Od 1 stycznia 2022 roku wykluczono możliwość amortyzacji nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Nie uległy natomiast zmianie zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowiących środek trwały w prowadzonej działalności. W niniejszym artykule zastanowimy się, jak kształtuje się na gruncie PIT sprzedaż nieruchomości mieszkalnej przekształconej z nieruchomości użytkowej!
Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości mieszkalnych oraz użytkowych stanowiących środek trwały
W pierwszej kolejności należy wskazać na treść regulacji art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT, który podaje, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej zalicza się przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:
- środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
- składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
- składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
- składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c.
W kontekście przedstawionego problemu istotne znaczenie ma wskazane zastrzeżenie wynikające z art. 14 ust. 2c ustawy PIT.
Zgodnie z tym przepisem za przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej nie uważa się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
W takim przypadku należy odpowiednio stosować art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, który podaje, że opodatkowaniu jako osobne źródło przychodów podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia.
Jak stanowi art. 30e ustawy PIT, podstawą opodatkowania jest dochód będący różnicą pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania przychodów. Stawka podatku wynosi 19%, natomiast zobowiązanie podatkowe jest rozliczane w zeznaniu podatkowym składanym do 30 kwietnia roku następującego po zakończeniu roku podatkowego sprzedaży.
Podatnik dokonujący sprzedaży jest zobowiązany do złożenia deklaracji PIT-39 we wskazanym terminie.
Podsumowując zatem powyższe, możemy wskazać, że zagadnienie opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowiącej środek trwały w prowadzonej działalności gospodarczej determinowane jest rodzajem nieruchomości.
Jeżeli bowiem mamy do czynienia z nieruchomością użytkową, to niezależnie od okresu, jaki upłynął od momentu nabycia, sprzedaż zawsze będzie podlegać opodatkowaniu jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Inaczej natomiast przedstawia się kwestia sprzedaży nieruchomości mieszkalnej. W takim bowiem przypadku sprzedaż nie jest rozliczana w ramach działalności gospodarczej, lecz stanowi osobne źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.
W konsekwencji, nawet jeżeli nieruchomość mieszkalna jest wykorzystywana na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, jej sprzedaż podlega opodatkowaniu w ramach osobnego źródła przychodów.
Tak też wypowiedział się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z 23 sierpnia 2012 roku, nr ITPB1/415-566a/12/WM, w której wskazano, że przychód ze sprzedaży budynku bądź lokalu mieszkalnego oraz związanego z nim gruntu stanowi zawsze przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od tego, czy budynek ten lub lokal stanowił – czy też nie – środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej, ani czy był wykorzystywany w tej działalności, z wyjątkiem sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy.
Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej przekształconej z użytkowej na gruncie podatku PIT
Mając zatem powyższe na uwadze, trzeba przeanalizować przypadek, gdzie podatnik dokonuje sprzedaży nieruchomości mieszkalnej, która uprzednio była nieruchomością użytkową.
Pojawia się pytanie, czy w takiej sytuacji odpłatne zbycie nieruchomości należy oceniać z perspektywy przepisów regulujących sprzedaż nieruchomości mieszkalnej, czy użytkowej.
W tym zakresie warto sięgnąć do treści interpretacji Dyrektora IS w Poznaniu z 27 kwietnia 2012 roku, nr ILPB1/415-130/12-2/AA, w której organ podatkowy wskazał, że do ustalenia, czy z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych powstanie przychód z tego źródła, istotne jest, czy ich sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano ich nabycia. W przypadku ewentualnego zbycia lokali mieszkalnych po ich przekształceniu po stronie podatnika nie powstanie przychód ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. odpłatnego zbycia rzeczy, dlatego że odpłatne zbycie zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
Z treści powyższej interpretacji płynie zatem wniosek, że skutki podatkowe należy określać na dzień sprzedaży nieruchomości. Bierzemy więc pod uwagę status prawny nieruchomości w momencie sprzedaży, a nie w momencie nabycia.
Przykład 1.
Przedsiębiorca w 2015 roku zakupił nieruchomość użytkową, która w 2016 roku została przekształcona w nieruchomość mieszkalną. Okoliczność ta została odnotowana w ewidencji gruntów i budynków. W 2022 roku nieruchomość została sprzedana. W takim przypadku przedsiębiorca nie zapłaci podatku, ponieważ od końca roku kalendarzowego nabycia upłynął okres dłuższy niż 5 lat. Jeżeli przedsiębiorca sprzedawałby nieruchomość użytkową, to w takim przypadku byłby zobligowany do zapłaty podatku w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.
Przechodząc zatem do podsumowania, możemy wskazać, że na skutek dokonanego przekształcenia nieruchomości użytkowej w nieruchomość mieszkalną zmieniają się zasady dotyczące opodatkowania sprzedaży. Nie podlega ona opodatkowaniu, jeżeli od końca roku kalendarzowego nabycia upłynął okres dłuższy niż 5 lat.
