Przedsiębiorcy wynajmujący swoje lokale czy inne rzeczy spotykają się często z problemem korzystania z nich przez osoby bez tytułu prawnego. Otrzymana należność za bezumowne korzystanie z rzeczy może wywoływać różne skutki na gruncie podatku VAT.
Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy umowę poczytuje się za zawartą na czas nieoznaczony.
Natomiast zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Bezumowne korzystanie z rzeczy - podatek VAT
Opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają, co do zasady, czynności odpłatne, tj. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług.
Zgodnie z art. 7 ustawy o VAT za dostawę towarów uznaje się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Zgodnie z definicją zawartą w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów.
Świadczenie usług jest zaś, jako reguła, opodatkowane, jeżeli jest odpłatne. Pojęcie świadczenia usług ma bardzo szeroki zakres, obejmuje bowiem nie tylko działania podatnika, lecz także zobowiązanie do powstrzymania się od dokonywania czynności lub do tolerowania czynności bądź sytuacji.
Podatkiem od towarów i usług objęte są te czynności, które można uznać za odpłatne, jeśli zostały wykonane przez podatnika VAT w ramach umowy. Tym samym, aby uznać daną czynność za opodatkowaną, pomiędzy stronami umowy musi istnieć wzajemny stosunek zobowiązaniowy, oznaczający, iż dany podmiot w zamian za wynagrodzenie zobowiązany jest do spełnienia na rzecz innego podmiotu określonego świadczenia.
W przypadku bezumownego korzystania z rzeczy należy rozróżnić dwie sytuacje :
-
gdy wynajmujący akceptuje korzystanie przedmiotu najmu po zakończeniu umowy,
-
gdy wynajmujący nie akceptuje korzystania z przedmiotu najmu po zakończeniu umowy.
Korzystanie za zgodą wynajmującego
Korzystanie za zgodą wynajmującego występuje w przypadku, gdy najemca korzysta z lokalu bezumownie, jednak za zgodą wynajmującego dochodzi do milczącego przedłużenia umowy najmu. Korzystanie z lokalu w takiej sytuacji należy uznać za usługę najmu, która jest opodatkowana VAT na zasadach ogólnych.
Stanowisko takie potwierdzają również organy podatkowe, czego przykładem jest interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 24 stycznia 2014 r., sygn. IPTPP4/443-746/13-5/ALN), w której czytamy:
(…) gdy po zakończeniu umowy dotychczasowy najemca (dzierżawca) nadal użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą) płacąc z tego tytułu określone kwoty, a także sytuację, kiedy właściciel rzeczy (np. lokalu) z różnych względów toleruje sytuację, w której przy braku formalnego stosunku prawnego, inny podmiot korzysta z należącej do niego rzeczy. Uwzględnić w takim przypadku należy, że na mocy art. 674 k.c., jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzecz za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…).
Podobne stanowisko zaprezentował również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu, w piśmie nr ILPP2/443-1280/11/12-S/MN z 6 grudnia 2012 r., w którym możemy przeczytać:
(…) gdy użytkownik użytkuje nieruchomość za zgodą właściciela (nawet dorozumianą), płacąc z tego tytułu określone kwoty. W tych okolicznościach wynagrodzenie otrzymane przez właściciela z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy spełnia definicję świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy i na podstawie art. 5 ust. 1 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…).
Przykład 1.
Przedsiębiorca wynajmuje lokal. Umowa była zawarta na czas określony, na rok. Strony zapomniały przedłużyć ją, ale najem jest kontynuowany za obopólną zgodą. W takiej sytuacji najem będzie podlegać opodatkowaniu VAT.
Korzystanie bez zgody wynajmującego
Korzystanie bez zgody wynajmującego ma miejsce w sytuacji, gdy po zakończeniu stosunku zobowiązaniowego najemca dalej korzysta z rzeczy, a wynajmujący nie zgadza się na to. To pomiędzy wynajmującym i korzystającym bezumownie z rzeczy nie istnieje żaden jawny lub dorozumiany stosunek prawny (umowa), w ramach którego spełnione są świadczenia wzajemne. Świadczenie takie ma charakter odszkodowawczy i nie podlega VAT.
Stanowisko takie potwierdził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, 17 października 2012 r., sygn. akt I Sa/BK 267/12:
(…) Świadczenie, nieoparte na tytule prawnym, wskazującym obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia, nie podlega opodatkowaniu VAT. Odszkodowanie wypłacone w takich okolicznościach przez osobę zajmującą lokal nie jest płatnością za świadczenie usługi, lecz rekompensatą za pozbawienie właściciela prawa do swobodnego dysponowania nieruchomością i wynikłej z tego tytułu szkody. (…).
Takie stanowisko potwierdzają również organy podatkowe, czego przykładem może być pismo Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 4 sierpnia 2014 r., nr IPTPP2/443-398/14-2/AW, w którym możemy przeczytać:
(…) bezumowna czynność dokonywana – jak wynika z wniosku – bez zgody (ani wyraźnej, ani dorozumianej) Wnioskodawcy, nie stanowi transakcji opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, a zapłata z tego tytułu odszkodowania nie będzie stanowić należności za jej wykonanie. W związku z powyższym, takie odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z budynku przez biorącego w użyczenie nie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (…).
