0 0
dni
0 0
godz
0 0
min
0 0
sek

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca - podstawowe informacje

Nasz ekspert:
Artykuły autora

Wielkość tekstu:

Jakby nie patrzeć ziemia leżąca w obrębie granic Rzeczypospolitej Polskiej jest dobrem narodowym, ale również towarem deficytowym – w obecnych realiach geopolitycznych nie ma możliwości zwiększenia jej zasobności. Dodatkowo obrót nieruchomościami jest ewidencjonowany i w wielu przypadkach ściśle ograniczany. Jednym z przykładów ograniczenia jest nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Państwo polskie ma obowiązek rozważnego rozdysponowywania gruntami, tak, aby jak największa ich część pozostawała w rękach jej obywateli. Jak zatem wygląda zakup nieruchomości przez cudzoziemca na terytorium RP? Kto w ogóle jest w stanie tego dokonać oraz w jakich wypadkach konieczne będzie uzyskanie zezwolenia? O tym w poniższym artykule.

Zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce - podstawowe informacje

Polska należy do Unii Europejskiej oraz Europejskiego Obszaru Gospodarczego (UE, Islandia, Liechtenstein i Norwegia). Poprzez wstąpienie do powyższych organizacji obywatele RP stali się niejako również obywatelami Europy, wskutek czego zmieniło się także postrzeganie własności narodowej, w tym nieruchomości. Obywatele UE, EOG oraz Szwajcarii nie potrzebują żadnego pozwolenia na zakup nieruchomości w Polsce, również tych rolnych i leśnych. Z kolei każdy podmiot, który nie jest obywatelem jednego z wyżej wskazanych krajów lub przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z tych państw ma obowiązek – z pewnymi wyjątkami – zdobycia zezwolenia ministra właściwego dla spraw wewnętrznych i administracji. Problematyka nabywania nieruchomości przez cudzoziemców została uregulowana w oddzielnym akcie prawnym, poświęconym wyłącznie temu zagadnieniu, tj. w Ustawie z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z późniejszymi zmianami (dalej zwaną „ustawą”). Jest to dokument kompleksowy, zawierający wszystkie zagadnienia związane z omawianą tematyką. W niniejszym artykule zwrócę uwagę jedynie na najważniejsze elementy.

Kim, zgodnie z ustawą, jest cudzoziemiec?

Swoistą definicję cudzoziemca znajdziemy w ust. 2 art. 1 ustawy. W przepisie tym znajduje się katalog zamknięty podmiotów, które uznawane są za cudzoziemców. Są to:

  • osoby fizyczne nieposiadające obywatelstwa polskiego;
  • osoby prawne mające siedzibę za granicą;
  • nieposiadające osobowości prawnej spółki osób wymienionych w powyższych punktach, mające siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
  • osoby prawne i spółki handlowe nieposiadające osobowości prawnej, mające siedzibę na terytorium RP, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby bądź spółki wymienione w powyższych punktach.

Definicja cudzoziemca dotycząca osoby fizycznej zawarta jest w ustawie o cudzoziemcach. Zgodnie z jej art. 3 pkt 2 cudzoziemcem jest każdy, kto nie ma obywatelstwa polskiego. Cudzoziemcem nie będzie zatem osoba, która ma obywatelstwo państwa obcego, jeżeli oprócz niego ma również obywatelstwo polskie. Co więcej, nie jest konieczne, aby dana osoba mieszkała w Polsce, aby być uznawana za obywatela RP.

Z kolei, jeżeli chodzi o osoby prawne mające siedzibę poza granicą Polski, to zakres przepisu ustawy obejmuje nie tylko spółki handlowe, ale także spółdzielnie, stowarzyszenia, fundacje, kościoły i związki wyznaniowe. Za cudzoziemca uznaje się również nieposiadające osobowości prawnej spółki z siedzibą za granicą, których udziałowcami są osoby fizyczne nieposiadające polskiego obywatelstwa lub osoby prawne z siedzibą za granicą. Za cudzoziemca rozumieć należy także polską spółkę kontrolowaną, w której udziały lub akcje nabywa bądź obejmuje cudzoziemiec niebędący udziałowcem albo akcjonariuszem spółki. W przypadku spółki handlowej za kontrolowaną uważa się taką spółkę, w której cudzoziemiec lub cudzoziemcy dysponują bezpośrednio, lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników, lub na walnym zgromadzeniu, lub mają pozycję dominującą w rozumieniu przepisów ksh.

Ostatnim rodzajem „cudzoziemca” jest obce państwo jako podmiot chcący nabyć nieruchomość w RP. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 marca 2013 roku (sygn. akt: II OSK 201/12): „państwo obce jest cudzoziemcem w rozumieniu art. 1 ust. 2 pkt 2 NierCudzU, gdyż w obrocie cywilnym występuje jako osoba prawna”. Dodatkowo zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych oraz innym przedstawicielstwom i instytucjom zrównanym z nimi w zakresie przywilejów i immunitetów na podstawie ustaw, umów międzynarodowych lub powszechnie obowiązujących zwyczajów międzynarodowych nieruchomości Skarbu Państwa mogą być, na zasadzie wzajemności, zbywane lub oddawane w użytkowanie, dzierżawę lub najem.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – co oznacza?

Wiemy już, że zakup nieruchomości przez cudzoziemca jest możliwy pod warunkiem posiadania zezwolenia. Należy zatem wyjaśnić rozumienie pojęcia „nabycia nieruchomości”. Ustawa nakazuje swoje przepisy stosować do nabycia prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Do nabycia nieruchomości może dojść w drodze czynności prawnej strony (np. umowy), ale także w drodze innego zdarzenia, m.in. wydania decyzji administracyjnej lub orzeczenia sądowego. Wskazuje się również na nabycie prawa własności nieruchomości z mocy ustawy w przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Powyższe oznacza, że pozwolenie będzie niezbędne w przypadku nabycia nieruchomości w drodze zawarcia umowy cywilnej takiej jak umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, a także innych czynności prawnych jak przekształcenie spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności, zasiedzenia, a nawet dziedziczenia. Zezwolenie będzie wymagane także w wypadku nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnych, np. decyzji o zwrocie wywłaszczonych nieruchomości w przypadku niezrealizowania celu, na jaki nieruchomości zostały wywłaszczone oraz decyzji w przedmiocie uzyskania prawa wieczystego użytkowania nieruchomości na podstawie wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej.

Ciekawym wypadkiem jest także obowiązek uzyskania zezwolenia w przypadku nabycia nieruchomości na współwłasność cudzoziemca z obywatelem RP. Orzecznictwo jednolicie wskazuje, że taka czynność prawna wymaga zezwolenia zarówno przy nabyciu współwłasności w częściach ułamkowych, jak i współwłasności łącznej. Dotyka to kwestii majątku wspólnego małżonków. Aby małżeństwo nabyło nieruchomość mającą wchodzić do majątku wspólnego, wymaga się, aby cudzoziemiec uzyskał na to nabycie zezwolenie.

Wydanie zezwolenia - warunki

Zasadą generalną jest, że nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców wymaga zezwolenia wydanego przez ministra spraw wewnętrznych i administracji. Minister ten może wydać zezwolenie, o ile zostaną spełnione poniższe warunki:

  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
  • wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z RP.

Zgodnie z przepisem art. 1a ust. 2 ustawy okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z RP są w szczególności:

  • posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
  • zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP;
  • posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub rezydenta długoterminowego UE;
  • członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców;
  • wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Warto przy tym wskazać, że powierzchnia nieruchomości mogących zostać nabyte przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha. Natomiast w wypadku nabywania nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej lub rolniczej prowadzonej w Polsce powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności.

Kiedy zezwolenie nie będzie wymagane?

Mimo dosyć restrykcyjnej polityki obrotu nieruchomościami nie zawsze nabycie jej przez cudzoziemca nieposiadającego obywatelstwa jednego z państw EOG lub Szwajcarii będzie wymagało zezwolenia. Wyjątek od zasady generalnej stanowi:

  • nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego;
  • nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w RP co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub pobyt rezydenta długoterminowego UE;
  • nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w RP co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt czasowy, stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego UE, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
  • nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
  • nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną” na jej cele statutowe nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
  • nabycie przez cudzoziemca będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia, nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
  • nabycie lub objęcie przez bank akcji bądź udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Wniosek o udzielenie zezwolenia

Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydawane jest na wniosek cudzoziemca. Wydanie zezwolenia nie może zatem zostać w żadnym wypadku wydane z urzędu. Postępowanie w tym przedmiocie zawsze musi zostać zainicjowane przez stronę. Co bardzo istotne, wnioskodawcą zawsze musi być cudzoziemiec, na którego rzecz zezwolenie to ma być wydane. Nie jest możliwe wszczęcie postępowania zainicjowanego przez obywatela RP, o ile nie jest pełnomocnikiem cudzoziemca.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości wydaje z upoważnienia ministra spraw wewnętrznych i administracji Dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji MSWiA. Zezwolenie wydawane jest w formie decyzji administracyjnej.

Wniosek o wydanie zezwolenia powinien zawierać co najmniej:

  1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,
  2. oznaczenie nabywanej nieruchomości,
  3. oznaczenie zbywcy,
  4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,
  5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Do wniosku należy dołączyć dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku i okoliczności potwierdzające więzi cudzoziemca z RP oraz pozostałe dokumenty umożliwiające ustalenie prawidłowości nabycia nieruchomości. Wniosek musi być sporządzony w języku polskim. Wersja obcojęzyczna dokumentów powinna zostać przetłumaczona na język polski przez tłumacza przysięgłego.

Termin rozpatrzenia wniosku wynosi 2 miesiące, licząc od momentu prawidłowego złożenia wniosku.

Warto wskazać, że cudzoziemiec, który zamierza nabyć nieruchomość, może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia zwanego promesą. Wniosek o wydanie promesy powinien spełniać wszystkie wymogi formalne, takie jak w przypadku zezwolenia na nabycie nieruchomości. Promesa jest ważna rok od dnia jej wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Możliwość nabycia nieruchomości w RP przez cudzoziemców jest ściśle regulowana przez prawo i organy państwowe. Aby zatem móc nabyć grunt czy lokal, obcokrajowiec musi spełnić wymogi formalne, złożyć wniosek, prawidłowo go opłacić i oczekiwać na decyzję właściwego organu. Wyłączeni spod powyższego są obywatele państw należących do EOG oraz Szwajcarii. Wszyscy inni muszą otrzymać zezwolenie.

Podsumowując, podstawowymi przesłankami, które muszą zostać spełnione, aby zezwolenie na nabycie nieruchomości mogło zostać wydane, jest wykazanie przez cudzoziemca, że nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa, oraz że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z RP. Pozostałe okoliczności są już kwestią indywidualną, ocenianą w sposób swobodny (nie dowolny) przez organy administracyjne.

Artykuły
Brak wyników.
Więcej artykułów
Wzory
Brak wyników.
Więcej wzorów