będzie towar handlowy.

Jeżeli nieruchomość została nabyta przez przedsiębiorcę w celu odsprzedaży, to nie będzie kwalifikowana jako środek trwały, lecz jako towar handlowy.

Różnica pomiędzy towarem handlowym a wyrobem gotowym

Warto przyjrzeć się bliżej zagadnieniu kwalifikacji nieruchomości do odpowiedniej grupy. Trzeba zwrócić uwagę, że w kontekście działań, jakie przedsiębiorca może podjąć wobec nieruchomości, możliwe są również inne klasyfikacje.

Przede wszystkim zwróćmy uwagę, że w myśl § 3 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia w sprawie KPiR wynika, że towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym. 

Natomiast w świetle § 3 ust. 1 pkt 1 lit. d i e rozporządzenia wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane, a produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem.

Zwróćmy zatem uwagę, że z towarami handlowymi mamy do czynienia w sytuacji, gdy dochodzi do odsprzedaży w stanie nieprzerobionym. 

Jednakże często w przypadku zakupu nieruchomości są one poddawane procesowi remontu. W konsekwencji nieruchomości zakupione, wyremontowane i przeznaczone do odsprzedaży będą kwalifikowane jako wyroby gotowe. 

Natomiast towarami handlowymi będą wyłącznie te nieruchomości, które w stanie nieprzetworzonym są następnie sprzedane.

Nieruchomość niestanowiąca środka trwałego może stanowić towar handlowy (gdy jest sprzedawana w stanie nieprzerobionym) lub wyrób gotowy (gdy podatnik poniósł nakłady na remont nieruchomości).

Rozliczenie kosztów nabycia oraz utrzymania nieruchomości

Jeżeli nieruchomość posiada status środka trwałego, to rozliczenie kosztów nabycia odbywa się systematycznie poprzez odpisy amortyzacyjne

Zupełnie inaczej kwestia ta prezentuje się w przypadku towarów handlowych. W tych okolicznościach podatnik nie stosuje amortyzacji, lecz ujmuje wydatek na nabycie bezpośrednio w kosztach uzyskania przychodów.

Ogólna zasada ujmowania kosztów uzyskania przychodu została określona w art. 22 ust. 4 ustawy PIT, gdzie wskazano, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione, z zastrzeżeniem ust. 5, 6 i 10. 

W ramach działalności gospodarczej obowiązują dwie metody potrącania kosztów. Pierwsza z nich to metoda memoriałowa, która zakłada, że koszty uzyskania przychodu są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody. 

Druga to metoda kasowa, która zakłada, że koszt jest potrącalny w dniu jego poniesienia, przy czym zgodnie z art. 22 ust. 6b ustawy PIT za dzień poniesienia kosztu uzyskania przychodów uważa się dzień wystawienia faktury (rachunku) lub innego dowodu stanowiącego podstawę do zaksięgowania (ujęcia) kosztu.

Podatnicy prowadzący podatkową księgę przychodów i rozchodów wydatek na nabycie nieruchomości będą zatem ujmować w kolumnie nr 10, która przeznaczona jest do wpisywania zakupu materiałów oraz towarów handlowych według cen zakupu.

Natomiast wszelkie inne wydatki związane z zakupem, takie jak podatek PCC czy też wydatek na opłaty dla notariusza, podatnik wpisuje w kolumnie nr 11, która jest przeznaczona do wpisywania kosztów ubocznych związanych z zakupem.

W przypadku nabycia środków trwałych koszty uboczne zakupu nie są zaliczane bezpośrednio w koszty, lecz powiększają wartość początkową środka trwałego, który jest amortyzowany.

Jeżeli chodzi natomiast o koszty utrzymania, to w przypadku towarów handlowych i wyrobów gotowych koszty utrzymania należy ujmować w kolumnie nr 13, która jest przeznaczona do wpisywania pozostałych kosztów (poza wymienionymi w kolumnach 10–12), z wyjątkiem kosztów, których zgodnie z art. 23 ustawy o podatku dochodowym nie uznaje się za koszty uzyskania przychodów. 

W kolumnie tej wpisuje się w szczególności takie wydatki, jak: czynsz za lokal, opłatę za energię elektryczną, gaz, wodę, c.o., opłatę za telefon, zakup paliw, wydatki dotyczące remontów, amortyzację środków trwałych, składki na ubezpieczenie emerytalne i rentowe pracowników w części finansowanej przez pracodawcę, składki na ubezpieczenie wypadkowe pracowników, wartość zakupionego wyposażenia, to jest rzeczowych składników majątku, związanych z wykonywaną działalnością, niezaliczonych, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym, do środków trwałych

Wydatki związane z nabywaniem oraz utrzymaniem nieruchomości stanowiącej towar handlowy (lub wyrób gotowy) ujmowane się w kosztach uzyskania przychodów bezpośrednio. W tym przypadku nie stosujemy amortyzacji podatkowej, ponieważ nie mamy do czynienia ze środkiem trwałym.

Przechodząc do wyjaśnienia wątpliwości wskazanych na wstępie, wskażmy, że w ramach działalności gospodarczej nieruchomość niekoniecznie musi być sklasyfikowana jako środek trwały. Możliwe są również inne scenariusze, w których ramach nieruchomość stanowi towar handlowy. W takich okolicznościach nie występuje amortyzacja podatkowa, co powoduje, że koszt nabycia oraz utrzymania są zaliczane bezpośrednio w koszty podatkowe.