Poradnik Przedsiębiorcy

Budowa domu na sprzedaż przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności

Osoby fizyczne dysponujące określonym majątkiem często podejmują decyzję o zainwestowaniu wolnych środków w budowę domu na sprzedaż. W momencie gdy inwestycja jest już ukończona, pojawia się pytanie o sposób opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem dochodowym. W niniejszym artykule postaramy się wyjaśnić, do jakie źródło przychodu stanowi budowa domu na sprzedaż przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności.

Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości

Podstawowym przepisem, który kojarzy się z opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości, jest art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Regulacja ta podaje, że jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, to odpłatne zbycie nieruchomości podlega opodatkowaniu, jeżeli nastąpiło w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

W świetle powyższego sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie, nie podlega opodatkowaniu, jeżeli sam proces odpłatnego zbycia nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej.

Z drugiej strony można zatem stwierdzić, że jeżeli sprzedaż nieruchomości odbywa się w ramach działalności gospodarczej, to niezależnie od tego, czy sprzedaż nastąpi przed, czy też po upływie pięciu lat, to i tak pojawi się konieczność zapłaty podatku.

Dla ustalenia zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości kluczowe znaczenie ma określenie, czy odbywa się to w ramach działalności gospodarczej, czy też w ramach majątku prywatnego.

Budowa domu na sprzedaż a działalność gospodarcza

Kontynuując nasze rozważania, trzeba wskazać, że ustawa PIT zawiera własną definicję działalności gospodarczej, która jest definicją legalną i będzie stosowana na potrzeby zasad opodatkowania przychodów podatkiem dochodowym. Niezasadne jest zatem opieranie się na pojęciu działalności gospodarczej w rozumieniu innych aktów prawnych, np. ustawy – Prawo przedsiębiorców.

Jak podaje art. 5a pkt 6 ustawy PIT, pozarolnicza działalność gospodarcza oznacza działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Również na podstawie powyższej definicji możemy wskazać na kilka istotnych elementów działalności gospodarczej, które mają znaczenie w kontekście analizowanego przez nas problemu.

Po pierwsze należy zwrócić uwagę, że na gruncie podatku PIT prowadzenie działalności gospodarczej w żaden sposób nie zostało uzależnione od okoliczności formalnego zarejestrowania we właściwym urzędzie. W konsekwencji możemy stwierdzić, że organ podatkowy może daną aktywność podatnika potraktować jako działalność gospodarczą (ze wszystkimi skutkami podatkowymi), nawet jeżeli osoba nie zarejestrowała firmy w CEIDG.

Po drugie, jeżeli aktywność podatnika spełnia trzy kryteria: zorganizowanie, ciągłość oraz cel zarobkowy, to niezależnie od tego, jaki jest zamiar podatnika i jak w sposób subiektywny traktuje uzyskiwany przychód, będziemy mieli do czynienia z pozarolniczą działalnością gospodarczą.

Działalność gospodarcza na gruncie podatku PIT uzależniona jest od spełnienia przesłanek materialnych i determinowana przez konkretne okoliczności faktyczne.

Zbyta budowa domu na sprzedaż jako działalność gospodarcza

W kontekście powyższych rozważań należy zaznaczyć, że sprzedaż przez osobę fizyczną prywatnie budowanego domu w celach inwestycyjnych może zostać potraktowana jako pozarolnicza działalność gospodarcza.

Nie ulega bowiem wątpliwości, że takie działanie ma przede wszystkim cel zarobkowy. Osoba podejmuje działania typowo inwestycyjne, które mają przynieść zysk z tytułu sprzedaży.

W sytuacji gdy podatnik ponosi wydatki inwestycyjne na budowę domu, można również określić takie działanie jako ciągłe. W przypadku ciągłości bierze się pod uwagę ogół różnorodnych czynności, zarówno faktycznych, jak i prawnych, które prowadzą do określonego efektu gospodarczego.

Budowę domu na sprzedaż można również określić jako działanie zorganizowane. Z działalnością zorganizowaną mamy do czynienia, gdy podatnik podejmuje w sposób uporządkowany i systematyczny określone czynności o charakterze profesjonalnym w ramach określonego planu oraz struktury działania. 

Na gruncie omawianego przypadku takimi zorganizowanymi działaniami będzie sam proces przygotowawczy do wzniesienia budynku, budowa oraz faza końcowa, czyli działania podejmowane w celu przygotowania domu na sprzedaż.

Również w wydawanych wyrokach sądowych można odnaleźć bezpośrednie odniesienie się do omawianych kryteriów. Przykładowo w wyroku NSA z 4 marca 2015 roku (sygn. akt II FSK 855/14) możemy przeczytać, że działania podatnika, w stosunku do stanowiących jego własność składników majątkowych (w tym mienia nieruchomego), wykazują cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f, gdy podejmowane przez niego czynności związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto podatnik z operacji tych uczyni sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nie okazjonalnego) źródła zarobkowania.

Budowa domu nie na własne potrzeby, lecz w celach typowo inwestycyjnych i nastawionych na zysk ze sprzedaży istotnie odbiega od typowego zarządu majątkiem prywatnym i jest bardziej zbliżona do działalności deweloperskiej, która to niewątpliwie jest działalnością gospodarczą.

Podobnie też zauważył NSA w wyroku z 9 marca 2016 roku (sygn. akt II FSK 1423/14): „Każda transakcja związana ze sprzedażą nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) powinna być rozpatrywana indywidualnie, z uwzględnieniem całokształtu okoliczności z nią związanych, w tym czynności podjętych przez sprzedającego przed dokonaną sprzedażą, a którą cechują przymioty charakterystyczne dla prowadzonej działalności gospodarczej (np. deweloperskiej)”.

W rezultacie w przypadku osób fizycznych nieprowadzących formalnie firmy, które w ramach majątku prywatnego budują dom z przeznaczeniem na sprzedaż, istnieje wysokie ryzyko, że organ podatkowy tego typu działanie potraktuje jako pozarolniczą działalność gospodarczą.

Powyższe spowoduje, że nawet po upływie 5 lat transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu. Ponadto nie będzie w tym przypadku stosowana stawka 19% przewidziana dla sprzedaży majątku prywatnego, lecz zasady ogólne właściwe dla działalności gospodarczej, czyli 17%, a w przypadku nadwyżki ponad 85 528 zł – 32%.

Budowa domu na sprzedaż przez osobę fizyczną może zostać potraktowana przez organy podatkowe jako działalność gospodarcza z uwagi na odbieganie tego typu działalności od typowego wykonywania prawa własności nieruchomości.

Z uwagi na występowanie autonomicznej definicji działalności gospodarczej na gruncie podatku PIT aktywność osoby fizycznej w postaci inwestycji w dom na sprzedaż może okazać się przychodem kwalifikowanym do działalności gospodarczej. Taka klasyfikacja może znacznie skomplikować kwestie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.