W przypadku nabywania budynku o mieszanym charakterze, tj. mieszkalno-usługowym, pojawia się pytanie o właściwe rozliczenie tej transakcji w kontekście przepisów podatku VAT. Celem rozwiązania pojawiających się wątpliwości w poniższym artykule wyjaśnimy, w jaki sposób odliczyć podatek naliczony od tego rodzaju wydatku. Zakup budynku mieszkalno-usługowego a podatek VAT - dowiedz się jak rozliczyć!
Zakup budynku mieszkalno-usługowego a podatek VAT
Reguła podstawowa wskazuje, że w zakresie, w jakim towary są nabywane do czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje pełne prawo do odliczenia podatku naliczonego zawartego w cenie towaru.
Natomiast reguła szczególna w zakresie interesującego nas zagadnienia zawarta została w art. 86 ust. 7b ustawy VAT. Przepis ten stanowi, że w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych, w tym w szczególności osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość wykorzystywana jest do celów działalności gospodarczej.
W świetle powyższej normy w przypadku zakupu nieruchomości stanowiącej część majątku przedsiębiorstwa i wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności, jak i do celów prywatnych podatnika, podatek VAT od wydatków związanych z taką nieruchomością podlega odliczeniu wyłącznie do wysokości udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość została wykorzystana do celów działalności prowadzonej przez podatnika.
To powoduje, że w zakresie prawa do odliczenia obowiązkiem podatnika jest w pierwszej kolejności przypisanie konkretnych wydatków do określonego rodzaju sprzedaży, z którymi wydatki te są związane.
Przykład 1.
Podatnik zakupił nieruchomość mieszkalno-usługową o wartości netto 1 000 000 złotych. Stosunek części użytkowej do mieszkalnej wynosi 70% do 30%. Kwota podatku naliczonego wynosi 230 000 zł. Podatnik może jednak odliczyć tylko 161 000 zł podatku VAT.
Sposób odliczenia wydatków na nieruchomość mieszkalno-usługową
Warto również pochylić się nad kwestią odliczenia VAT od wydatków poniesionych na nieruchomość mieszkalno-usługową.
Tutaj należy przywołać treść interpretacji Dyrektora IS w Katowicach z 4 września 2015 roku (nr IBPP1/4512-503/15/ES).
W piśmie tym czytamy, że podatnik ma prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takiej części, w jakiej będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. W przypadku zakupów, które będą mogły być bezpośrednio przyporządkowane do danej części budynku, należy dokonać odliczenia lub nie w całości od danego zakupu, tj. z faktur dotyczących zakupów związanych wyłącznie z częścią budynku służącą działalności gospodarczej (sprzedaży opodatkowanej) podatnik może dokonać odliczenia w całości, natomiast z faktur dotyczących zakupów związanych wyłącznie z częścią budynku wykorzystywaną do prywatnych celów mieszkaniowych podatnik nie może on dokonać odliczenia w ogóle.
W przypadku zakupów dotyczących obu części budynku, których nie można bezpośrednio przyporządkować do danej części, odliczenia należy dokonać zgodnie z przepisami art. 86 ust. 1 oraz art. 86 ust. 7b ustawy o VAT, tj. według udziału procentowego, w jakim budynek będzie wykorzystywany do działalności opodatkowanej.
Przykład 2.
Podatnik posiada nieruchomość mieszkalno-usługową wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Proporcja części użytkowej do mieszkalnej wynosi 70% do 30%. Podatnik poniósł wydatek na wymianę okien i drzwi w części usługowej. W takim przypadku możliwe jest przyporządkowanie całości wydatków do części usługowej, w związku z czym ma on prawo do odliczenia całego podatku naliczonego w związku z takim wydatkiem.
Przykład 3.
Podatnik posiada nieruchomość mieszkalno-usługową wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Proporcja części użytkowej do mieszkalnej wynosi 70% do 30%. Podatnik poniósł wydatek na wymianę instalacji elektrycznej w całym budynku. W takich okolicznościach ma on prawo do odliczenia 70% kwoty podatku naliczonego odpowiadającej proporcji części użytkowej do mieszkalnej.
Aby podatnik mógł skorzystać z odliczenia podatku z faktur VAT dokumentujących wydatki poniesione na budynek w takiej części, w jakiej wydatki te będą miały związek z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi, faktury te powinny być wystawiane w całości na imię i nazwisko podmiotu jako podatnika VAT posługującego się nadanym NIP-em.
Z takiej faktury podatnik dokonuje odliczenia odpowiedniej kwoty podatku zgodnie z ustalonym przez siebie udziałem procentowym.
Zmiana wykorzystania nieruchomości mieszkalno-usługowej
Może także zdarzyć się sytuacja, w której budynek mieszkalno-usługowy zostanie w całości przeznaczony na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.
W takim przypadku zastosowanie znajdzie art. 90a ustawy VAT, który podaje, że w przypadku, o którym mowa w art. 86 ust. 7b, gdy w ciągu 120 miesięcy, licząc od miesiąca, w którym nieruchomość stanowiąca część przedsiębiorstwa podatnika została przez niego oddana do użytkowania, nastąpi zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej, dokonuje się korekty podatku naliczonego odliczonego przy jej nabyciu lub wytworzeniu. Korekty, o której mowa w zdaniu pierwszym, dokonuje się w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty.
W rezultacie zmiana przeznaczenia w okresie korekty upoważnia podatnika do dokonania korekty podatku naliczonego w stosunku do pozostałego okresu korekty.
Przykład 4.
Podatnik zakupił nieruchomość mieszkalno-usługową o wartości netto 1 000 000 złotych. Stosunek części użytkowej do mieszkalnej wynosi 70% do 30%. Kwota podatku naliczonego wynosi 230 000 zł. Podatnik może jednak odliczyć tylko 161 000 zł podatku VAT. Po 20 miesiącach również część usługową przeznaczył na cele opodatkowane. To oznacza, że przysługuje podatnikowi prawo do korekty in plus w systemie proporcjonalnym. Podatnik może zwiększyć podatek naliczony o kwotę 57 500 zł (69 000 zł × 100 / 120).
Nieruchomości mieszkalno-usługowe wiążą się z koniecznością określenia przez podatnika proporcji, w jakiej budynek jest wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej. Warunkuje to bowiem prawo do odliczenia podatku naliczonego. Ewentualna zmiana przeznaczenia budynku wiązać się będzie z korektą podatku naliczonego.
