Poradnik Przedsiębiorcy

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca - ważne informacje!

Każdy cudzoziemiec pochodzący z kraju innego niż kraje Europejskiego Obszaru Gospodarczego potrzebuje zezwolenia, jeśli chce nabyć nieruchomość położoną w Polsce. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga uzyskanie zezwolenia oraz spełnienia warunków określonych w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Zakup mieszkania – czy potrzebne jest zezwolenie?

Europejski Obszar Gospodarczy tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Norwegia i Liechtenstein. Obywatele tych krajów mogą nabywać nieruchomości w Polsce bez spełniania dodatkowych formalności. Cudzoziemcy pochodzący z innych państw muszą uzyskać zezwolenie wydawane przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Cudzoziemcem w rozumieniu przepisów ustawy jest każda osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego.Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców dotyczy co do zasady nieruchomości gruntowych. Zakup samodzielnego lokalu mieszkalnego (mieszkania z pokojami i pomieszczeniami pomocniczymi jak kuchnia czy łazienka) nie wymaga uzyskiwania zezwolenia, chyba że mieszkanie jest położone w strefie nadgranicznej.Wydania zezwolenia wymaga zakup:

  • nieruchomości gruntowych (zarówno zabudowanych budynkami, jak i nieruchomości niezabudowanych),
  • gruntów rolnych,
  • nieruchomości położonych w strefie nadgranicznej.

Zakup nieruchomości w Polsce nie jest podstawą do uzyskania polskiego obywatelstwa czy otrzymania zezwolenia na pobyt w kraju.

Jakie warunki muszą zostać spełnione, aby wniosek został rozpatrzony pozytywnie?

Aby wniosek cudzoziemca został rozpatrzony pozytywnie, konieczne jest spełnienie dwóch podstawowych warunków:

  1. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie może powodować zagrożenia dla obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku społecznego oraz nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;
  2. cudzoziemiec musi wykazać, że posiada więzi z Polską.

O ile pierwszy warunek będzie stosunkowo łatwy do spełnienia (potencjalny nabywca nie posiada przeszłości kryminalnej), o tyle drugi warunek wymaga szczegółowego uzasadnienia i udowodnienia. Zgodnie z przepisem art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców okolicznościami potwierdzającymi więzi z Polską mogą być na przykład:

  • posiadanie polskiego pochodzenia lub polskiej narodowości;
  • zawarcie małżeństwa z obywatelem/obywatelką Polski;
  • posiadanie zezwolenia na pobyt czasowy, stały albo rezydenta długoterminowego UE;
  • sprawowanie funkcji członka zarządu spółki handlowej;
  • wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub działalności rolniczej.

Powoływanie się na wymienione okoliczności wymaga wykazania poprzez przedłożenie stosownych dokumentów (np. odpisu aktu stanu cywilnego czy kopii zezwolenia na pobyt).

Powierzchnia nieruchomości nabywanej w celu zaspokojenia potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 hektara. W przypadku nieruchomości nabywanych przez przedsiębiorców konieczne będzie wykazanie, że zakup jest niezbędny z uwagi na charakter prowadzonej działalności.

W odniesieniu do pracowników-cudzoziemców zatrudnionych na terytorium Polski, należy wskazać, iż każdy cudzoziemiec chcący podjąć lub kontynuować zatrudnienie w Polsce musi posiadać zezwolenie na pobyt czasowy lub stały. Na tej podstawie pracownik może ubiegać się o wydanie zezwolenia na zakup nieruchomości.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca - jak prawidłowo napisać wniosek?

Wniosek o wydanie zezwolenia należy skierować do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji. We wniosku należy wskazać:

  • dane wnioskodawcy (imię, nazwisko, adres) oraz informacje na temat statusu prawnego wnioskodawcy,
  • dane nieruchomości, którą wnioskodawca chce zakupić (położenie, numer księgi wieczystej, rozmiar, itd.),
  • dane zbywcy nieruchomości (imię, nazwisko, adres),
  • informacje o podstawie nabycia (np. umowa sprzedaży),
  • informacje o celu nabycia nieruchomości,
  • informacje o spełnieniu warunków dot. więzi cudzoziemca z Polską,
  • informacje o źródłach finansowania zakupu (np. środki własne, kredyt hipoteczny, itp.).

Wskazywane informacje wnioskodawca powinien udowodnić, przedkładając stosowne dokumenty (kopia dokumentu tożsamości, odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, oświadczenie zbywcy nieruchomości o zamiarze jej sprzedaży, potwierdzenie posiadania środków finansowych na zakup albo dokument dot. zdolności kredytowej nabywcy, zaświadczenie z ZUS i z urzędu skarbowego o niezaleganiu ze składkami i opłatami, itd.).

Wszystkie dokumenty sporządzone w języku obcym wymagają przedłożenia tłumaczenia przysięgłego na język polski. Wydanie zezwolenia wymaga uiszczenia opłaty skarbowej. Potwierdzenie uiszczenia opłaty powinno stanowić załącznik do wniosku.Opłata skarbowa za wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca położonej na terytorium Polski wynosi obecnie 1570,00 zł.Cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość w Polsce może ubiegać się również o wydanie przyrzeczenia zezwolenia – tzw. promesy. Promesa jest ważna przez rok od daty wydania i w tym okresie organ nie może odmówić wydania zezwolenia, chyba że zmieniły się okoliczności faktyczne danej sprawy. Opłata skarbowa za wydanie promesy wynosi 98,00 zł.

Kiedy wnioskodawca ma prawo do skargi?

Po złożeniu wniosku organ sprawdza jego poprawność oraz to, czy zostały spełnione wszystkie warunki formalne. Jeśli wniosek obarczony jest brakami, wnioskodawca zostanie wezwany do ich uzupełnienia. Termin na uzupełnienie braków formalnych wynosi 7 dni. Minister Spraw Wewnętrznych może zażądać przedłożenia innych, dodatkowych dokumentów, jeśli jest to podyktowane okolicznościami danej sprawy.

Jeśli wniosek nie zawiera żadnych uchybień formalnych albo zostały one w terminie uzupełnione, wówczas Minister Spraw Wewnętrznych prześle dokumenty do:

  • Ministra Obrony Narodowej,
  • Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi (w przypadku gruntów rolnych)

z prośbą o wydanie opinii. Instytucje te mają prawo do wydania sprzeciwu. Jeśli nie uczynią tego w terminie 14 dni (chyba, że MSWiA wydłużyło termin na wydanie sprzeciwu), wówczas Minister Spraw Wewnętrznych może wydać zezwolenie na zakup nieruchomości. Wydanie sprzeciwu powoduje, iż zezwolenie nie zostanie udzielone.Jeśli zgodnie z opisanymi powyżej przepisami cudzoziemiec potrzebuje zezwolenia, aby nabyć nieruchomość w Polsce, zakup nieruchomości bez wymaganego zezwolenia nie będzie wywoływał skutków prawnych.Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca jest wydawane w formie decyzji administracyjnej. Zezwolenie dotyczy konkretnej nieruchomości i może określać dodatkowe warunki jej nabycia.Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest ważne przez 2 lata od dnia wydania.W przypadku, w którym potencjalny nabywca nieruchomości nie spełnia opisanych powyżej wymogów, w szczególności, jeśli nie wykaże więzi z Polską, Minister Spraw Wewnętrznych wyda decyzję o odmowie wydania zezwolenia. W razie decyzji odmownej wnioskodawca może złożyć do MSWiA wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy – wniosek należy złożyć w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji. Wnioskodawca ma również prawo do wniesienia skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Zarówno we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, jak i w skardze wniesionej do sądu wnioskodawca musi wskazać, z jakiego powodu nie zgadza się z wydaną przez MSWiA decyzją.

Jeśli cudzoziemiec, który nabył nieruchomość na podstawie zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych, zechce w przyszłości ją sprzedać, nie musi spełniać żadnych dodatkowych warunków przed zbyciem nieruchomości.